摘要：房地产项目管理作为工程项目中应用普遍的一种管理方式，在房地产行业中起到了重要的作用，为了使房地产行业能够健康的发展，需要加强开发项目的项目管理，从而使房地产项目的开展更加的顺利，保证了房地产开发项目的质量。本文针对房地产开发项目项目管理进行了分析，对其存在的问题提出了相应的解决对策。
关键词：房地产开发；工程；项目管理；对策
引言
房地产作为我国经济发展的重要产业，在开发项目的管理中，将房地产资源进行合理的配置，使社会的资源分配得到协调，同时促进经济的增长，这是目前房地产开发中重要的内容。通过对房地产开发项目的项目管理进行完善，使项目能够具有合理性，对房地产发展有着重要的作用，使得项目开发收获的效益提高，同时促进房地产行业的经济增长，使房地产行业能够健康持久的发展。
1房地产开发项目工程管理过程中存在的主要问题
1.1房地产项目开发前期调查不足，缺乏可行性研究
房地产项目目前存在着盲目开发的问题，在项目开发前，没有充分的调查和分析，在实际效果中没有相关的研究，这使项目的开展缺乏指导性，在建造技术以及成本等方面也缺少全面的考虑，导致项目的管理在开发前期不能得到预测和管理，在开发之后出现更多的问题，包括户型单一、结构不合理以及成本高等问题，对房地产行业造成了影响，同时对土地资源的使用和分配也产生了一定的影响。
1.2管理体制不完善，致使得进度和成本偏离预期目标
房地产项目开发中，项目管理没有得到完善，采用的是固定的项目管理方式，没有根据项目的特点进行恰当的管理安排，同时对管理中的细节缺乏分理解和分析，在管理的体制中存在不合理的问题，使得管理的效果差强人意，不能符合实际要求，事前管理与事后管理没有产生联系，在成本的控制中也受到了影响，使实际情况和预期不相符。产生延迟交房以及成本较高、管理费用高等问题，使得实际成本超出了预期的范围。
1.3物业和售后服务效果差，矛盾纠纷较为严重
房地产作为投资需求大的一项产业，在市民购买的时候会考虑到后期的装修以及设备添置等环节，在目前的房地产项目开发中存在服务态度较差的问题，在房屋进行交易之后，房屋质量方面存在的问题不能得到及时的解决，这使售后的服务效果降低，同时存在基础设施不完整的问题，建筑的质量与不符合其承诺标准，这使房屋交易中造成买卖双方之间的矛盾和纠纷，对房屋的销售有着较大的影响，这种问题对消费者的权益带来了消极的作用，同时缺乏完善的管理也不利于项目的开发。
1.4设计监理制度不规范，制约房地产行业规范化发展
目前，我国房地产项目设计单位没有和监理单位进行协作，导致施工中出现了较多的问题，施工单位的图纸变更较多，导致成本增加，产生了浪费，同时使项目的管理缺乏标准依据，较为混乱，建筑工程的设计中没有完善的制度，这使的施工单位缺乏对项目投资管理的重视性，导致监理存在较大的问题，不能使施工按照标准的规范进行，难以保证质量。
2加强和改善房地产开发工程项目管理的对策
房地产开发项目管理的发展相对以往有了一些成绩，但是在实际的状况下仍然存在较多的问题，为了使房地产行业能够更好的发展，使我国的房屋资源的质量提高，需要对项目管理进行完善。通过项目的有效管理，可以使房地产开发项目的项目质量得到提高，从而增加项目的收益，使企业的水平提升，增强市场竞争能力，促进房地产市场的正常运行。
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2.1实施项目开发的前期调研管理
我国的房地产项目开发缺乏详细的前期研究和分析，进行有效的项目管理需要通过加强前期的管理效果，使项目更加的可行性得到保障。项目开发之前，应对市场进行详细的调查，针对投资进行决策分析，还要考虑到项目的风险，进行全面的规划，在设计中需要重视多方面的设计，包括建筑的性能、成本、安全性以及生态环保性等方面，将项目进行利益平衡，避免项目的开发造成较大的浪费，影响资源的利用。项目需要结合实际情况进行考虑，根据施工的设计图纸内容进行规划，同时与设计单位进行详细的沟通，对项目进行有效的管理，使管理更加的准确合理，减少问题的出现，将项目的风险控制在最小范围内，加强事前管理和事后管理，使管理能够更加的全面，使项目管理具有可操控的特点。
2.2加强房地产项目质量管理与控制
房地产行业是投资比例较大的一项产业，在购买中人们会考虑房屋的质量以及经济，加强房屋的质量是房地产行业的基础保证，由于房屋的新建阶段难以判断出质量缺陷，在使用的过程中才能逐渐出现，这要求房屋的质量需要达到要求。在房屋建造中，需要对施工技术。材料以及设备等进行完善的管理，使建筑的质量能够达到标准，符合要求。商品房屋的相关设施需要达到消费者的要求，在房屋的排水以及通风等进行完善，并且对房屋的售后服务进行加强，使售后服务水平提高，消费者能够在出现问题的时候得到及时的解决。通过建立售后服务部门来对房屋的问题进行有效的处理，使物业以及维修能够得到全面的完善，使消费者能够得到满意的服务，同时参考消费者的建议进行不断的改善。
2.3严格进行项目成本管理
房地产行业的发展规模逐渐扩大，行业的竞争较为激烈，在其中房屋价格是一个重要的因素，通过价格优势的比较来进行竞争也是主要的现状。房地产项目的开发需要具有完善的管理，针对工程的进行有效的控制，在进行规划的时候，需要对项目进行预测，对成本进行评估和计算，控制好工程的利润，使成本得到严格的控制。除此以外，施工中需要采用竞争的方式，进行投标和招标，使投资工作进行更加的顺利。管理中采用奖惩的方式，对甲方、乙方等进行实施，施工中对现场签证的管理进行加强，对签证的办理移机现场审查进行完善，使管理的效果能够得到显著增强。通过完善项目的成本管理，使房屋项目能够获得更好的效益，同时促进房地产企业的竞争力的提高。
2.4促进房地产开发的项目风险管理
房地产业是投资大，周期长的一个行业，因此，加强对其项目的风险管理非常必要。房地产业在开发项目前要学会规避风险，从而减少房地产开发的损失，实现最大化效益。通常房地产企业采用的减少和降低风险管理的做法是风险转移，也就是通过签订合同，从而明晰甲方和乙方各自的责任，从而减少房地产业的隐蔽损失，其次则是通过保险管理来实现，如发生意外，可由相关的保险公司来担负一定的费用，这样就转移了一部分风险给保险公司，当遇到重大的自然灾害或是施工事故中的很大一部分费用就有了承担的客体，也就在客观上降低了房地产业的成本和风险。
结语
房地产行业作为我国经济发展的重要部分，对市场经济有着调控和促进的作用，在房地产项目的开发中，目前存在一些问题，导致房地产项目的开发和管理不能顺利的进行，影响了房屋的质量以及企业的销售。为此，应该针对房地产项目开发与管理中存在的问题进行有效的解决，采取合理的措施，将房地产项目的开发和管理进行进一步完善，使房屋的质量得到保障，同时控制好项目的成本，使管理能够更加的全面有效，促进我国房地产行业的健康发展。
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论文作者:梁叔金
论文发表刊物:《基层建设》2019年第7期
论文发表时间:2019/6/25
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