论房地产市场价格形成机制的非理性行为及其应对之策，本文主要内容关键词为：市场价格论文,之策论文,机制论文,房地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
党的十七大报告提出，要坚持以人为本的科学发展观，加快推进以改善民生为重点的社会建设，努力使全体人民“住有所居”，推动建设和谐社会。温家宝总理最近一次在回答记者提问时说：“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题。”可见，党和国家领导人多么关注我国房地产业的健康发展问题。
近些年来，我国的房地产市场比较混乱，价格形成机制一直处于非理性的状态，导致房价居高不下，成为社会强烈反映的一大焦点问题。2007年上半年，面对我国市场房价高涨，社会上喊涨声不断的媒体舆论，依据国家对房地产市场价格采取一系列经济政策调控措施实施情况的分析，笔者曾预测房价高涨的趋势将会得到一定程度的遏制，市场房价将会逐步走低，并以《普通老百姓：盼闻房市降价声》为题，撰写一文，试图对房地产市场持续不断的喊涨声泼点“冷水”，促其能够降降温，让房价回归合理价位，达到让普通老百姓能够“买得起”房的目的。这也正是政府对房地产市场价格一再加强宏观调控的重要目标之一。大概是缘于此文喊出了普通老百姓的心声吧，被多家杂志发表或转载。但相当长一段时间里房市价格并没有随老百姓的心愿而降下来，反而又上涨了9%以上，直到11月份，才从房价上涨“晴雨表”的深圳、广州、上海、北京等地传来让老百姓高兴的房市降价的消息。深圳的房产“卖不动了”，成交量大大萎缩，不到以往高峰年份的百分之几，许多房地产中介公司因无事可干而纷纷“关门大吉”，甚至有的二手房一、两个月就缩水五六十万元；广州市、上海市的房价每平方米1000元、2000元的往下降，许多开发商不得不打起“精装修”的招牌推销房子，即使这样依然是“有价无市”。据此，有专家分析，认为房地产市场在2008年里将会出现“拐点”，房价将会出现走低趋势。这是令人欣喜的必然现象，也是房市价格趋于健康合理的良好开端。
房市价格趋降走低，应该说是政府一系列宏观调控政策措施效应开始显现的必然反映。我们承认，城市化进程的加快、土地资源的有限性和楼市供不应求的表象在根本上支撑着高高的房价，但非理性的、放纵的、失灵的房地产市场价格形成机制亦是房价高涨的重要原因。政府看到了这一点，并采取了一系列必要的调控政策措施，在去年连续打出了各种调控手段的“组合拳”：为控制投机性贷款防范金融风险，从3月份到9月份半年时间内接连 5次加息，房贷基准利率提高近1个百分点，增长率达6.29%；4次提高银行存款准备金率，并针对“二套房”贷款从提高首付比例和房贷利率两方面发布新政；为解决广大低收入者的住房问题，8月7日国务院发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，进一步明确了经济适用房和廉租房实施的制度、政策，加大了经济适用房和廉租房建筑面积和供应比例；尤其是10月1日，在我国法治进程中“具有里程碑意义”的《物权法》的实施解除了广大群众关于“70年大限到期”的后顾之忧并掀起业主维权高潮；有了《物权法》作为征收物业税的理论基础，被视为有助于抑制投资性购房的物业税再次在悬念中起步，由试点“空转”开始向“落实”提速；12月份，国务院派出由“房地产调控部际联席会议”的成员部门组成的督察组，奔赴全国十多个城市，检查各地落实房地产既有调控政策的情况，重点检查房价与供应结构调整情况；等等。随着这诸多经济政策调控措施的贯彻落实到位，随着各级党委、政府的高度重视，随着房地产市场供求格局的变化，高昂的房市价格趋于回落应该说在情理之中，预料之内，是必然趋势。
按说，房地产市场的“价格泡沫”应该破灭了，高涨的房价应该低头了，让普通老百姓能够“买得起房”的“曙光”应该看到了。但被房地产开发商控制的某些新闻媒体仍摆出许许多多的“理由”，在那里高喊房价不会回落，“拐点”不会出现，认为房价仍会继续高涨。那么，房市价格趋降的“星星之火”究竟可否燃起“燎原”之势，房价能否回归正常、公平、合理的价位？今后的房价走势究竟是涨还是降？房地产市场能否健康发展？对此的观点依然有二：一是喊涨派，二是喊降派。笔者仍然坚持“喊降派”的观点。但这必须以强化政府宏观调控政策措施能够得以贯彻落实为保障，以建立完善、成熟、公平、合理的房市价格形成机制为基础。倘若没有一个完善的市场价格形成机制作前提条件，房市价格还会处于一个动荡的、不稳定的状态，房市价格市场调节失灵现象还会加剧，甚至价格高涨得惊人离谱，加剧社会不稳定因素，阻碍和谐社会建设及其环境的形成。
分析目前房地产市场价格形成机制、运行机制、管理机制的状况，我们不得不承认，其市场价格形成机制很不科学、很不合理，房价涨得太离谱，老百姓讲话“涨得没边没沿”，明显违背市场经济价值规律，大大超出了人们的“实际承受能力”。不错，房市价格放开了，实行了市场调节价，企业有着完全的自主定价权。但一些房地产开发商是如何制定销售价格的？可以说其价格的形成方式五花八门，基本上不看成本，只求暴利；不讲价值规律，只看“市场需求”。有许多这方面的例子，让人们对房价的形成雾里看花，“看不懂，弄不清”。一是靠封建迷信思想定价。前些年报刊发布一则新闻，至今令人记忆犹新。说是某开发商在确定房价时，先请来风水先生，让其占卜算卦，尔后风水先生将几种高定的价格写在几张红纸上，放一只公鸡用嘴去叼，公鸡叼到哪张红纸，就确定哪张纸上所写的价格。这价格定得岂不荒唐可笑？尽管这是一个怪诞的例子，但也可说明房市价格失控到何种程度了。二是只看“市场”而不看成本定价。按一般规律，开发商应该依据开发建筑成本、管理费用、税收、利润以及市场供求情况等来确定公平、合理的销售价格，但现实情况则是根本不去考虑成本，只需参照周围其他房地产的价格就可以定出自己的价格。报载一个房地产营销商确定价格的“内幕”：房产价格与成本无关。有的开发商将楼盘3000元／平方米的价格“卖”给营销商，而营销商则可将之卖到5000至6000元／平方米，价格翻了一番，不能说不是暴利吧！这种定价方式，只是跟着市场跑，确实与成本无关。三是政府不当干预形成高定价。有的地方政府对二手房价格的形成定下“只准高不能低”的硬性“杠杠”，规定某地段二手房的交易价格，在征收交易税时，高于4800元／平方米时，按实际交易价格计税，而低于4800元／平方米时，则按4800元／平方米计税。据说此政策规定出台的目的是为了防止偷税。这就违背了实事求是的原则，无形中抬高了房市的交易价格，与国家遏制房价高涨的调控政策是相背离的。正是市场房价形成过程中存在着这种随意的、非理性的、甚至是荒唐的定价行为，致使我国对房价的一系列调控政策措施大打折扣，市场调节机制频频失灵，导致房价屡屡上升，普通老百姓“买不起房”的呼声日渐高涨，成为建设和谐社会的一大障碍因素。
探究我国目前房地产价格形成机制非理性行为或者说市场价格形成机制失灵产生的原因，可以说是多方面的，既有客观因素，也有主观因素，更有管理体制改革不到位、政策措施不匹配的因素。一则，由于我国实行市场经济体制以及住房实行市场化改革的制度时间并不是太长，管理经验不足，社会保障体系尚未健全和完善，特别是我国城市化发展的速度较快，城市人口扩展迅猛，大批农民工涌入城市，加之土地使用实施严格限制政策，致使住房供应长期以来基本上处于结构上供求不甚平衡的格局，这就为一些房地产开发商不讲价值规律，高定价格，谋取暴利提供了市场条件。二则，商品房价格放开实行市场调节价之后，政府价格主管部门对房地产价格的管理有所放松、失控。有的地方政府根本不让政府价格主管部门过问房地产价格，在政府物价部门没有设置房地产价格管理机构。即使经济适用房和廉租房价格的制定，国家虽有明文规定要由政府价格主管部门管理，但由于受编制限制，也没有设立主管房地产价格的专门机构。房地产价格除行业自行管理外，政府价格主管部门基本处于“放任自流，撒手不管”的状态。对房地产市场价格的运行情况，可以说“一不清，二不楚，两眼一抹黑”，根本说不出个“一二三”，只是从新闻媒体上了解个大概。致使一些房地产开发商随意定价，哄抬价格，甚至囤积居奇，捂盘惜售，人为制造供不应求的假象，大赚昧心钱而受不到价格行政执法部门的查处。三则，一些房地产开发商受市场机制逐利思想的驱使，只追求利益最大化，不讲求社会责任。认为价格放开了，企业享有定价自主权，只要有人买，价格我愿意定多高就定多高，谁也管不着，谁也没权管。甚至采取价格欺诈、设置合同陷阱、“一女多嫁”、撕毁合约等手段，肆意侵害消费者的合法权益，加剧交易矛盾纠纷。可以说，房价放开，随行就市，成为一些开发商跟风而上，互相攀比，定价与成本脱节，随心所欲任意高定价的“挡箭牌”。在一些开发商眼里，什么价格诚信，什么价值规律，什么社会责任，都可以统统不顾，只要把钱赚到手就是“硬道理”。这成为导致房市价格形成机制不科学、不合理，价格行为不规范最重要的思想根源。四则，由于经营者和消费者所处地位不同，双方市场权利不对等、市场信息不对称，消费者往往缺乏知情权、选择权、价格上的谈判权等，处于弱势地位，因而价格上往往被开发商牵着鼻子走。而开发商则往往利用掌握市场行情、竞争趋势、成本信息等优势地位，在制定楼盘销售价格时规定“霸王条款”，促使购房者“不接受也得接受”。即使消费者实施“团购”举措，也很难避免“霸王条款”的侵害。正是由于我国房地产市场价格管理主体缺位，市场经济体制自身存在盲目性、滞后性、逐利性等难以避免的缺陷，导致目前房地产市场价格竞争秩序混乱，市场价格形成机制不科学、不合理、不公平，致使房价长期以来“高高在上”，令开发商“想不赚钱都不行”，其利润平均都在50%以上，有的甚至高达100%到300%，房地产行业成为十大暴利行业之一。
因此，强化房地产市场价格管理，规范房市价格行为，完善房市价格形成机制，促使市场房价回归合理价位，保证房地产市场持续稳定协调健康发展，实乃当务之急，刻不容缓。此一点，已成为广大群众的强烈呼声和热切期盼。党的十七大报告也明确提出：“要深化垄断行业改革，引入竞争机制，加强政府监管和社会监督。”要“加快形成统一开放竞争有序的现代市场体系，发展各类生产要素市场，完善反映市场供求关系、资源稀缺程度、环境损害成本的生产要素和资源价格形成机制，规范发展行业协会和市场中介组织，健全社会信用体系。”要建立、健全和完善房地产市场价格形成机制，抑制非理性价格行为，遏制房价泡沫，使之符合市场经济价值规律、供求规律和竞争规律的基本原则，真正实现在国家宏观经济调控下发挥市场优化社会资源配置的基础性作用，还需要做多方面的工作。
第一，各级政府要把强化对房地产市场价格的调控力度作为关注民生的重要举措，确保调控政策落实到位，尽可能地改变房市供不应求的格局，为房地产市场价格机制的合理形成创造良好的市场环境。
近些年来，人们和社会舆论对房地产市场价格反映强烈，引起党和政府的高度重视，皆因价格上的一个“高”字，甚至被称之为压在人们头上的新的“三座大山”之一。尽管国家对房市价格采取了一系列的调控政策，但由于多方面的原因，除银行上调存贷款利率政策成效显现相对较明显之外，其他一些配套政策措施，如规定新开工的商品住房套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用房)建设，其面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上的政策，到位率不高、执行力不强；尤其是应由政府负责提供的经济适用房和廉租房建设进展迟缓，加剧了房源供求矛盾。虽说局部城市房源供应并不那么紧张，新增楼盘空置率较高，只是因为有些开发商捂盘惜售，或靠广告狂轰滥炸，大肆炒作而把房价“炒”了上去外，但就整体而言，市场房价高涨的根本原因，说到底还是个供求关系问题。经济规律的一般常识告诉我们，供大于求，价格跌落；供求平衡，价格稳定；而供不应求，则价格高涨。房市价格亦不例外。就我国的国情来讲，房市供不应求的矛盾将是长期性的。其实，资料称，这也是国际上长期存在的一大难题。温总理讲：“我们的政府是人民的政府，解决群众的困难是政府的责任。”(见《山东商报》2007年11月13日《政府有能力让人民生活得更踏实》文章)。在住房问题上国务院对各级政府提出了“三负责”要求：“省级政府对辖区内住房保障、住房供应和房价稳定工作负总责，市县政府是责任主体。”可见，化解房市供求矛盾的根本之道，关键是各级党委、政府要坚持以人为本的科学发展观，把关注民生，解决“住有所居”、安居乐业问题作为头等大事，运用经济的、法律的、行政的、舆论的等诸多强有力措施，确保国家一系列调控房市政策、制度、规定的贯彻落实。特别是要加快经济适用房、限价房和廉租房建设，加大棚户区改造，坚定不移地落实“90平方米／70%比例”建筑面积的政策规定，以此提高市场房源供应量，扭转供不应求紧张局势，促使房市价格跌落至一般消费者能够承受的合理价位。只要如此，才能为房地产市场价格机制的合理形成创造良好的市场环境。
第二，政府价格主管部门要把房地产价格纳入管理、监督、调控的职责范围之内，切实行使法律赋予的监管职能，为房地产市场价格机制的合理形成打下坚实的法治基础。
按照价格法律法规的规定，无论是实行政府指导价、政府定价还是实行市场调节价的商品和服务的价格，凡是“在中华人民共和国境内发生的价格行为”，都属于政府价格主管部门管理的范围。房地产价格虽然已经放开，实行市场调节价的管理形式，政府价格主管部门并非没有管理的权限。绝不能因为实行市场调节价就不管不问。房市价格竞争秩序混乱，政府价格主管部门有责。《价格法》以及《反暴利的暂行规定》、《经济适用房和廉租房管理规定》等法律法规都赋予政府价格主管部门对其价格行为的管理职能。特别是《价格法》规定“当重要商品和服务价格显著上涨或者有可能显著上涨，省级以上人民政府可以对部分价格采取规定差价率或者利润率、规定限价、实行提价申报制度和调价备案制度等干预措施。”商品房作为老百姓“一次性投资，长期性消费”的大型特殊商品，毫无疑问是极其“重要”的商品，其价格的变化，事关群众生活水平的高低，事关社会的安定和谐，甚至事关政局的稳定。面对商品房价格的持续高涨，群众难以承受，社会反映强烈，按说政府价格主管部门有权在其“显著上涨”的特殊情况下，动用诸如规定利润率等行政干预措施，以控制房价的过度上涨。当然，这需要全国统一政策，统一部署，统一行动。正常情况下，需要政府物价部门加大对房市价格管理的力度。目前而言，关键是省一级政府要在政府物价部门内设置房地产价格管理的专门机构，负责房地产价格政策的制定、开发成本的调查、市场房价的监测、市场房价信息的发布，提高房地产市场价格的透明度；并依法查处、制裁暴利和价格欺诈等价格违法行为，运用法律和调控政策的力量以及市场的手段，遏制房价的虚高现象，使之保持合理的价格水平。在那些省、市一级政府尚未设置房地产价格专管机构的地方，政府价格主管部门需积极协调，争取编制，落实组织，切实把房地产价格纳入物价工作的职责范围之内。只有政府价格主管部门依法行使对房地产价格的监管，与建设等有关部门相互配合，形成合力，才能有效促使房市价格市场机制的合理形成，由虚高回归合理价位，维护市场公平竞争秩序，保持房市价格的相对稳定，促进房地产行业的健康发展。
第三，房地产企业要树立市场意识、法律意识、诚信意识，增强社会责任感，自觉遵循价值规律，正确行使价格决策自主权，促进房地产市场价格机制的合理形成。
市场经济既是法治经济，更是诚信经济；企业既要追求利润最大化，讲究经济效益，也要清楚社会责任，兼顾社会效益，实现企业效益与社会效益的统一。市场经济及其市场价格机制条件下，企业应树立市场经济的公平竞争意识、法律意识和诚信意识，积极为社会提供价格公平、合理的商品和服务。《价格法》对实行市场调节价的商品和服务价格的制定，在其定价原则、依据、指导思想和要求等方面都做出了明确规定：“经营者定价，应当遵循公平、合法和诚实信用的原则”；“定价的基本依据是生产经营成本和市场供求状况”；“经营者应当努力改进生产经营管理，降低生产经营成本，为消费者提供价格合理的商品和服务，并在市场竞争只获取合法利润”。公平、合法和诚实信用是市场价格机制条件下经营者制定价格应遵循的三大基本原则；改进生产经营管理，降低生产经营成本，是提高企业市场竞争力的关键环节；按照市场经济价值规律、供求规律和竞争规律，根据生产经营成本和市场供求态势，科学、合理、公道地确定商品价格是经营者应把握的基本要求；不搞价格欺诈、价格垄断，不借机哄抬物价，应是经营者最起码的道德底线和社会责任。许多事实证明，企业的营利目标与社会责任并不是对立的，而是能够统一的。更多地承担社会责任，自觉地维护社会良心、社会道德，增强价格诚信意识，合理制定价格，不仅是现代企业应当具备的道德理想，也是企业获得社会承认从而保持长久发展的有效途径。就房地产市场来讲，因受多种因素的制约在短时间内很难改变供不应求的局面，而且随着经济的发展和建筑成本的提高，房价水平也会有一定幅度的提高，这是符合市场经济规律的。但目前的房地产市场价格形势则是一种非理性的混乱状态，虚高定价，哄抬价格，谋取暴利，让消费者难以承受，甚至成为社会不安定、不和谐的重要致因。无疑房地产市场这些非理性的价格行为是价格法律法规所应禁止、所应控制、所应规范的一大重点。而房地产开发商作为市场竞争的主体，微观企业作为社会的一个细胞，在其将价格作为市场竞争的重要武器之时，就必须把握市场形势，认清社会责任，合理确定价格，而非企图虚定高价，谋取暴利，即使在房价一路看涨面前，亦不可“追风攀涨”，为房价的进一步高涨推波助澜，扰乱房地产市场公平竞争秩序。只有房地产开发商真正立足企业长期发展，担负起社会责任，把企业效益与社会效益统一起来，自觉遵循市场经济三大规律，坚持自主定价三大原则，严管理，降成本，讲诚信，守法律，树形象，才能促进房市价格机制的合理形成，为抑制高涨的房市价格作出新的贡献。
第四，消费者要增强依法维权意识和理性消费意识，在住房观念上变“购”为“租”，量力而行，理性消费，避免盲目攀比，跟风追涨，促使房地产市场价格机制的合理形成。
毋庸置疑，市场价格取决于供求关系，但我国的房地产市场价格持续飙升，则在很大程度上缘于供求关系的扭曲，房价大大偏离了其价值。卖方市场条件下，在房地产开发商和消费者即供求双方的博弈中，二者所处的地位悬殊较大，致使开发商能够利用其优势地位不按价值规律行事，随意哄抬价格。事实上，从消费者的整体而言，如果能够增强依法维权意识、理性消费意识，则可形成与开发商相抗横的巨大力量，抑制其漫天要价的冲动，制定合理价格，保持房市价格的稳定。一是要有依法维权意识。当自己的权益受到侵害时，决不退缩忍让，决不害怕麻烦，吃哑巴亏了事，要敢于拿起法律武器，将之推上被告席，依靠法律讨回公道，维护自己的合法权益。二是要理性消费。当开发商利用购房者“买涨不买落”、“便宜无好货、好货不便宜”等心理，人为制造供求紧张局势，大刮房市涨价风之时，消费者不要跟风抢购，不要随波逐流，应冷静观察，量力而行，理性消费。三是要转变住房消费观念。人们一般都想有一套属于自己的住房，这可以理解。只要经济条件允许，完全应该。但就我国国情来讲，目前让城市每户家庭都能够买得起理想的住房是不可能的。在住房消费观念问题上需要变“购”为“租”。即使西方发达市场经济国家，亦有60%至70%以上的家庭租赁住房，香港也有50%的人租住或者购买政府提供的保障性住房，只有真正的富裕阶层才能购买高价商品房。所以，在政府加快建设经济适用房和提供廉租房的大趋势下，不妨转变一下住房消费观念，变“购”为“租”，减缓市场供求压力。只有人们量力而行，理性消费，整体上形成与开发商相抗衡的巨大力量，促使房市供求失衡格局的改变，那么，房地产市场价格机制的合理形成也就有了雄厚的社会基础，房市价格也必将回归正常，趋于合理，并保持相对稳定。
总之，我们相信，只要政府保证国家各项调控政策措施真正落实到位；加强价格管理，增强价格管理的权威性；企业确实遵循市场经济三大规律，执行定价三大原则；消费者避免跟风追涨，理性消费，等等，就能促进房地产市场价格机制的合理形成，促使高昂的房价回归正常，推动房地产行业持续协调稳定健康发展。
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