综述改革开放中的我国房地产市场，本文主要内容关键词为：房地产市场论文,改革开放论文,我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
随着我国经济全面高速的发展，房地产业从南至北掀起了一股前所未有的发展热潮，进而作为一项新兴产业，成为国家经济的一个重要组成部分，并且正在发挥着国民经济支柱的作用。
一、我国房地产市场的建立和发展
我国的房地产业是随着我国改革开放的步伐逐步发育起来的，它的发展历程大致可以划分为三个阶段：
1. 初级阶段
我国的改革开放是以经济特区的建立为前奏曲的，房地产业的兴起则是以我国首批创建的四个经济特区之一的深圳为奠基的。
1980年深圳经济特区创建之初，首先面临的问题是城市基础设施的开发需要大量的建设资金。在国家只给政策不给投资的情况下，市政府开始在土地上想办法，做文章，开创了国内有偿用地的先例。他们的主要做法是，首先在土地管理体制方面进行了初步改革，把过去行政划拨、无偿使用的土地改为采取“行政分片开发，分散经营，征收土地使用费”的办法，按城市土地的不同等级向使用者收取不同标准的使用费。这种规定土地使用者必须向国家交纳土地使用费的办法在性质上即是地租。截止到1986年底，国家征收的土地使用费即达3848万元，全部用于了城市基础设施的开发和投资环境的建设。这一做法在当初促进特区城市的迅速形成和特区经济的发展及为特区创造一个较好的投资环境方面，确实收到了非常明显的效果。这种变无偿使用为有偿使用和有偿转让的先例，是建国以来我国土地使用制度的重大改革，同时也为房地产市场的建立奠定了基础。
初级房地产市场经营的程序是：市政府首先对大范围的成片土地进行“七通一平”的基础工程建设，变“生地”为“熟地”，然后根据城市规划和项目建设的要求，将成片土地划给国营房地产开发公司，或者将“生地”直接委托给房地产开发公司，由房地产开发公司进行土地的开发和房屋的建设。开发公司则采取边建设、边出售、边出租、边回收的“滚雪球”办法，不断积累资金，扩大经营。通过房地产开发经营，彻底改变了城市建设依靠国家投资的供给模式，提高了城市开发效益。但此时的房地产市场是地产市场隐含于房产市场之中的初级市场，这时的房地产市场仍然是计划经济的管理模式，政府对土地仍然采用计划分配、行政调拨的办法，土地不能作为生产要素进入市场，土地的使用者不能直接公开地转让、抵押土地，也就是说，这种局限于收取土地使用费的改革并没有真正改变旧的城市土地使用制度。
2. 完善发展阶段
房地产市场分为房产市场和地产市场两大部分，这两者既有密不可分的联系，又各自有其独立的内容。
在我国，由于实行土地公有，土地所有权不能转让，地产市场的买卖只有以土地使用权为交换内容。我国初期的房地产市场，因为是以房产经营为主的商品房市场，虽然体现了土地的使用价值，并没有实现其价值，也就是说并没有恢复其商品性的本来面目，不允许买卖、抵押和流动，因而出现了一系列的问题。例如，深圳市政府为创造一个良好的投资环境，不惜代价致力于基础设施的投资，截止到1987年底，共投资13个多亿，而同期收取的土地使用费的资产仅为5250万元，原本设想通过收取土地使用费来补偿基础设施建设所需的巨额投资，结果难以如愿，使政府陷入举债投资基础设施的困境，形成土地开发越是拓展，政府背的包袱也就越重的不正常局面。1985年下半年，深圳市政府就发展中面临的新问题，组织了一次大型的调研活动，在总结深圳土地管理改革的实践和借鉴香港的土地开发管理的一些成功做法的基础上，提出了深圳特区土地管理体制改革的新构想，即实行土地使用权与土地所有权分离，按照商品经济规律组织土地经营，实行土地使用权有偿转让。这种以土地使用权商品化为核心的城市土地管理体制改革促进了房地产市场的形成。深圳市政府1987年末试点出让了五幅土地，售地金额达3500万元，相当于特区当年收取土地使用费总和的两倍半。
3. 迅速发展阶段
1987年下半年，深圳特区率先试行土地使用权有偿出让，自此揭开了我国国有土地管理体制改革的序幕。深圳特区这种改变土地供应单一行政划拨手段，引入市场机制的做法在国内外引起了强烈的反响，紧接着福州、海口、广州、厦门、上海等地也开始试点。1988年4月， 七届人大第一次会议修改了宪法有关条款，规定“土地使用权可以依照法律的规定转让”。随后，《土地管理法》也作了相应的修改，使土地管理体制改革有了法律依据。1990年5月，国务院又以第55号令、第56 号令发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》等文件，大大推动了土地管理体制改革的进程。至1992年，我国土地管理体制改革由点到面、由沿海到内地以至边境迅速推开，仅1992年上半年，国有土地批租就等于前4 年总和的两倍，房地产收益已成为国民经济的重要来源。1992年至1993年，是我国房地产业高速膨胀时期，1992年房地产开发投资的增长速度高达117%，与1991年相比翻了一番，而1993年，增幅达到了124.9%，又在1992 年翻番的基础上再翻了一番。
二、开放房地产市场的意义
第一，开放房地产市场可以调节土地需求，节约用地，提高土地的使用效率；第二，房地产业可为社会提供房地产品，以满足经济、社会发展的旺盛需求；第三，房地产市场的建立，是社会主义市场体系的一个有机组成部分，对完善社会主义市场体系，发育市场机制，起到了重要作用，特别是使房屋和土地作为最基本的、也是最重要的生产要素得到更合理的组合、配置和利用；第四，房地产开发的收益，为国家、特别是为城市政府提供了大量的积累，为城市建设开辟了重要的资金渠道；第五，房地产的生产方式，是综合开发的建设体制，这对于实施城市总体规划、完善基础设施改善投资环境起到了重要的作用；第六，房地产开发结构的主体是普通居民住宅，房地产业为社会提供了大量的商品住宅，直接改善了居民的生活条件。特别是在沿海一些房地产开发经营比较好的地区，房地产业已经成为当地财政收入的重要来源，正在发挥着国民经济支柱产业的作用。
三、发展中的房地产市场存在的问题
我国的房地产业是个新兴产业，由于起步时间较短，基础较差，发展势头又过于迅猛，另外也由于我国的经济发展水平的限制，所以我国的房地产市场还是不尽发达和成熟的，在近十几年的实践中亦暴露出很多问题。
第一是开发规模失控。突出表现在土地供应量过多，除改造旧城的土地出让之外，很普遍的形式就是设立开发区。在短短十几年的时间里，全国设立的开发区大约有1.5万平方公里，相当于我国600多个设市的城市建成区的面积。显然这个面积远远超过了我们目前的开发能力。
第二是投资结构失调。主要反映在相当多的开发公司热衷于搞高档次、高消费、高回报的项目，而对市场需求量最大、群众需求最迫切的普通住宅，投资意向却比较冷淡，认为回报率低而不愿意搞。
第三是市场行为失律。存在着场内交易和场外交易并存，且场外交易占有很大的比重；房屋出售和租赁中存在着市场交换和非市场交换二元结构和非市场交换二元结构；房屋租赁、交易价格居高不下，大大超过价格上涨平均指数；私下交易、隐瞒价格、偷税漏税现象十分严重；地下经纪人十分活跃；非法经营房地产；私下转租公房，牟取暴利。
第四是收益分配失衡。在房地产开发处于上升时期时，风险度相对比较小，回报也相对比较好。但部分地区在房地产开发收益分配中，收益过多地流向了企业和个人，而国家作为土地所有者却没有取得应得的土地收益。
四、房地产业发展的广阔前景
针对房地产业在建设中出现的各种问题，在1993年下半年，国家及时采取了宏观调控措施，其中很重要的一个方面就是加强了对房地产市场的管理，取得了明显的成效。支持中国房地产业快速发展的条件是充分而稳定的，因此房地产业发展的前景是十分广阔的。
首先、中国经济的高速发展是支持房地产业发展的重要条件。在今后一段历史时期，我国的经济发展大约要维持8—9%的增长速度，世界经济最活跃的地区也已从环大西洋地区转移到环太平洋地区，这样一个大的经济背景，要求房地产业有一个相应的速度向前发展。
第二、旧城改造为房地产业的发展提供了广阔的市场。目前经济比较发达的城市，旧城改造的步伐都比较快。旧城改造的实质是土地和房屋的优化配置，是在城市规划的指导下进行房地产的重组，房地产业要在其中起到重要作用。
第三、住宅建设量增大，国家将采取优惠政策鼓励建设居民住宅，居民的消费投向也已从衣、食、用转向住。所以，无论是政府组织提供的安居房，还是市场提供的小康住宅，都将有长足的发展，这也是房地产业的广阔市场。
第四、外商投资房地产将保持良好的势头。进一步规范、实施法制管理的中国房地产市场，使外商在中国搞房地产投资有了法律保证，因而对外资的吸引力度更大。
城市化和城市现代化水平的提高，以及城市社会生活质量的不断提高，都需要城市土地的开发和再开发，房地产业在现代化城市建设及城市土地的开发中不仅是主体产业，而且还是基础性、先导性产业，因此，房地产业的发展，有助于城市土地的开发和整个城市现代化的进程，所以我国房地产市场的扩大开放和房地产业的更快发展是大势所趋。
题图摄影：赵师泉