江苏 镇江 212000）
【摘 要】随着我国城市化建设的发展速度不断提升，房地产开发也取得了很大的发展，但是一些城市的房地产开发和城市规划出现了不协调的现象，导致城市的建设受到严重影响。本文将对城市规划与房地产开发之间的联系进行分析，并分析房地产开发和城市规划之间存在的矛盾，然后基于两者之间的联系和矛盾对两者之间的协调发展进行探讨。
【关键词】城市规划；房地产开发；协调机制
【中图分类号】TU984.2 【文献标识码】A 【文章编号】1002-8544（2017）10-0018-03
1.前言
对于城市的发展和建设而言，城市规划具有绝对的指导意义，而房地产开发则是城市建设过程中的一种具体手段。在进行房地产开发的过程中，必须要以城市规划为依据，服从城市规划对城市建设的安排和结构调整，从而满足城市经济建设的整体需求。这样才能让城市建设和发展的整体利益得到保障，并实现房地产开发中环境效益、经济效益和社会效益的统一。但在实际的城市建设中，房地产开发和城市规划之间存在一定的矛盾，因为城市规划的速度并不能跟上房地产开发的节奏，导致政府很难实现对城市发展进行全局的调控。
2.房地产开发与城市规划之间的联系
2.1 城市规划对房地产开发的影响
对于城市规划而言，其注重的是城市整体的利益和长期的发展。而对于房地产开发而言，其更关注短时间内创造的经济效益。所以城市规划会对房地产开发造成一定的影响。
（1）规范和管制作用。在城市规划涉及的范围内，各项工程建设和土地使用都必须要以城市规划为准，服从城市规划的安排。随着我国市场经济的不断发展，一些房地产开发商在利益的驱使下，忽视了房地产开发对城市发展的全局造成的影响。其中主要体现在房地产开发商随意提高容积率或占用公共绿地等方面。所以必须要让房地产开发在城市规划的规范和管制下进行，保障城市的整体利益。
（2）城市规划影响房地产开发的效益。对于房地产开发的效益而言，有很多方面的影响因素，而城市规划就是主要的影响因素。其中城市规划对房地产开发效益的影响主要体现在城市规划对地价的控制。城市的规模和建设总体容量等是决定城市地价的主要因素，这也是越大的城市房价越高的原因。
（3）城市规划对房地产开发的指导和促进作用。对于城市而言，城市规划是一个长时间的发展框架，所以城市规划必须要以城市的基本情况为基础，必须要建立在大量的实际调查数据之上，对城市的发展具有前瞻性，所以能够为房地产开发提供指导并促进其发展。
2.2 房地产开发对城市规划的反馈作用
（1）房地产开发使城市规划得以实现的必要手段。由于房地产开发能够有效解决城市规划和实施之间存在的矛盾，并避免分散建设中的不足，所以其实际上是城市规划得以实现的一种手段。在实施城市规划的过程中，房地产开发能够对城市的功能分区、布局形态和用地结构进行调节，从而使其逐渐趋于合理。
（2）促进城市用地结构的合理化。在我国的计划经济时代，城市的土地资源配置很不合理，并且没有合理的城市用地结构。而随着房地产开发的不断发展，加上城市的土地使用成为一种有偿行为，这种状况得到了有效的改善，使城市规划得以快速发展。通过地价的调节作用，城市的用地结构逐渐趋于合理，并且在各种房地产开发模式的相互配合下，完成了对城市土地利用效率和经济效益的有效提升。
2.3 两者在不同角度上的侧重点分析
在进行城市规划和房地产开发的过程中，会有不同的侧重点。从整体的战略来看，城市规划更注重以宏观的视角对城市的发展条件进行分析，从而完成对城市发展方向的确定。而房地产开发一般以企业自身的利益为基础，去考虑一些微观上的问题；从时间上来看，城市规划是对城市未来的设计，并且会以城市近期的发展作为基础。而房地产开发主要是看中项目建设在短时间创造的经济效益，并不会对开发项目长远的利益做打算；从效益上来看，城市规划主要是对城市环境生态效益、社会效益和经济效益进行综合的考虑。而对于房地产开发而言，其主要是看中开发项目本身创造的经济利益；从信息反馈角度来看，城市规划以城市的居民为主，以居民的意见作为城市规划开展的基础。而对于房地产开发而言，其主要是以有需求的市民为基础，注重的是城市中少部分人的意见反馈。
2.4 城市规划不同分类对房地产开发的指导
对于城市的建设而言，商品房建设是主要的组成部分，其与房地产开发一样，也要在城市规划下开展建设活动。但是在城市规划中，会有具体的层次分化，其中有修建性详细规划、控制性纤细规划、分区规划和总体规划，前两者属于详细规划。而对于房地产开发而言，各个层次的指导性作用是存在差别的。
一般情况下，城市总体规划对房地产开发的指导作用左右有三个方面。首先是对房地产开发的地段和方向，其次是对房地产开发的步骤、时序和规模进行确定，最后是对房地产开发项目周围的配套设施和环境进行设计。而城市分区规划的指导要具体一些，其主要体现在对房地产开发项目组团、片区和居住区的划分，大致设定出这三个区域的人口规模和用地范围，并且会给出具体的用地容量控制指标。详细规划的指导性和控制性相对而言更强，其涉及对各地块容积率和建筑密度的控制，并且会建筑后退红线进行划定，对建筑之间的距离进行衡量。
3.城市规划与房地产开发之间的矛盾
随着房地产行业的经济效益不断攀升，一些城市的房地产开发商为了追求企业及自身的利益，从而在开发房地产项目的过程中对城市规划置之不理，导致城市规划失去对房地产开发的指导性作用，这就导致两者之间出现各种矛盾。
3.1 城市规划的思想落后制约房地产开发
目前，在我国的一些城市中，城市规划的编制存在理想化的特点，而这样就会导致城市内的动态可操作性不能得到体现。当城市规划的理想化程度较深的时候，会导致城市规划的实际操作缺乏必要的弹性，在出现问题的时候将不能对房地产开发项目进行必要的调整。在城市规划思想落后的情况下，城市建设将会失去其应有的透明度，使得城市的现代化建设空间逐渐缩小，这样就导致城市规划失去对房地产发开的促进作用，而更多的是制约房地产开发的发展。
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3.2 过度开发城市土地
根据我国目前的城市地价来看，土地的价格有时甚至会超过黄金，所以必须要将土地的实际价值最大化，这样才能保证城市的正常发展，但是对土地进行过度的开发与土地价值最大化却是不同的。而很多房地产开发商对这两种概念的理解存在片面性，导致其为了追求自身的利益而对城市土地进行过度开发。其中最常见的是房地产开发商在进行住房建设的过程中缩短住宅楼之间的距离，从而让开发项目可以建出更多住房，从而让房地产开发项目的利润得到提升。但是这样就会让居民住宅的采光度降低，影响居民的正常生活。
3.3 城市土地开发存在不合理现象
在房地产开发商对城市中土地进行开发的过程中，会因为土地的地段和建筑的用途不同而获得不同水平的收益。而房地产开发商为了获得更多的利益，往往用自己的利益来作为决定土地开发项目用途的依据，忽视土地的实际情况是否满足相关建筑用途的标准。由于这些不合理的土地开发，房地产开发与城市规划之间的将不能完成协调发展。
2.4 对城市特色景观的破坏
在市场经济的大环境中，房地产开发商的利益思想尤为严重。一些房地产开发商为了降低土地开发的成本，通过不断增加建筑的容积率来完成对开发效益的优化。这样的方式导致城市中的建筑高度不断攀升，并且建筑之间的距离越来越小，从而影响或破坏城市的特色景观。其中有很多本该用于绿化建设的土地被用于建筑项目的开发，而一些城市特色景观或历史建筑被撤除或被孤立。而在目前的城市中，往往是一些不起眼的建筑在完成对城市特色景观的守护。而房地产开发对城市景观的破坏直接导致城市的文明遭到破坏，也影响了城市的环境发展。
3.5 忽视对公共服务设施的开发
在城市的建设中，公共服务设施是城市基本设施的重要组成部分，对城市建设有着重要意义。公共设施不仅能为城市居民提供娱乐休闲的空间，还能让城市的运行节奏得到调节，促使城市正常发展。但随着城市发展速度的提升，房地产开发商在城市公共服务设施建设中获得的利益较少，导致开发商不愿意投资开发。并且城市公共服务设施会占用大量的城市土地，对房地产开发商而言会直接导致利益的损失，所以开发商也不愿意投入到城市公共服务设施的建设中。
3.6 城市中圈地现象越来越严重
近年来我国的地价和房价大幅度上涨，导致很多房地产开发商将一些地段较好的土地收入囊中，但是却迟迟不断其进行开发。这样就导致土地的价格越来越高，而城市建设的进度却因此不断减缓。我国政府通过宏观的调控对这一问题进行了相应的处理，但是这种现象在短时间内并不会得到有效处理，所以还是会对城市的建设造成严重的影响。
4.城市规划与房地产开发的协调发展
随着我国城市化建设的速度逐渐加快，在确立科学发展观的情况下，对城市综合效益最大化的追求成为现代社会中城市发展的首要目的。而对于城市规划与房地产发开而言，两者的协调发展是促进城市综合利益向最大化迈进的必然要求。所以，城市规划与房地产开发协调发展的途径研究对于当前的城市发展而言有重要意义，只有在两者实现协调发展的前提下，才能让城市发展取得较好的成果。
4.1 加强城市规划对房地产开发的管理
在进行城市建设的过程中，必须要让城市规划具有良好的超前意识。这样不仅能让房地产开发商有足够的时间并提前做好思想和物质的准备，从而让开发项目的建设能按照城市规划进行。同时还能让房地产开发商在项目的投资和建设策略上受到影响，从而让房地产行业的发展趋于正常。这就需要在城市建设的过程中，将市场经济作为基础，结合相关的法律法规，实现对房地产开发的引导与制约。在这一过程中，城市规划主管部门必须要形成良好的智能意识，并且加强对开发区的规划管理，从而保证城市规划能够对城市建设起到较好的调节作用。
4.2 房地产开发要严格按照城市规划进行
要让房地产开发严格按照城市规划进行，就必须要加强政府对城市建设的宏观调控，对不按照城市规划具体细则进行房地产开发的开发商，要按照相关管理办法从严处理，从而维护城市建设的正常秩序。同时，在进行城市房地产开发的过程中，政府部门应该积极引导开发商以城市的实际情况为基础进行城市建设。其中主要是结合市场需求与城市对建筑功能的需要完成房地产开发，从而保证房地产开发符合城市的发展规划。
4.3 以市场基本需求为基础进行城市规划
在进行城市规划的过程中，不但要注重基础设施功能。交通功能、居住功能、商业功能、形象功能和系统功能等基础性功能外，还要注重城市规划的市场需求功能和经营功能。在城市建设合理布局的基础上，让城市的经营和运作效率得到有效提升。由于房地产开发与城市规划的实现存在这紧密联系，所以在进行城市中心重点项目建设的过程中，城市规划部门应该保持与房地产开发商的良好沟通，从而完成项目的协同建设。
4.4 以城市可持续发展为基础进行房地产开发
在进行房地产开发的过程中，应该结合城市发展的实际需求，实现以城市发展为核心的房地产开发，让城市实现可持续发展。具体而言就是城市的发展有什么需要，就进行相关的房地产开发。房地产项目的开发必须要满足市场的需求，也要满足地区消费的需求，从而帮助城市实现可持续发展。
4.5 城市规划应具有较好的弹性
由于市场和城市发展的环境是不断变化的，所以城市规划必须要保持较好的弹性。为了让城市发展适应不断变化的外部环境并提高城市经营效益，需要在城市总体规划不发生较大变动的基础上，实现城市规划的可调性，这样能够让城市在逐渐适应环境变化的同时实现城市规划的创新。其中尤其要注重城市的资源优势和支柱产业特点与当地民风民俗特色，从而让城市能够吸引更多的开发商。另外，房地产开发商也要有创新的经营理念，从而适应城市的发展，让自身的竞争力得到提升。
5.总结
在城市发展的过程中，必须要让房地产开发以城市规划为基础。而在进行城市规划的时候，要让规划具有更强的灵活性，从而实现对房地产开发的有效调控。由于城市规划与房地产开发的的目的不同，所以难免会产生矛盾，要让城市规划与房地产开发实现协调发展，就必须要让城市规划具有前瞻性，然后结合相关的法律法规，实现对房地产开发的指导和制约。而房地产开发商也要更多的为城市的发展考虑，不能单纯地以自身的利益为核心，给城市的发展带来负面影响，这样才能实现城市建设的可持续发展。
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论文作者:王京
论文发表刊物:《建筑知识》2017年10期
论文发表时间:2017/7/10
标签：城市规划论文; 房地产开发论文; 城市论文; 城市建设论文; 房地产开发商论文; 过程中论文; 利益论文; 《建筑知识》2017年10期论文;