广西广房房地产开发有限公司 广西 南宁 530032
摘要：成本控制是房地产开发管理中的一项重要内容，贯穿于房地产项目运作的整个过程。房地产企业要想在目前的经济市场中获得较强的竞争力,降低成本、控制费用支出必然成为关注的焦点。房地产行业是国民经济的重要组成部分，一方面它受到国民经济发展水平的制约，另一方面，又由于其基础性、先导性产业的地位及其特点。因此，房地产企业的发展又必然对经济增长发挥巨大的促进作用。此外，由于房地产开发企业资金投入大、建设周期长、专业性强、受政策及市场不稳定因素影响大，所以该行业也是一个高风险的行业。那么如何在这种不断规范和竞争中实现开发项目的最大经济效益，就必须对项目的开发进行有效的成本管理和控制，实现集约效益型开发。
关键词：房地产；项目成本；分析
1导言
多年来,对于房地产开发企业的成本管理,一般都沿用工业企业、施工企业的成本管理方法,大多是通过全面预算确立目标成本,进行成本费用控制,找出差距,分析原因,提出建议和改进措施,为今后降低成本提供参考。虽然这些方法对降低成本费用、提高企业经济效益发挥过一定的作用,但是,房地产开发过程中产生的问题错综复杂,如果不对全过程进行有效的监督控制和跟踪管理,这些“动态”的信息一旦变成“静态”的信息,其中不合理的部分就无法克服,损失难以挽回。笔者多年来从事房地产项目成本管理,深深体会到在目前房地产市场竞争激烈的条件下,为适应成本、价格在项目开发过程中的变化,一定要实施房地产开发项目全过程成本的控制和跟踪管理,而且要自觉地、全面地在工程项目整个周期内监控其建造成本和营运成本,尽可能地降低房地产开发项目的总成本,才能更好地提高企业的经济效益。
2房地产项目的成本构成及特点
房地产企业虽不同于一般企业,但也有其共同点。下面就具体分析一下房地产开发项目的成本构成。
2.1项目前期策划和确立阶段的成本
这一阶段主要是在市场调研阶段的基础上,对房地产项目进行分析研究、综合论证和决策。具体工作包括房地产项目的构思与定位、目标设计、可行性研究和报批立项,这期间直接发生的各项支出。可行性研究费尤其是报批支出及建设工程规划许可证执照费都可以视为项目成本。这一阶段还有两种重要成本,虽尚未发生,但属于这一阶段必须要考虑的内容：一是土地、土建、设备费用。这是房地产开发成本的主体内容,大致占总成本的80%。其中最重要的是土地费用,约占总成本的30-40%。土地费用是评价一个项目是否可行,是否有预期利润的最主要的经济指标。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前,必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算,计算出未来所开发每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价),以此来进行项目的可行性评估。二是配套及其他收费支出。主要是水、电、煤气、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设计也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质,如档案保证金、绿化保证金等,但由于种种原因,企业难以全部收回。这类收费项目种类繁多,标准不—,许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行,任意性很强,收费标准偏高。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆这部分成本是房地产开发项目的成本构成中受外界因素影响最大的一块,一般占项目总投资的10—15%。
2.2项目设计与计划阶段的成本
具体包括项目设计、计划成本,招标投标成本和施工前准备成本。如工程勘察(测量)费、工程设计费、竣工档案保证金、临时用地费、临时建设工程费、建设工程勘察招标管理费、勘察设计监督管理费等。准备工作中的缴纳供水、供电、供气、供热、污水处理厂建设费、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续、人防、消防审核费用等。
2.3项目施工阶段成本
这一阶段是房地产开发项目的具体建造过程,一般从现场开工到竣工后交付使用为止。开工手续办理时的监理、审计、实心粘土砖限制使用费、投资方向调节税、协调费、绿化建设费等。施工成本包括其间的人工费、材料费、机械费、其他直接费、现场管理费、总部管理费等。竣工验收时的手续费、综合验收、性能认定、测绘、产权登记费等。
2.4项目使用阶段成本
从交付使用到规定的责任期结束为止,即通常的物业管理成本。
3房地产开发项目成本构成
研究房地产企业的成本费用控制，必须清楚开发项目的成本费用构成。房地产企业开发成本费用是指在一定时期内为生产和销售房地产开发产品而花费的各种耗费，主要由房地产开发成本、开发费用和税金三大部分组成，经历前期策划、规划、设计、施工、销售五个阶段。房地产作为商品的开发经营与其他商品的开发经营不同，其商品成本构成有它的特殊性。房地产成本由开发成本和经营成本两大部分构成，其中房地产的开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公建配套设施费及开发间接费等；房地产的经营成本包括销售费用、管理费用、税收，行政性费用等。目前，在我国城镇商品房价格构成中，房地产的开发成本一般占总成本75％左右，有些地区的开发商通过拍卖取得土地以后，开发成本已达到总成本的80％-90％。
4成本控制总体上应注意的问题
4.1成本控制的综合性
成本目标不是孤立的,它只有与质量目标、进度目标、效率、工作量要求、资源消耗等相结合综合考虑才能有价值。不能一味强调成本控制而忽视了其他目标的实现,例如为了降低成本而降低质量要求,结果可能因为质量问题而造成返工或停工,拖延工期,不但达不到降低成本的目的,也会损害项目的整体功能和利益。因此,在项目实施过程中,成本控制必须与质量控制、进度控制、合同控制同步进行。实践证明,成本的超支通常并非成本控制本身的问题,而是由于目标的调整或是其他因素造成的,这些问题通常不是靠单独加强成本控制就可以解决的,还需要通过合同控制、技术措施、管理措施来综合解决。因此,当采取某项成本控制措施时,要考虑这项措施是否会对其他的项目目标控制产生不利的影响。如在采用限额设计进行成本控制时,一方面要力争使实际(的房地产项目成本限定在成本额度内,同时又要保证项目的功能、使用要求和质量标准,这种协调工作不可或缺。
4.2成本控制的全面性
房地产项目的成本控制是贯穿于整个房地产开发实施过程,包括整个房地产开发建设及销售过程中的所有费用。在成本控制中,要对具体的房地产项目费用组成实施控制,防止只控制建筑安装成本,而忽视设备和器具费用的控制;要对房地产项目结构内的所有子项目或单项工程的费用实施控制,防止只重视主体工程项目成本,而忽视其他项目的成本控制;要对所有合同的付款进行控制;要对成本数量进行控制,对费用发生的时间进行控制,以满足资金使用计划的要求。
5结论
综上所述，房地产成本费用是决定房地产价格的重要因素，而房地产价格又是影响社会经济的一个关键因素。它的波动从微观讲关系到人们的生活水平；从中观层次看是一个城市或者地区竞争力的重要组成部分，从宏观角度看，它对一个国家的国民经济的产业结构，产业政策，产业协调发展都有着重要影响。然而影响房地产开发经营成本因素众多，关系经济社会的方方面面，控制房地产的开发经营成本，需要适应不同时期、不同经济社会环境的要求。因此，加强成本控制，降低企业经营成本无疑是房地产企业走出困境的有效途径，对促进房地产企业集约经营，繁荣我围房地产市场的有着重大意义。
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论文作者:方汉昌
论文发表刊物:《防护工程》2018年第20期
论文发表时间:2018/11/20
标签：成本论文; 成本控制论文; 房地产项目论文; 费用论文; 项目论文; 房地产论文; 阶段论文; 《防护工程》2018年第20期论文;