摘要：随着城市建设和房地产市场的蓬勃发展，位于产业链末端的物业管理也在此过程中得到了迅速的发展，而当前物业公司的经营情况普遍不太乐观，其内部的管理水平也参差不齐。而物业管理公司在内控发展上也存在着诸多方面的问题。本文主要针对目前我国物业公司内控建设中的问题进行全面的分析，并在之后提出科学完善的建设意见。
关键词：物业管理；公司内控；内控建设
引言
经济的发展给物业管理公司的发展带来了很大的机遇，但随着物业管理公司的数量变得越来越多，其在管理的过程中也正面临着越来越激烈的市场竞争。而只有全面提升企业的核心竞争力才能够更好地实现可持续发展。一个好的物业公司只有全面建立健全的内部控制体系才能够更好地实现内部控制的目标。物业公司在运行的过程中尤其要实现对其内部财务的全面集中控制，只有这样才能够通过提高企业内部信息和市场信息的准确度来有效地提高企业的运行效率。
1.目前物业管理公司内控建设问题
1.1对内部控制的重视程度不够重视
很多物业的管理层还将物业内控的内容规定在“扫好门”、“种好花”和“收好钱”的范畴。很多管理人员甚至认为物业服务是一件非常简单的事情。很多物业内部的控制和设计不够完善，相关制度的执行也多数流于形式，有关的制度不能够更好地发挥一定的作用，相关环境的建设也显得很不到位。多数的物业中层管理人员对物业建设并不够重视，甚至没有在工作中起到带头执行和示范的作用。物业企业内部甚至没有形成完整的企业文化，很多员工甚至对内控建设比较陌生和迷茫。
1.2物业管理公司内部控制体系不完善，没有形成完善的风险控制体系
很多物业管理公司的规模较小，运营和管理多不规范，再加上执行力度不够会导致规章制度形同虚设。例如，很多物业公司在接受上级的委托对自身的房产进行物业管理的过程中，虽然已经制定了严格的控制措施，但为了能够更好地适应内部的管理，私自跳过了多数内部控制制度的制约。这导致一旦内部的房屋出现问题，或者是遇到业主遭遇小偷这样的问题时，物业公司都不能够很好地处理。久而久之，物业管理公司的信用度也就会有所下降[1]。而导致很多业主会因为各种原因而拒绝缴纳相关的费用，从而使得资金流动风险增大。而出现这些问题的根本原因在于物业公司内部控制管理出现了问题。
1.3监督力度过于薄弱
很多物业公司内部监督的力度还远远不够，内部的审计制度尤其缺乏其独立性和客观性。有些物业公司也根本没有在内部设计审计部门，而即便设计了相关的审计部门，也只是简单的隶属财务部门。物业公司的内部审计部门仅仅限于简单的财务审核，而没有能够对整个物业公司的各个环节进行风险评估，也没有根据工作中的表现及时进行管理水平的水平，员工绩效考核的结果也极不到位。最终，内部审计制度根本无法全面地提升管理水平，进而更好地提升经营绩效。
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2.改进物业公司内控状况的措施和建议
2.1根据不同业务的特点来建立和完善组织结构
每个物业公司都应该根据自身的特点来设置不同层次的管理人员，并形成适合本企业的管理团队，并在此过程中设置相互监督和相互制约的规定。在操作的过程中，要让所有岗位尽可能地细化，并全面设置包括绿化、维修、监控、清洁和收费等岗位。并在这些被细化的岗位上设置专业的管理人员。每个负责人员都需要通过设置专门的流程和考核办法来进行全面的监管。再通过对每个业务板块的监督来全面发现问题和整改，只有这样才能够实现明确权责和有序监管。这样做的最大好处就是可以防止因为多头管理造成的扯皮现象。
选择合适的场所来建立物业公司。三级暂定的办公场所不能够少于40平方米，三级的办公场所不能够少于80平方米，二级以上的场所不能够少于120平方米。
2.2通过全面结合业务流程来完善内部控制制度
只有对每个业务公司的内部业务流程进行全面的梳理才能够做到更好地完善内部控制制度。尤其需要在整个过程中观察到底有无不符合内控要求的地方，严格防止舞弊案件的发生，从而从根本上降低运营的风险。此外，一定要根据内部实际经营的情况来完善内部制度的控制，而不能够完全照搬其他企业的经营制度。
作为一个完备的物业公司，尤其需要全面设立包括保安消防、资产管理、财务收支和保洁绿化等各项业务岗位，并就其主要的内容制定完善而细致的流程和规范，再对每个岗位的执行情况来做好日常监督检查工作。尤其要注意物业公司中资金收付、工程发包、物料采购和合同签订等最主要的流程，并在此基础上全面加强风险控制和监督的力度。在执行的过程中，尤其需要注意让每个岗位真正做到相互分离、相互牵制和相互监督。
下面是某物业公司的内控机制考核内容和评分标准：第一，如果遭遇行业通报之后则应该在5日之内做出书面整改的方案，若企业法人和公司的负责人没有能够向相关部门递交整改的方案，则需要扣3分；若参加对象未能够按照相关的要求按时完成相应的工作，则需要扣3分；整体需要加入市业务管理行业协会，并自动接受行业自律。如果相关的人员没有能够及时加入协会，则需要扣3分；物业中的违规行为要能够受到行政主管部门的处罚，如果被处以警告则需要扣3分，如果被处以罚款则需要扣5分。
2.3通过定期开展分析工作来规避潜在风险
广大物业公司是通过收取小区物业费来全面作为其运营资金的。而这部分资金除了用来维护整个物业区正常管理之外，还可以用剩余的钱进行投资。广大物业公司可以先设置投资小组，之后通过对投资范围进行分析之后，再将投资的风险控制在可以承受的范围之内。此外，投资小组尤其需要通过及时了解物业公司的资产负债率来保证整体资金的合理运转，并在之后为领导的科学决策提供较高的科学依据。物业公司的内部投资小组也要尤其学会和内审小组相互合作，并在之后及时核查财务公司内部的财务漏洞，以便能够及时地规避潜在的风险。而只有通过及时做好成本优化工作才能够更好地调整资金使用的比例，减少物业公司不必要的财务支出。
3.结束语
综上所述，物业公司的内控制度建设和公司发展有着很大的关系，尤其哟啊先从思想上重视和做好内部控制制度，并全面开展会计操作和业务操作事物的内部控制，并在之后做好后期数据的检查工作。只有及时开展全面的资金分析工作才能够更好地推动物业公司内部制度的实施，从而更好地促进物业公司的健康发展。
参考文献
[1]任蕊.物业管理公司内控建设问题探讨[J].企业改革与管理,2017,(09):30+60.
[2]缪亚茜.物业公司财务内控与财务风险防范初探[J].财会学习,2016,(09):66.
论文作者:马金山
论文发表刊物:《基层建设》2018年第34期
论文发表时间:2019/3/25
标签：物业公司论文; 内控论文; 内部控制论文; 物业论文; 制度论文; 物业管理公司论文; 过程中论文; 《基层建设》2018年第34期论文;