摘要:随着经济的不断发展,房地产行业也随之发展起来,房地产成为国家财政收入的重要来源,但是由于国内关于房地产的法律法规尚不完善,大部分房地产开发商都存在着严重的审计问题。本文对企业审计中存在的问题进行探讨,并提出一些解决的措施与对策,希望最大程度的提高房地产企业审计的工作效率,进而促进我国财政税收的稳定增长。
关键词:房地产企业;税收问题;审计;对策
前言
目前,我国已经建立了现代化的企业制度,但同时企业也在面临着更加激烈的市场环境,如果房地产开发企业要想在激烈的市场环境中顺利发展下去,就必须重视税收问题及审计工作,防范所产生的经营风险,提高经济效益。
1房地产企业中所存在的税收问题
1.1房地产企业中存在虚提成本的现象
房地产企业通过争取当地政府及有关部门对房地产的优惠政策,减少政府所征收的费用,但是企业对于该项费用还是照常提取,且不在账户支付额中列出来;由于业主对房地产行业的了解不足,为了增加企业的营业额,房地产产商收取国家已经取消的费用。房地产通过这种虚减成本、调整利润的方法获取更大的经济利益。
1.2房地产企业中存在利用借款利息偷逃税款的现象
在审计实践中,经常会出现房地产企业利用借款利息进行偷逃税款的现象,比如有的企业会将借款利息全额列入开发成本中,甚至有的企业所列出的利息远远超过同期银行贷款的利息;还有些房地产企业,通过其他公司进行融资,然后将借款的利息全部扣除。根据国家税法规定,房地产开发商为开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用,都应列入成本对象。在工程完工前发生的,应配比计入成本对象;属于成本对象完工后发生的,可以作为财务费用直接扣除。
1.3房地产企业中存在虚交、预交税款的现象
通常当地政府或税务部在完不成预期收入的目标或任务的情况下,经常会通过约谈房地产企业人员,采用先征后退或者是给予房地产一些优惠政策等方式,让一些房地产商对税款提前确认入库,或者是在无税源的情况下,虚缴税款。
1.4房地产企业中存在延时纳税的现象
在审计工作中,经常会发现房地产开发商存在少缴税款、延迟纳税的现象。主要表现在不按时进行营业收入的结转、将售房款长期放在应付款等科目中、在进行收入结转时不按照房屋合同或实际的收款日期确认收入,只将客户的首付款放入结转收入中。
1.5房地产企业中虚报收入总额的现象
房地产企业的收入分为生产营业收入和其他收入两种。生产营业收入指企业从事房屋销售、提供劳务和让渡资产使用权等日常经营业务过程中所形成的费用。其他收入包含材料销售、商品房售后服务、固定资产出租等收入。有些房地产企业通过将其他收入用往来税款进行核算,或者是将银行的按揭款记入其他应付款中,从而虚报收入总额,最终达到偷逃税款额目的。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆
1.6其他现象
在房地产企业还存在着其他一些违法现象,比如有的企业会通过不同项目间的成本混转来降低利润;有的企业会将已经销售的项目故意混算结转成本,不按照国家规定进行分项核算。房地产在违背责任权发生制原则下,最终达到偷税漏税的目的。
2房地产企业税收审计问题的优化对策
2.1审计部门应提升审计队伍的整体素质
审计人员的整体素质是保证审计工作正常实行的基础,所以,审计部门应该加强审计工作者的综合素质。审计工作者应积极充实自己,既要掌握会计知识、熟悉法律法规和掌握各种税收政策,还应该掌握计算机技术。只有审计人员提高综合素质,并且在工作中积累经验,提高分析数据的水平和工作效率,才能在面对审计房地产企业的偷税漏税问题时得心应手。
2.2审计人员应注重信息的核实情况
首先,应对房地产的实际参与开发的项目数量、开发面积、各项目的开发地点和单位价格等方面进行严格的信息排查,并与工程项目的“竣工验收证明书”、“土地规划许可证”、“土地出租(转让)合同”、“竣工验收时间”等资料做对照核实,进一步确认工程的信息。然后,可以通过网络、报纸等媒体上楼盘的出售广告,或者以购房者的身份到售楼处进行咨询,获取房产交易方面的信息,及时发现并处理房地产企业存在的问题;其次,还可以结合房地产立项、开发、销售等一系列工作,收集分析税务机关以外的房产、建设、交易、按揭银行等第三方机构获得的消息。
2.3审计人员应该加大对售房合同的检查力度
在企业审计工作过程中,审计人员应该对比售房合同与营业收入之间的差别,审查企业是否是按照合同规定进行结转收入的情况警惕往来账户的,还应该重点注意挂账的应付款项和借款项目,特别要注意金额较大的业务,防止出现利益虚增成本的问题。
2.4审计人员应该提升选案环节的针对性
在预征虚争税款问题上,审计人员应该注重前期征管的数据,提高工作的有效性。第一,要排查筛选入库日期及税款所属期在同一个月的电子数据,一般税款入库日期应在税款所属的下一个月;第二,排查筛选同一个月里多次申报的电子数据;筛查同一个月多次申报的电子数据,同一纳税人在同一个月份中对同一税种只能申报缴纳一次。如果出现征收两笔以上税款的纪录,那么,预征税款的问题也有可能存在;第三,查找大额、整数入库税款记录,这些税款常常会通过倒算的方式算出纳税基数,因为正常申报的缴纳税款很少出现整数,可在查找出整数税款的基础上落实该款申报缴纳是否合法;第四,有的房地产企业处于筹备期,年末若突然出现大额营业税等税款入库,也可能发生虚交税款。
结束语
房地产企业的税收现在已经成为我国财政税收收入中不可缺少的一部分,只有保持房地产的可持续发展,才能促进我国财政收入的稳定的增长。收税审计人员应该对房地产企业的税收工作中存在的问题进行分析总结,改善现有的审计方法,提高房地产税收的准确性和有效性。
参考文献
[1]高静.房地产企业的税收问题及审计对策探讨[J].中国管理信息化,2015,12:157.
[2]何竹荣.房地产企业内部审计存在问题及对策研究[J].经贸实践,2016,14:223.
论文作者:赵静芳
论文发表刊物:《基层建设》2017年第20期
论文发表时间:2017/11/6
标签:房地产企业论文; 税款论文; 税收论文; 收入论文; 房地产论文; 现象论文; 人员论文; 《基层建设》2017年第20期论文;