房屋70年产权到期后怎么办，本文主要内容关键词为：年产论文,期后论文,房屋论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
由于温州出现的房屋20年土地使用权到期后是否续交土地出让金一事在各界出现热议，人们不由就会联想到70年后到期的那些房屋是否也同样需要续期的问题，一时间各种观点也是见仁见智。笔者以为，续期问题就是要回答是否再需要缴纳土地出让金的问题，归根结底还是回到了资金的问题。我们可以通过我国的土地财政问题来进行观察和思考一下。 众所周知，土地财政是指以地方政府为主体高度依赖其行政区内土地资源所进行的财政收入与支出活动及利益分配关系，其中，土地财政有关的收入无外乎就是与土地有关的各类税费。就税收而言，包括了房产税、城镇土地使用税、契税、土地增值税、耕地占用税等税种，费用方面则包括了土地出让金、征地补偿费、土地收益金、土地荒芜费、土地闲置费、管理性收费（土地登记费、调查勘测费、手续费等），其中，土地出让金是土地财政的主体。 说到土地财政的成因，不外乎分税财政体制、政绩考核体系及晋升激励制度、土（农）地产权及征收补偿流转制度、经济发展背景及土地委托代理关系、城镇化和工业化的不断推进以及地方政府行为具有的“经济人竞争”特点等因素共同作用的结果（王玉波，2016），而土地财政的影响已经开始凸显出较大的问题，具体来说就是已经导致地方财政对土地出让金的严重依赖。 从数据上看：全国房地产相关的税收从1998年的310.64亿元，增加到2014年的13 818.69亿元，增长了44.48倍；土地出让金则从1998年的507.7亿元，增加到2014年的42 940亿元（2015年的数字有所下降），增长了84.58倍。地方财政对土地财政的税费依赖度最高的年份超过了80%。 从逻辑上看：1998年住房体制改革以来，我国房地产价格快速上涨，在这一过程中，房价上涨导致地价上涨，地价的推高又导致房价上升，形成了房价和地价相互推动上涨的态势。在此背景下，土地出让金收入快速增长，地方政府房地产相关税收也跟着快速上涨，包括土地出让金和房地产相关税收的土地财政收益进入了快速增长的通道。在这样的背景下，寄希望于通过新的房地产税的开征来化解以土地出让金为主要问题的土地财政就成为了公共财政领域研究和关注的焦点。 就目前政府的制度设计进程来看，房地产税开征的必要性问题已经无须再讨论，房地产税的开征只是时间和时机的问题。倒是在房地产税开征之前，需要厘清并解决好民众对房地产税改革形成抵触的深层次原因并尽快予以解决。目前针对房地产税开征有两类抵触情绪比较有代表性：一是关于土地产权：典型的说法就是消费者购买得到的只是房屋（地上附着物）的所有权，没有土地产权；二是关于土地出让金：典型的说法是消费者购买住房时，房价中已经包括开发商提前代缴的土地70年使用权的出让金。所以，在房产保有环节就不该再每年征房地产税，若按房价征收房地产税，就属于重复征税。 针对土地产权问题，从形式上看，我们购买房屋拿到的房产证之外，另一个证书是《土地使用权证》，而非土地证，貌似我们并没有拥有土地的所有权。我们来看一下《物权法》中的有关规定。我国的《物权法》第一百一十八条规定：国家所有或者国家所有由集体使用的自然资源，单位、个人依法可以占有、使用和收益。也就是说，国有的土地资源个人是可以从中获益的。这就使得土地的使用与产权出现了分离，产生了“终极物权”与“受益物权”之分，这两个概念相关但并不相同。中央政府严格控制土地的拥有权，属于公有制下的一种法律安排，是领土主权的直接表现，但这并没有影响占用和使用者从中获益的权利。虽然土地国有但由于个人享有受益物权，这种情况下向终极物权拥有者缴纳费用，是为享用受益物权而支付使用费。这里的使用费，可以理解为是一种租金，这种租金其实是可以利用土地税的方式进行替代的。通过土地税的分期征收，还可以解决当前一次性收取土地出让金带来的政府财政收入不可持续的问题。 此外，房地产税还应该包括的一部分就是消费者为享受政府提供的公共服务付出的代价，也就是在国家保护下持有财产的成本，这在即使实行土地私有的西方国家也是完全相同的道理，而这也就是税收的原本意义所在。 当然，这里回归到本文的问题上，就有一个当下必须解决的国有土地个人使用设定年限的长度问题。可以看出，终极产权与受益物权分离之后，国有土地使用权70年的年限设定应该是根据人的平均寿命和各种设施的平均有效使用寿命考虑的，但房产通常是消费者购置的最大家庭财产，居住用地的年限设计没有考虑房产的代际转让及其传承问题。所以，关于70年的使用权限制，应做出明确且合理的后续安排。 这样，针对土地出让金问题就有了利用房地产税进行替代的必要性问题。根据前述的分析，房地产税应该包含两部分，一是土地租金，二是用于公共服务的税收。一个可行的做法是将现行的土地出让金合并到房地产税中，算作其中的年租部分，按年征收。买房时房价中包括土地出让金的业主，在70年内每年不再缴纳房地产税中的土地租金部分，只缴服务部分的税收。70年使用期过后，续延时按照新税办法，按年征收。这样的好处是两种制度合并的震动最小，是最平稳的衔接。 对于新税开征后购房的，房价中不再包含土地出让金，所以他们每年需缴纳的房地产税就要包括上述租和税的两个部分，但他们购房时的房价相应要比新的房地产税开征之前低，差别就是土地出让金按70年进行了折现（侯一麟、马海涛，2016）。 目前，我国的十三五规划已经批准通过，开始进入到实施阶段。根据十三五规划的安排，我国在财税体制改革方面，将在央地关系的层面考虑税种属性，进一步理顺中央和地方收入划分；通过营改增降低间接税的比重，通过房地产税的开征增加直接税比重的同时，增加地方政府稳定的财政收入来源；在税制改革层面完善地方税体系，推进房地产税立法；同时加快推进非税收入管理改革，建立科学规范、依法有据、公开透明的非税收入管理制度。笔者理解的非税收入改革中，土地出让金的改革将成为首当其冲的对象，而土地出让金的改革也必然是结合着房地产税的开征一同进行和完成。这样也就自然地将所谓房屋有年限的使用权问题一并纳入税费改革的整体框架中予以解决。