我国住房消费为何热不起来，本文主要内容关键词为：住房论文,我国论文,不起来论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
按照“九五”计划，到2000年我国城镇居民人均居住面积将提高到9平方米。国家在“九五”期间将大力发展住宅建设， 使之成为国民经济新的增长点，并已成为人们的共识。时至今日，尽管“以房地产业作为新一轮国民经济发展成长点的战略”提出已经一年多，我国房地产市场仍未见大的转机，商品房销售不畅。1996 年， 全国商品房销售面积7900万平方米，空置面积6624万平方米，空置率（商品房空置面积与当年竣工面积之比）达48.6%，比1991年上升近20个百分点；其中，住宅商品房销售面积6,898万平方米，空置住宅面积近5334.6万平方米， 空置率达43.6%，比1991年上升19个百分点。造成这种状况的原因显然不是商品房供过于求。尽管近年来我国城镇居民住宅条件有了较大的改善，到1996年，人均居住面积已经达到8.5平方米。但是，住房问题， 仍然是影响我国城镇居民生活水平提高的关键问题。其一，就我国住宅现状而言，目前全国仍有331万缺房户，其中，75 万户为人均居住面积不足4平方米的特困户，涉及的住房困难人口1125万人，特困人口255万人。与此同时，尚有2706万平方米建筑面积的城市危房亟待改造，45%城镇住宅无相应的配套设施。其二，就国际比较而言，目前我国城镇居民在衣、食方面已基本与发达国家接轨，生活质量指标已达到或基本达到发达国家的衣、食水平，但我国城镇居民住宅水平却仍处于低收入国家的水平，远远落后于发达国家人均30平方米～40平方米的居住水平。我国的几个主要大城市与其他国际大都市相比，也望尘莫及。住宅问题今后仍将是困扰我国城镇居民的大问题。我国住房消费为何热不起来？影响我国房地产市场发展的症结何在？
一、近期城镇住房消费热不起来的原因
目前，我国房地产业出现了一方面广大居民缺房、等房、盼房，另一方面商品房屋空置、滞销的怪现象，究其原因是多方面的。
（一）从供应方面看，建筑成本大，商品房价格高，地理位置差，物业管理跟不上等等，是阻碍房地产市场发展的客观原因。
1.商品房开发税费增多，建筑成本增大，造价提高。1992 年下半年至1993年上半年，我国经济再次出现“过热”，各地区盲目投资建设，大搞开发区和房地产开发，各行政主管部门也趁机向房地产业伸手捞好处，各种合理的、不合理的税费、摊派迅速增加。尽管经过三年多的锲而不舍的紧缩银根、压缩贷款等治乱降温，国民经济已成功地实现“软着陆”，但附加在房地产开发上的各种“管理费”并没有真正减少。例如广州市目前仍有近60个部门及单位参与房地产业的管理，征收的各种税费达87种，其中开发商负担60多项，购房者负担10多项，征收的金额约占开发总成本的25%～30%，加上地皮价格，相当于住宅开发成本的近50%，使商品房成本造价连年提高。1996年，全国每平方米建筑面积造价高达1111元，比1991年提高了1.7倍，平均每年递增22.2%； 其中，商品住宅单位建筑面积造价由391元提高到976元，提高了1.5倍，平均每年提高20.1%，远远高于同期零售物价年均递增12%的水平。
2.售价过高，已基本接近发达国家的房地产价格水平。 各种费用的分摊和转移，使商品房价格不断提高。1991年，全国商品房（含安居工程商品房）平均每建筑平方米售价786.2元，1996年提高到1805.8元，预计1997年商品房每平方米平均售价将接近2000元；商品住宅单位建筑面积售价由756.2元提高到1996年的1604.6元，与1991年相比， 平均每年分别递增18.2%和16.2%，大大高于同期投资品价格年均增长9.5 %和国民经济（GDP）年均递增10.1%的速度。目前， 我国房地产价格较高，在部分城市已基本接近世界发达国家房地产价格水平。例如：北京市近年来，商品房售价平均每年以30%以上的速度递增，到1996年底，二环以内售价为每平方米8000元～10,000元，三、四环之间平均每平方米售价4500元～6500元，五环附近为3000元／平方米左右，远郊区县每平方米商品房售价也在2500元左右。这样高的售价，不仅对长期低工资、低收入水平的中国居民，就是对发达国家的来华商人来说，也仍显偏高。
3.部分商品房地理位置差，交通困难，生活不便。 商品房是一种特殊商品，它的特殊性在于其不可移动性、永久性和大宗性。商品房的永久性和大宗性，决定了这种特殊商品开发的超前性。但是，部分开发商或过于注重商品房开发中的超前、高档，或为了降低成本造价，将部分商品房建在城乡结合部或郊区。在目前公共交通依然是广大城镇居民的主要交通方式、交通问题远远没有解决的情况下，交通不便、市政基础建设落后、配套设施缺乏等等成为与之伴生的难题，供水、供电、供气（暖气、煤气）、入学入托、看病购物等诸难再次加剧，影响了商品房的销售。例如，到1996年底，北京市215万平方米商品房空置面积，180万平方米空置商品住宅，多位于三环乃至四环之外的远郊地区。
4.售后服务差，物业管理跟不上。目前， 我国的物业管理水平还相当落后。大部分地区的物业管理仍停留在“谁开发建房谁管理”和“政府直接管理”阶段，尚没有形成企业化、专业化、社会化的物业管理体制，更没有引进竞争机制，形成“谁管得好谁管理”的商品经济下的物业管理体制。部分开发商只顾建房、卖房，不重视售后服务和物业管理，造成部分客户买房后虽解决了无房问题，却带来了新的生活困难，更谈不上物业的保值、增值，使买者有较大的后顾之忧，制约了商品房的销售。例如：在深圳市，人们宁肯出高于一般价格20%～40%（即每平方米多出1000元～2000元）的价格，购买物业管理较好的住宅。部分居民甚至卖掉管理差的，转而购买管理好的物业。因此，在万科集团创出物业管理名牌后，部分开发商愿意出高价挂靠万科物业管理名牌。可见，售后服务和物业管理的落后状况，严重约束了商品房的销售。
5.建筑质量差，消费者后顾之忧大。近年来， 随着我国建筑市场的逐步放开，各种建筑施工队纷纷外出承揽工程。同时，对建筑市场的管理没能随建筑队伍的扩大而迅速提高，施工资格审查不严、工程发包管理混乱、质量验收手段落后等等，致使建筑质量差，优质品率连年下降。建筑优良品率由80年代的30%以上，降低到近几年的不足30 %，1996年则只有25%。倾斜度超标建筑随处可见，塌楼事故时有耳闻，个别倒塌建筑甚至造成几十人死亡。使本已因住宅的相对永久性和大宗商品而犹豫不决的消费者更增加了一份踌躇。
（二）从需求方面看，居民收入水平偏低，收入预期差，居民购房心理障碍，是阻碍房地产市场发育的重要原因。
1.收入偏低，购房承受能力仍很薄弱。长期以来， 我国一直实行“低收入、低消费水平”的政策。近几年，我国城镇居民收入水平虽有较大程度的提高，但远没达到依靠家庭积蓄，可以购房的地步。相反，购房，特别是按市场价购房，对于我国广大的城镇居民来说，仍是一种奢望。1991年～1996年，城镇居民家庭人均收入由1544元提高到4377元，增长了1.8倍，剔除物价因素，实际平均每年递增7.2%。尽管增长速度不低，但与房价相比，差距仍然太大。若按目前的收入水平推算，一个双职工家庭在不吃不喝的情况下，购买一套使用面积50平方米的两居室套房，最少也需要15年～19年的时间。尽管1996年底，城镇居民储蓄存款余额30,850.2亿元，人均8581元，但其中，20%以上属公款私存，2.5%的城镇居民家庭人口拥有了83.2%的存款（1996 年底的居民家庭抽样调查），97%以上的普遍居民人均储蓄存款仅1081.5元，在此情况下，要实现购房梦，实属困难。目前，国际通用的合理住宅价格一般为居民家庭年收入的3倍～6倍，而我国目前则在20倍左右，部分地区甚至高达近50倍。可见，我国住房价格远远超出城镇居民家庭的现实承受能力。
2.居民收入预期差，限制了购房欲望。 随着经济体制改革的深入和就业体制、用工制度的改革，下岗职工逐渐增多。到1996年底，我国登记失业人员552.8万人，比上年增加33.2万人，登记失业率为3%；城镇下岗职工达891.6万人，占全部职工的6%。1997年年底，全国下岗人员已达1200万，其中虽有40%的人已通过各种途径再就业，但剔除20%的自愿休业者，仍有480万左右的人处于失业状态。 下岗职工不仅直接影响了居民收入水平的提高，也使居民收入预期差，影响了居民购买住房欲望，阻碍了房地产业的发展。在实际销售商品房中，城镇居民个人购房只占一半左右。
3.福利分房制度和住宅双轨制，造成居民购房心理障碍。 长期以来，我国实行的是一种实物性福利分配制度，居民几乎是无偿居住。人们已根深蒂固地习惯和依赖于这一制度。随着住房管理体制改革的逐步推进，房租虽然几次调整，房地产市场已经启动，城镇居民住房公积金制度正在逐步建立，但毕竟租金与购房成本对比强烈，反差太大，无法刺激居民购房的积极性。而且，由于福利分房制度仍未彻底改变，使居民对于单位分房仍抱有很大希望。例如：到1996年底，全国公有住房每平方米使用面积平均租金仅有0.8元～1.5元，即使是按平均房租的上限每平方米1.5元计算，一套100平方米建筑面积的住房，每年租金1800元；而同样规模的商品房至少需20万元（不包括安居工程房在内，商品房每平方米售价约2000元）。若按6%的年储蓄存款利率计算，20 万元的年利息将达1.2万元，也就是说，购房比租房每年多支付1万多元，更何况购房后还要支付维护费和物业管理费。对于福利分房而言，尽管每次分房都不可能使人人满意，但没分到房的人却认为这次分不到，总有分到的时候。房地产市场中居民等待观望的心理抑制了商品房的销售。
（三）从体制方面看，住宅双轨制及官商体制，是当前住宅热点难以形成的根本原因。
我国房地产市场的供求矛盾，归根到底是住宅制度与市场经济取向的住宅管理体制改革之间的矛盾，是传统的管理体制与已经发展变化了的客观经济形势之间的矛盾，是住宅双轨制之间的矛盾。住房制度改革不到位、住房分配双轨制及官办房地产公司是造成上述现象的深层原因。
1.就住宅存量而言， 存量调整和“变租为售”工作进展十分缓慢。一是，除少数地区的个别单位已将部分公房卖给职工以外，绝大部分单位尚未开始。二是各地区、各单位打分标准不统一，卖房管理混乱，妨碍了住宅商品化的进程。三是公房出售过程中的内部价格和市场化后的商品房之间缺乏过渡的桥梁，人们在买房过程中只能购买现住房，不能一次性既按内部价购买现住房，同时又按市场价增购一居或两居商品住宅。形成“买现住房不称心，买市场价商品房不甘心”的心态，最后，只好安于现状“烦心”。四是部分单位没有根据中央有关部门的部署统一提租，现有住宅的低租金和商品房的高价格形成鲜明对比，造成居民的相互攀比心理。五是住房的二级、三级市场不健全，已购房者如对现有住房不满意，或不能卖，或难以卖出，至使现有居住公房的用户在购房时踌躇不前。
2.就住宅增量而言， 目前我国原有的住宅管理制度远远没有打破，不仅住宅存量的调整、出售进展缓慢，同时，传统的分房体制仍在继续沿用。从而形成了一方面国家大张旗鼓地宣传住房商品化，号召、鼓励老百姓买房，另一方面却是绝大多数单位还在继续走“建房——出租”的福利分房老路，大多数城镇职工还是通过福利分房来获得住房的反差现象。现在城镇新建住房的供应总量中，由个人购买的只占四分之一。两种住房供应体制并存不仅直接导致个人购房的心理障碍，而且对新的商品化供应体制造成了极大的冲击，削弱了已经进入市场的商品房开发和销售的基础。
3.房地产市场中大量商品房空置， 价格却居高不下的另一个制度性原因即为房地产公司的“官商体制”。房地产市场中绝大多数的房地产公司都是由几个有实力的大集团出资组建的，或是由原有的经济主管部门派生出来的。作为这部分房地产公司的经理人，他们往往借助于背后集团的财力和政府部门的行政权力进行经营，经济效益好则首先想到自己，经济效益差则将包袱甩给背后的“靠山”，丝毫不损害自身利益。房地产市场上3000亿元呆滞资金一压就是3年～4年，仍不降低房价出售的事实充分说明了这一点。房地产公司的官商体制阻碍了企业经营自主权的落实，而在市场上又容易造成官商垄断，对社会主义市场经济发展造成极大的损害。
4.房地产金融服务不配套，住宅基金尚未完全形成。 住宅商品化，是世界各国住房管理的必然趋势。但就国际惯例来说，大多数国家都是通过抵押贷款购买住宅，部分国家职工甚至倾其一生工作的工资积累归还贷款。但我国目前，既很少开展住宅、汽车等大型特殊商品的分期付款业务，同时又没有完全形成较完备的专项贷款基金，欲购房者无从着手。目前，住房公积金制度虽已建立起来，但尚处于发育阶段，规模较小，管理尚不规范，贷款期限较短等等，不能完全适应住宅商品化的要求。
此外，房地产市场中法律、法规不健全也妨碍了住房商品化的进程。
综上所述，我们至少可以得出以下三点结论：
（1）我国房地产市场并非供过于求，而是供给远远不足；
（2）商品房价格相对于居民收入来说过高， 以及居民收入预期低，是当前我国房地产市场疲软的直接原因；
（3）住宅管理体制改革缓慢，住房双轨制和官商体制， 是影响住房热点形成的根本原因。
二、形成住房消费热点的现实选择
（一）彻底改革住房福利分配制度，加快建立新的住房体制。
目前城镇住房供应体制转轨中的一个突出矛盾是分房与买房的矛盾。不切断无偿分配住房，仍然维持住房的低租金制度，以个人消费为主体的住房市场就不可能真正形成。
1.切断无偿分房，建立起商品化的住房体制。 各企事业单位要尽快转变观念，树立起只有房地产市场才是住房供应的惟一渠道，只有房地产公司才是商品房建设、销售主体的思想。逐步取消各单位自建住宅、公款购房、公房分配的做法，把城镇职工的住房消费真正推到市场上去。为此政府可以通过各种经济手段，对房地产市场进行调控，例如：可以通过税收、土地、金融等政策鼓励建设居民住房；通过价格政策对不同收入家庭的住房供应进行调节；对低收入者实施特殊政策等。
2.加快住房存量的调整和出售。住宅存量的调整， 直接影响着人们住房商品化观念的形成。直到现在，仍有部分人，甚至部分领导担心公房出售价格过低，造成国有资产流失。事实上，公有住房存量不上市，人们就难以割舍对福利住房制度的依赖。同时，福利式的公房分配制度，每年需要补贴大量的管理费、维修费，且大量的空置房、关系房、子女房、甚至子孙房的存在，国有资产损失更甚，同时也助长了贪污腐败现象的产生、发育。与其每年花费大量人力、物力和财力来修修补补，倒不如下大决心，对住宅存量进行结构调整，将大部分的公房出售，既可以收回部分资金，进行再投资，从而推动房地产业的发展，还可以斩断因住房而生的腐败源，又打消人们的住房攀比心理，真正把居民推向住宅商品市场。再者，长期以来，我国实行的低工资、高福利（就实物分房而言）政策，在过去的工资含量中，本身就没有包括购房部分，现在按工龄加以折扣计算，实质上是对过去的一种补偿，不能看成是国有资产的流失。
3.提高租金和工资，改变买房不如租房的现状。 提高公有住房租金，缩小租金与售价之间的比价，降低人们对租住公房的依赖，将在很大程度上推动住房制度改革，促进住宅商品化，真正把居民推向市场。与此同时，提高职工工资，甚至可以采取限定增加的这部分工资只准许用于购房贷款、支付物业管理费和住房维护费的办法。
4.鼓励实行“差价换房”的销售方法， 在新房与旧房之间架起一座桥梁。“差价换房”，即居民将自己拥有产权的原住房估价后卖给开发商，然后贴补差价购买新房。在这种换房中，居民把出售原有住房所得资金作为购买商品房的启动资金，差额部分一方面可以依靠日常积蓄解决，另一方面可以通过公积金贷款，还可以通过向亲朋好友借钱解决。“买不起，还得起”，通过“差价换房”使普通居民的购房愿望成为可能和现实。目前，上海已经开始实施，效果不错。可通过低息贷款等方式鼓励在全国推广。
（二）加快房地产业发展，促进住宅产业化、商品化。
1.加快房地产公司经营机制的转换， 使房地产开发企业成为真正的市场主体。从事开发、经营的房地产公司应尽快摆脱“官商体制”，实行政、事、企分开。通过经营机制的转换，使房地产公司真正成为自主经营、自负盈亏的商品生产者和经营者。只有真正走入市场，房地产公司才能成为合格的市场主体，才能对瞬息万变的市场情况作出积极的反应，而不致于消极等待。为此必须进行产权制度改革，建立起以法人产权为基础的，产权清晰、权责明确的现代企业制度。各级政府部门要转变管理职能，不直接干预企业的经营活动，积极为企业服务，为企业发展创造一个良好的外部环境。
2.加强城区规划和住宅设计。住宅的不动性和相对长期性， 要求住宅建设要有超前性。因此，要加强城市建设的设计规划，连片开发、统一规划、配套布局。一方面，新开发的住宅小区要充分考虑煤气、水、电、取暖、购物、休闲娱乐、电话通讯、电脑网络、邮局、银行、医院、敬老院、幼儿园、学校、停车场以及公共交通等各基础设施的配套开发。另一方面，加强住宅楼设计，使住宅的朝向、布局等更加合理实用。同时，考虑到我国人口老龄化问题，还应适当增加适合老年人居住的，附带有应急呼叫等设施的“银发”住宅以及适合子女与老人同住、可分可合的“一拖一”住宅（一套两居附带一套两居或三居）”或“一拖二”住宅。
3.加强物业管理，改善居住环境，促进物业保值增值。
4.开发、健全商品房二级、三级市场， 明确房产业主自购房之日起就有权处置自己的住房。
（三）制定和完善房地产业的法律法规，加强监管，严格执行，保证住房建设和房地产市场的健康发展。
房地产消费市场的形成与发展必须以健全的法律为营造基础，房地产交易行为只有法制化，才能规范化、秩序化。从土地的转让，项目的立项、开发、施工、房产质量的评估到现房销售都应制定详细的可操作性的法律制度及相应的实施细则，建立专门的监管机构，惟此房地产市场的行为才可能真正法制化。具体地说，一是完善土地管理和开发制度，制止土地资源的流失和浪费，刹住靠炒买炒卖土地谋取私利的歪风，防止地价猛涨波及住宅价格，同时为优惠、照顾普通住宅建设的土地政策制定法律依据。二是统一修订有关房地产税费的规定，明确各类房产从前期开发、建筑、验收到转让的税金和收费，杜绝巧立名目乱收税费的行为，减轻投资者负担。三是完善房地产市场管理，合理控制房地产价格，维护房地产市场的正常秩序。四是要严格制定住宅区和住房的质量标准和检验的制度，制止建设中的偷工减料等不法行为，切实维护建造者和购房者的利益。
（四）促进住房金融信贷发展，建立和完善金融运行机制。
逐步建立和完善适应社会主义市场经济体制的住房金融信贷体系，为住宅建设、流通和消费提供资金的筹集、融通、借贷抵押等一系列金融服务，促进住房发展。要鼓励现有商业银行开展住宅储蓄业务，以增强住房融资能力；建立并完善以有稳定收入为对象的个人购房抵押贷款制度，贷款利率要适中，可对各类住宅如普通住宅、别墅、高档公寓实行不同利率，以适应居民目前收入水平和工资状况；要通过试点逐步建立专业性的住宅储蓄银行，广泛吸纳社会住房资金，承担多种住房信贷业务；加快住宅公积金制度，规范公积金的归集、支付、管理、使用和信贷业务。
（五）鼓励开展住房分期付款销售。
如果说住宅存量的出售，是调动居民现有的储蓄，那么，住宅分期付款销售，则是鼓励居民用预期收入购买住房。这样，一则可以推动住宅商品化的进程，推动住房制度改革，逐步培养居民住宅商品化意识；二则可以把居民通过商品住宅与工作更紧密地结合在一起，使之积极工作，努力进取。因此，一要采取积极措施，鼓励房地产业主开展商品房分期付款业务。二要简化各种手续，鼓励居民以固定资产或相对固定的工资收入作抵押，采用分期付款的形式购房。