发展个人住房贷款面临的困难及对策，本文主要内容关键词为：对策论文,个人住房贷款论文,困难论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
众所周知，发展个人住房贷款既增加社会有效需求，把住宅业培植成新的经济增长点的重要途径，也是商业银行优化信贷资产结构，提高信贷资产质量的客观要求。我国开办此类贷款已有10余年的时间，但发展速度始终比较缓慢，贷款规模较小、远不能满足深化住房制度改革的需要，严重制约着住房消费市场的扩展和居民住房自有化水平的提高。
应当说制约着个人住房贷款的因素是多方面的。就购房者来讲，居民不愿或不敢向银行申请住房贷款的原因主要是：
1.福利性住房分配制度在我国居民住房分配中仍占居主导地位。低租金是传统住房分配制度的主要特征，也是购买住房需求不足，住宅金融发展缓慢的原因之一。房租增幅平缓、影响公有住房出售。只有当住房租金超过购买房款的同期利息时，公房租金的提高才算真正达标，居民才会调整消费意识，积极参与购买自有住房。比如在香港，现行供楼贷款利息为年息7.25%，若以市价购入楼宇，首期付款比例是20%，贷款期限20年，则香港供楼的负担仍然低于租金，对于住房消费者而言，供楼比租房合算，所以居民多愿意接受供楼。可是目前我国房屋租金仅为双职工工资的3%—5%，而按国际惯例这一比例通常要达到15%。因此，居民即使有支付商品房的能力，也宁可租房不愿买房。虽然对住房需求大，但买房需求又表现为疲乏。
2.房价居高不下和贷款偿还期短。从国外情况看，房价一般为居民家庭收入的3倍—6倍，其中发达国家5倍—6倍，中等发达国家为4倍—5倍，发展中国家为3倍—4倍。我国的商品房成本价与居民家庭收入的倍数也应大致符合这一比例，但现实情况是我国市场价远远高于这一比例。据测算，从1985年到现在的十几年间，我国商品房价格以超过20%的平均速度递增，1985年至1995年，全国商品房售价年平均上涨26.45%， 大城市的商品房价格年增长率更高达30%以上，远远超过同期经济增长率和通货膨胀率。目前我国各省市的房价相当于我国城镇居民家庭年收入的3.71倍—5.8倍不等，全国平均为9.8倍。显然，过高的房价远远超出了现阶段绝大多数居民的购买能力，使得银行贷款助推作用难以发挥。在经济发达国家，居民住房抵押贷款期限一般在15年以上，如英国一般可达15年—25年，美国一般可达20年—30年，而最长还款期限一般都是35年甚至更长，香港就有长达百年期的分期还款的贷款期限。而我国目前各银行所规定的居民住房抵押贷款期限普遍偏短，一般都在10年以内。虽然贷款偿还期限开始逐渐延长，但一般银行都规定贷款期限最长仍然不超过15年，这相对于住房贷款的要求和经济发达国家的惯例来说仍是很短的。贷款偿还期越短，借款人的还债务压力就越大，使得广大中低收入居民对个人住房抵押贷款不敢问津。
银行不愿向居民提供住房抵押贷款的原因主要是：
1.个人信用调查困难。现在银行对购买房借款申请人的资信调查非常困难。银行对借贷人只知道在哪工作，至于收入多少的真伪则无从了解。如某人在国有企事业单位，单位给开出的个人收入证明往往偏低，一般不是他的总收入；而有些私营企业开出的收入证明可能偏高。另外借款人有没有负债，以往有无不良信用记录均无从得知。再有，个人购买房贷款期限一般都较长，假设某借贷人在外企工作，可能收入很高，但10年、20年后仍然会如此？不好说，这就迫使银行在放贷的时候不得不十分谨慎。
2.抵押物的估价、处置难。由于目前房地产市场极不成熟，银行对楼市进行准确的预测相当困难，使银行取得的抵押房产的实际价值可能大大低于抵押贷款本息，造成抵押贷款损失。同时处理抵押物难。目前贷款人违约后房产的处理问题也困扰着银行。长期以来，住房在我国不是一般意义上的商品，住房的一、二级市场很不完善，有关法规也不完备。贷款银行在现有条件下接受房产抵押（目前住房贷款以存单、其它资产为抵、质押物的情况很少）时，很难得到充分的处置权，对抵押物出租、出售、拍卖等变现手段受到诸多的现实制约。此外，据了解，违约房产变现往往需要1年至2年的时间，这也在无形中增加了银行资产的风险。
3.零售业务成本高、收益低。目前银行开展的的个人购房贷款业务实际上是零售业务。一般来说，零售业务的费用要比批发的费用成本高一些，这很正常。但在我国，按中央银行的规定，商业银行对个人贷款的利率要比对开发商的贷款或一般固定资产的贷款利率下浮一个档次。虽然个人贷款是按月还款，并且既还本又还息，周转要快一些。但零售业务要比批发业务的工作量大得多。举例来说，1000万贷贷款以10万元为单位放贷给个人，要发放给100人，而1000 万的贷款对一个单位而言并不是一笔十分大的贷款。可是银行对100 人所做的贷款手续与对一个单位所做的手续是一样的，而且个人按月还款的结算量很大，致使成本高企。如果出现还款风险，银行处理的方法对个人与对单位都是一样的。由于个人贷款业务量大，且均靠手工操作，就使得在目前银行人员编制有限的情况下人手偏紧。实际上这也令银行在对个人放款零售业务上的收益偏低。
4.利率风险无法回避。现在银行发放给个人的个人贷款，五、六年属短期的，十几年的、二十几年是一般的，远远超出过去发放贷款期限，在这种情况下，利率变动的风险不能不考虑。从1996年以来，国家连续6次下调利率，对银行的收益影响较大。因利率下调不是即时的， 国家规定定期存款利率是帐面利率，到期利率是多少就是多少。几年前，一年期存款利率是10.98%，到现在的3.78%，减少2.9倍。如果那时的长期存款利率到现在就不得了，而现在银行成本没有什么变化。现在国库券的资金成本是恒定的，而银行在发放个人住房信贷时没有这样的条件，那么银行的资金风险是很大的。也许有人说，将来也有利率上调的可能。但从银行角度说，安全是第一位的，可能的收益宁可不考虑也要保证不损失，在国外银行有一个标准利率。比如说，一年期贷款到期，还本付息的利率是10%，可以设立多种还款方式，将各种还款方式的利率折成标准利率。而我们银行现在规定只有一种还本付息方式。由于贷款期限比较长而没有相应固定的资金来源与之相匹配，利率风险较大，这是银行无法控制的。
另外，还有社会上各部门之间协调问题。银行发放住房贷款按规定需要把借款人所购买的住房作为抵押物，可是对住房进行抵押首先要到房产部门办理产权证明。而房产部门出具产权证明的前提是必须先交足房款，可是需要贷款的购买者在未取得贷款之前又无法交纳房款，所以拿不到产权证明。这样就形成了一个难以打破的怪圈，给个人申办和银行办理住房抵押贷款造成很大困难。
为居民提供更多的金融服务是我国金融业发展的不可逆转的趋势，商业银行必须调整思路，改革和发展相关业务，以适应市场发展的需要。为此，笔者提出如下建议：
1.转变观念，提高认识。首先是银行要转变观念，提高对开展住房业务的认识。居民个人住房贷款是有一定风险性，而且操作起来比较复杂，从风险防范角度出发是要认真对待、谨慎操作，但不能因噎废食。从国外个人住房贷款的实践来看，贷款人一般都信誉较高，而且贷款数额较小，比较分散，风险较小。因此，主办银行应该丢掉惧怕思想，充分认识住房金融对国家、对社会，尤其是对全行工作的重要性，积极主动地开展此项业务。其次要加大宣传力度，教育引导居民群众转变观念，使其认识到个人住房贷款买房是必然趋势，它是一种消费同时也是一种投资，早买比晚买好。
2.放宽借款人资格限定。因为借款人资格限定过严，就使得符合贷款条件的只是极少数居民。贷款资格的严格限定，使住房贷款变成了一种只是对少数人提供的贷款服务项目。取消个人住房贷款规模限制，确保资金上优先安排，并下放贷款审批权限，充分满足居民贷款需求。因为实际贷款额度过小，使借款人能获得的贷款较少，解决借款人的购买住房所能起的作用不太明显。
3.发展完善固定利率抵押贷款方式。固定利率抵押贷款方式是国外常见的一种住房抵押贷款，即利率在整个贷款期限内保持不变，每月以等额资金偿还贷款本息。固定利率抵押贷款方式其全部还款额取决于贷款本金、贷款利率和贷款年限三个因素。在贷款本金一定的前提下，贷款利率较低，年限较长，每月付款额小，从而大大提高了居民的购房能力。我国已开展的固定利率抵押的首期付款额较大，每月付款额远远大于普遍居民的实际收入。《个人住房贷款管理办法》规定，贷款人应根据实际情况，合理确定贷款期限，但最长不得超过20年。此外，对贷款利率也有减档执行的规定。因此，根据我国居民的实际收入情况以及办法的规定，可以大力开展期限为10年—20年固定利率抵押贷款，首付额由原来30%—40%下降到10%—20%左右，并合理制定利率，使70%—80%的居民有能力购买自己的住房。贷款偿还期越短，借款人的还贷能力就越小，使广大中低收入居民根本不敢贷款。
4.适当开展浮动利率抵押贷款方式。对贷款者而言，浮动利率抵押贷款方式可以避免固定利率抵押贷款的利率和分期还款额事先预定和固定不变所可能带来的利率风险的缺陷，适当减轻通货膨胀和利率浮动利率的压力。对借款者而言，浮动利率抵押贷款方式有利于满足收入有潜力或未来收入有风险的借款者。
5.创新质抵贷款方式。根据《中华人民共和国担保法》的规定，按照我国的实际情况，开展质押贷款，关键是选择质押的品种。根据我国居民的资产结构，完全可以开展国债及存单质押贷款品种。由于现阶段金融资产并不非常丰富，居民的资产结构以储蓄、股票、债券为主。因此，开展国债及存单质押贷款有着现实的基础。由于在房地产金融业务中，质押贷款还是一种新鲜的事物，因此，开展这种贷款业务必须依法开展，保障其规范发展。
6.进行住房金融产品创新。必须进行住房金融产品创新，增加住房金融产品的可选择性。由于居民收入水平、需求层次的不同，客观上需要有多种可供其选择。银行必须根据变化的动态的市场需求，依据国情开办多个金融品种，积极开发类似住房按揭、组合贷款、自建房贷款、修房贷款等业务品种，以满足不同居民的借款需求。方法之一是开办住房担保抵押贷款，扩大住房金融业务的发展。思路是从住房公积金和承办个人住房担保组合贷款的商业银行的住房贷款资金中各拿出一定的资金，个人申请住房公积金贷款不足支付购房所需要的费用时，不足部分向商业银行申请商业性贷款，两者统一办理称作组合贷款。好处在于使贷款人享受其应该享受的住房公积金优惠贷款的权利，尽快得以购房。
7.继续发展政策性住房贷款。已开展的政策性住房贷款主要是一种抵押贷款，是在1995年国家推出安居工程后，在全国迅速推开的一种住房抵押贷款业务。这种贷款是提供给具有购买安居工程资格的居民，即中低收入水平的住房困难户，具有明显的政策性。由于安居工程的房价低，为这种贷款提供了经济基础，因此，这种贷款方式开展较为顺利。即使安居工程结束了，这种针对中低收入家庭的住房抵押贷款品种也应保留下来。其次，还应发展“储贷”结合的低存低贷品种以及低息、无息的解困解危住房贷款。“储贷”结合的低存低贷品种是以住房贷款吸纳住房储蓄。即居民要想取得银行的住房低利率贷款，必须在银行存足贷款所需要的资金，这种信贷的利率很低，并要存够一定时间。这种储贷结合的形式，既是一种筹资渠道，也是一种贷款品种。解困解危住房贷款主要是解决低收入者、亏损企业职工、残疾人等的住房问题。目前我国主要通过政府拔款和向企业筹资兴建这类住房，但资金短缺。今后住房储蓄银行可适当开展这种业务，向解困解危住房融资。
8.应针对个人住房贷款行政费过多、各部门手续繁琐的情况，银行应该积极主动地与房管、保险、司法等部门进行多次协调，降低房屋抵押登记费、保险费、公证费，取消评估费，这样就可为贷款者节约相当一部分费用。银行还应该积极开展住房贷款受理、合同签字、房屋抵押、住房保险、合同公证、下达贷款“一条龙”服务，这样既简化了程序，又提高了办事效率，也方便了群众。
9.社会各部门应该加强协调，完善相关法规，形成完整的个人住房贷款系统配套办法。在办理住房抵押贷款过程中，银行必须与保险、公证、抵押产权登记等部门协调运作，减少互不衔接甚至相互掣肘的情况，尽可能做到政策、办法、收费标准统一，形成完整的个人住房抵押贷款系统配套办法，以消除贷款抵押难的问题，保证住房贷款业务的顺利开展。
10.积极培养住房金融专业人才。住房金融业务是一项新兴业务。其专业涉及面广，业务知识涵盖面较宽，因此，要求从业人员不仅要熟悉金融业务，也要懂得房地产工程、房地产预结算、房地产评及与住房有关的政策和法律法规。只有这样，才能为进一步拓展住房金融业务奠定基础。
标签：个人住房贷款论文; 个人房屋抵押贷款论文; 住房贷款论文; 房屋抵押贷款利率论文; 房产证抵押贷款论文; 住房抵押贷款论文; 贷款论文; 购房论文; 银行论文;