佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司
摘要：成本策划是制造企业控制成本和战略成本管理预先制定的主要方式。随着标准化水平的逐步提高和成本数据库的逐步完善，房地产业具有预控成本的基础。从理论层面解释概念和核心成本计划，建立基于成本计划的成本管理系统，并解释案例组合的成本控制内容。最后，提出了四项控制措施来实施成本策划，为房地产企业提供参考和支持，促进成本策划。
关键词：成本策划；成本管理；房地产企业
引言
多年来，房地产行业的成本一直是人们关注的热门话题。通过互联网革命带来的技术进步，信息透明化和国家改革政策的实施改革，房地产业不断变化，成本管理必须不断创新，如果 如何做好成本管理工作已成为房地产行业讨论的焦点。
一、房地产成本管控的重要性
目前的形势在国家宏观方面对房地产企业的2018年越来越严厉的调控强调“的宗旨，始终不渝地坚持法规，力度不放松，”差异化监管的实施。许多住房公司都非常谨慎获得土地，但土地价格并未被拒绝，但有上升的趋势。但成屋销售价格将限制政府，在公司销售价格的土地价格不断上涨，为了的情况下生存和发展，我们需要加强，以获得更高的内部控制保证金利润。
1.1实现成本控制是获得同行业竞争优势的关键
随着经济全球化的变化，信息技术，商业模式和管理方法的发展，成功的关键是为客户创造价值。通过内部价值链估算，我们将利用公司的利益，赢得市场领域的一席之地。成本控制是企业赢得同行业优势的主要条件。领先的成本策略是企业的最佳选择。
1.2成本控制可以为企业带来利润率和现金流
在某B房地产项目，土地和一般费用占55％，占建设成本的45％，成本控制已经成为收入的主要来源，增加现金流。
1.3成本控制是企业提高管理水平的重要途径之一
企业成本控制水平取决于公司收入差额的大小和公司现金流量，这会影响公司的发展。成本控制企业的生产和管理越多，就越容易进入神圣的圈子，企业治理水平日益提高。
1.4成本控制是企业实施绩效管理的主要条件
在当今的管理有效，企业管理绩效的实施，无论是通过投资机制还是经济增加值的方法，成本控制是绩效分析的基础。
二、成本策划的实施
本研究结合了B房地产某C项目的案例来阐述成本策划的内容和实施。
该项目位于三四线城市，它占地面积约52000平方米的面积，容量计面积156000平方米，建筑202，000平方米面积，如高层住宅，别墅和底商配置。
2.1初始计划成本
在开展工作计划成本之前，应明确定义业务目标，包括：主要项目条件，项目运营项目和目标项目成本。特别是，执行以下任务。
2.1.1前期调研
1）一般信息研究项目：项目开发的“隐性成本”有许多预影响项目开发成本，包括项目绘制土地本身的外部环境和内部环境。在调查中应充分了解项目的位置和地形，地面条件，地下条件，红线条件，红线条件和周围项目区块环境。
2）市场调研：围绕竞争研究项目，针对竞争产品的信息，包括：项目体积，销售价格，融资，客户群分析；全面调查计费项目工地的行政费用并计算标准；充分研究项目区位创建的基本材料和条件。
2.1.2初步规划
根据这些土地的规划和设计，结合围绕竞争的研究项目的成果，准备初始项目计划，第一个产品开发计划和建设项目。
2.1.3准备投资版本的目标成本
1）特殊计算：由于不确定的原因，有必要依靠专业计算，包括：大型土石方计算，坑坑支护计算等。
2）准备投资目标成本版本：根据初步规划和产品解决方案，使用廉价数据库指标降雨量，结合投资目标成本版本的特殊项目估算进行整合。
3）持有投资目标成本版本可以评估：让负责计划指标的设计人员确认，确认，营销销售计划负责人，负责人的成本确认施工成本，财务人员确认全额。
2.2成本策划内容
主要内容包括规划成本：基于总体规划收益优化的最大化，基于项目位置的产品规划，具有成本效益的集中交付，基于成本的专项规划侧重于成本优化计划。
2.2.1总体策划优化
（1）优化的事项
总体规划定义了项目的总成本，也取决于项目总成本的80％，总体规划成本优化是最优先的规划。关键问题包括优化：优化整个土地的高度，降低前期工程成本；优化产品组合和分销，提高整体项目回报；规划和优化指标（容积率，公共设施，停车，绿化率等），提高土地利用效率。
（2）优化案例
1）一般土地高程优化：地块总体水平提升3m，减少土方工程出入量，减少边坡工程支撑量，基坑优化方案，C节约工程造价约1700万元。
2）优化产品计划：
别墅：增加别墅和别墅区的数量，增加礼品区（地下室从3米，到6米和2层），增加价格。平房：提高装修标准，提高价格。基于项目定位的产品布局调整增加了投入成本并增加了销售价格，但产出大于投入，这增加了项目收入。
3）优化规划指标：政府要求综合系统，使用施工方法工程，增加项目采购面积3％，提升价值减去投入成本增加，净利润增加大约2000万元。
4）优化景观区域：代理建设项目通过市政园区周边土地，减少了C区项目建设的展示面积，成本确实相同，但电力项目提前开通，增加现金流回到项目的积极进展。
2.2.2建造成本适配策划
应用实现成本最大化的“不平衡使用成本”管理模式：严格控制结构成本，合理使用功能成本，主要投入敏感性成本。
（1）结构化成本的策划
1）严格控制形状系数：（体型系数=体表面积单体/单体体积）会影响墙体比例，窗口比例，经济结构，外墙保温材料厚度选择，窗户型材和玻璃选择。
2）严格控制钢材用量，具有混凝土价值，砖石含量：在保证安全结构的情况下，严格控制钢材用量，具体价值，实行配额设计规范。
3）合理的地下室/地面层控制：每个0.1米单层建筑的总体结构成本约为2％至5％。
（2）敏感性成本策划
对成本的敏感性尤其包括8项：花园景观，公共场所装饰，墙壁装饰，门窗，栏杆工程，电梯，智能，室内精装。首先应判断基于产品定位的质量和成本标准，随后的比赛按照标准等级和品牌根据现场的木材再次分化材料和设备，子文件的数量，最后实现品牌质量，技术参数，规格和产地等。
（3）功能性成本策划
加热游泳池，高科技节能，全套家庭自动化，大型合成水功能和其他附加功能超越关键功能，增加附加值产品和支持优质销售和快速，同时也产生品牌效应，提高回报的价值，应做出合理的投入。
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2.2.3重点方案成本策划
（1）规划对象
特别节目成本估算包括大型土方计算，护坡工程估算，开挖地基处理工程计算，工程估算桩挡土墙工程量计算，人防工程预算，地下室和停车场的经济计算，供热工程估算，电力工程估算，预估公共配电方案，特殊装修门面，大堂改造工程估算泛光照明特殊指标，内部装修专项措施，特殊公制景观工程。
（2）案例计划
1）特殊地下室分析
项目当地政府规定，人防地下室需要支付两项费用：人防费异地费（根据“高层预期建筑面积，3％多层建筑面积”开发人防，人防异地费用另有要求支付2800元/ m2）；兼顾人防费（做既是防空装备的非人防地下室的面积的一半，或者基本工资的非防空地下室面积，付出同样的费用为48元/ m2的人防费）。
现在给出三种选择：按照人防和人防设备的规定备用，不支付任何人防费用；备用人防，不负责任的人防，防空账户只支付费用；不是人防和兼顾人防，人防易地费用并考虑兼顾人防费用。分析结果后可以得到方案2是最优方案。
2）发展原来的计划外标高+2.6米，+3.4米房屋的土方特殊分析，该项目目前正处于最高公路包围的基础上，最大限度地高于正和负零海拔区，提高综合楼和平房外墙抬高，减少灌装建筑量，地下室开挖深度减小，降低了地下室顶板填充量，都比市政道路周边小区内海拔较高海拔，避免在风暴季节涝渍，而同时可以节省土石方成本价值约42.2万。
2.2.4专项成本策划
成本策划内容应包含以下优先事项：行政费用策划，初始工程成本策划和设计阶段BIM专项成本策划，成本区规划，项目策划和其他融资成本。
（1）项目前成本策划
1）策划对象
建设规划的前期成本应集中在以下几点：如果政府在项目建设内限制红线外线或红线出售土地；市政管网建设成本与红线边相连；涉及建筑成本和销售演示的红线；如有必要，建有自己的自来水厂，污水处理站，变电站，加油站，集中供热等；临时道路，临时给排水，临时用电，场地准备，临时设施；地质条件工程；需要改变来移动管道等等。
（2）展示区域成本策划
房屋样板房显示区域的实体板更换为临时房间建筑板，缩小了显示区域范围，降低了成本，同时增强了客户体验，节省了时间限制。临时板房有两种选择：方案1：临时钢板房，建筑成本1800元/ m2，期间略短，但钢色外墙和屋面渗水容易开裂，室内装修问题分数很高。方案2：砌体结构临时建筑板房，施工成本1500元/m2以上，端部略长，其他湿法作业，阳角墙，立面，平整度等成型质量应严格控制。
考虑建设项目位于东南夏季盛行的海风在阴雨天气，临时建筑钢板房返工的可能性较大，容易对工程质量造成不利影响。因此，考虑到施工成本和主要风险因素，选择建造砖结构临时板房方案2，为后期模型的完美展示提供保障。
三、成本管控策略
成本策划定义的项目成本目标应通过管理措施来实施，例如合同的责规划和责任的分解。
3.1编制成本风险防控
项目开发对项目开发成本的风险因素影响很大，包括：地质条件风险，周围环境危害，政策条件风险，合作条件风险等。因此，在项目开始之前，应该定义风险因素，进行风险评估，制定预控风险计划。
3.2制定成本管控计划
项目开发目标的总体价值按照明确的成本控制阶段的节奏，分为拿地前，中期项目，后期项目三个阶段，并细化节点内容，分配部门职责，完整的结果和表格，开始和完成日期。
3.3编制合约规划
项目规划和产品策划产生的目标成本应通过合同计划进行分解和执行。首先，根据合同分配目标成本，这为每个合同提供了目标控制量。然后，按照合同的主线，结合开发项目的节奏，进行共同预控制的建设和完善，确定目标成本合同。
3.4责任的成本分解
完善成本系统职责，包括：责任范围，责任指标，责任部门（投资部，财务部，项目部，设计部，成本，营销部），评估标准，评估部。完成项目成本计划后，制定任务细分表，落实策划结果。必需做到包括指标量化可考核，责任分工是明确的。
结束语：
管理业务成本无论以下治理标准如何变化，我们始终遵循以下标准：实现客户赢，供应商赢，房地产公司赢，甚至社会方面（节能，绿色建筑）共赢的局面。国内房地产成本管理的真正目的。
参考文献：
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估计时间为2d，不足以准备1305.2m2 / building x5 / 6525.60m2的拱门。为了在规定的时间内编制王江粮库的预算，预算书将及时送交省规划委员会和国家粮库局审核。我在预算手册中使用了钢筋混凝土的独立计算公式。?成型桌子表面的不同形式的屋顶?，为加强抗震结构柱和墙柱和加强钢筋?、?结构并加强抗震桌后墙?，马匹和有关数据高度计算，工程服务是快速、准确和迅速。以王江粮仓拱顶为例，采用《财政手册》规定的四分之一圆的计算公式计算圆顶圆的弧长。
即：\7=奇『=0.3927C2，，-.r=「4x0.3927C2
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4x0.3927x212
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=14.853m
0圆的弧长L=2!r
∴四圆弧l = l / 4 = 1 / 2πr，用r=14.835m，带入L=πr/2屋顶的长度L =（在x14.853）2 / 23.32 3.14米，这个长度乘以60米的长度，并很快得到的拱形屋顶表面8 / 23，32x60 1399，2m2”，迅速把该子项目的楼板钢筋杆形屋顶，和该区的拱形屋顶可用于屋面防水和隔热，这样可以简化计算项目的数量。因此，我在两天内完成了王江粮库的初步估算，并在省规划委员会和国家粮库局组织了工作。专家们对论点进行了一次审查。在绘制钢筋时，他们可以使用预算手册中的弯曲钩重叠长度计算表和梁板弯曲长度增加表。
六、巧用EXCEL法
随着社会主义市场经济的发展，人们的经济意识越来越强。社会各阶层都在使用高科技手段编写微型计算机软件，以便迅速为工业服务。工程预算行业也不例外。我们的预算人员应该掌握计算机知识。我们可以使用微型计算机的EXCEL矩阵公式来准备预算或拍卖服务。大型挖掘机的体积公式和锥体底部的体积公式可输入微机。当我们需要计算某个点时，将备份副本从微机转移到EXCEL中计算预算速度。这大大加快了预算编制速度，提高了预算行业的竞争力。我们可以在纯EXCEL表格中列出预算的通用表格格式，然后输入基于配额的通用副标题，然后输入每个子对象的保留价格，并保存以备将来使用。当我们计算一个项目时，我们不需要计算每个子项目的价格，但是我们可以计算配额中每个部分通常使用的子项目的数量，然后在通用计算机备份表单中输入计算的数量。在中间，excel的自动调度可以对应于每个子项目的价格，每个部分将被计费。最后，每个部分的价格被累积。直接费用将在不久的将来支付，然后根据建筑项目的类别支付。计算运费率，计算总价，然后输入电脑打印，节省时间和速度，避免手工计算错误。
结束语：
简而言之，速度就是金钱，时间就是效率。快速准确地准备建设项目的建设预算。只有自己尽快熟悉施工图纸，认真吸取前辈的经验和制定预算，施工图纸。
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论文作者:顾海亮
论文发表刊物:《建筑细部》2018年第29期
论文发表时间:2019/8/29
标签：成本论文; 项目论文; 人防论文; 工程论文; 计划论文; 建筑论文; 目标论文; 《建筑细部》2018年第29期论文;