贵州省第三测绘院 550004
摘要：为进一步完善工业用地供应制度，切实降低工业企业用地成本，提高工业用地节约集约利用水平，促进产业结构转型升级，本文以贵州省工业用地弹性出让试点——X县为研究对象，分析总结了出现阶段X县在工业用地弹性出让中存在的问题，并据此提出政策建议。研究表明在试点中主要存在企业担忧成本、手续、融资、政策方面的问题和政府担忧影响招商引资和短期财政收入的问题，针对以上问题本文建议明确出让程序、制定考核机制、建立价格体系保障贵州省工业用地弹性出让有序、稳定、高效进行。
关键词：工业用地；弹性出让；节约集约
一、工业用地弹性出让试点推进情况
根据《国务院关于印发降低实体经济企业成本工作方案的通知》（国发〔2016〕48号），按照《省人民政府关于印发贵州省降低实体经济企业成本工作实施方案的通知》（黔府发〔2017〕25号）精神及省委省政府关于供给侧结构性改革要求，为提高贵州省工业用地节约集约利用水平，于2017年7月，贵州省在X县推进工业用地弹性出让试点，制定并下发了《X县工业用地先租后让和弹性出让工作实施方案》（以下简称《实施方案》）。根据《实施方案》，X县工业用地出让将采用先租后让和弹性出让两种方式。弹性出让是根据产业生命周期，在工业用地法定最高使用年限内合理确定工业用地出让年限，通过弹性出让的地块，其最高使用年限不超过30年；先租后让采取“5+2+N”模式，土地总使用年限不超过30年，其中5年为租赁期，2年为考核整改期，N年为出让期。并明确了由发改、工信、财政、住建、规划、环保、税务、审计等部门对用地企业执行履约监管协议进行综合考核。
二、试点中存在的问题与挑战
（一）企业层面
一是节约成本不多，刺激效果不足。对用地规模较小的企业来说，通过弹性年期取得土地降低的成本费用并不多。如，X县以工业用地15年弹性年期出让方式挂牌一宗国有建设用地，成交总价款为127万元，较50年出让年期，该宗地为企业节约用地成本68.8万元，但该企业总投资约1500万元，节约成本占总投资4.5%，企业认为缩短年期后节约成本不明显，更愿意多付68.8万元拿到50年土地使用证。
二是先租后让、租让结合等供应方式手续繁琐。工业用地先租后让要求企业先签订一份租赁协议，租赁期满后要接受多部门联合考查，考查合格才能办理正式出让手续，从程序上来说较直接出让方式手续要繁琐得多。
三是先租后让、弹性出让等出让方式供应方式在金融层面认可度低。相比较现行的50年出让年限，先祖后让、弹性出让等方式会对企业在金融机构抵押融资产生影响，造成部分企业意愿不高。很多企业为了扩大流动资金规模，往往使用固定资产进行抵押贷款，土地使用年期缩短，固定资产价值按照土地使用年限加速折旧。在前期固定资产投资相同的情况下，弹性年期出让土地的固定资产可用贷款余额小于50年出让土地的可用贷款余额。
四是担忧政策有变化，出让期满不能续期。企业在了解该项政策后，明确表示了两方面的担心，一是担心弹性年期出让期满后不能续期，续期手续不好办理，同时也担心先租后让、弹性年期到期后工业地价过高。同时再三询问能不能一次性缴清50年工业用地出让价款，拿到50年土地使用权。
（二）地方政府层面
地方政府的顾虑主要是在两方面：一方面是推行工业用地弹性年期等土地供应方式会在一定程度上影响招商引资。招商引资过程中，正是由于企业的上述顾虑，一时还不能接受和适应新的供地政策，地方政府担心项目不能落地。另一方面是弹性年期等土地出让方式也会影响政府短期的财政收入。实行弹性年期等土地出让，土地出让金明显降低，这在降低企业土地成本的同时，也减少了地方政府的当期土地收益，势必给地方政府造成一定期限内的资金压力，对于财政收入较低的地方政府来说，地方政府推行积极性不高。
三、建议
（一）明确出让年限到期后处理办法
建议从国家层面出台相关文件规范工业用地先租后让、租让结合和弹性年期出让等出让方式的程序。先租后让、租让结合和弹性年期等方式供应的工业用地在出让年限到期后，若企业需办理延续用地手续，因国家尚无相关规定，实际工作中还不知道怎么办理。先租后让方式供应的土地，在租赁期满后，若用地企业未达到约定标准，不能转为出让土地，用地企业退出后地上建（构）筑物如何处理。部分省份规定政府可以进行无偿收回，但这样规定与《物权法》部分条款冲突。
（二）制定工业用地考核机制
工业用地先租后让、租让结合租赁期满后，需由发改、税务、招商、自然资源、住建等部门联合考核，才能准确的界定先租后让、租让结合工业用地是否达到合同约定条件，但目前土地供应后，相关部门缺乏联动机制，自然资源部门只能对项目开竣工履约，对工业用地投资强度、投入产出比等方面则需联合其他部门考核。
（三）建立合理出让价格体系
根据原国土资源部发布实施的《全国工业用地出让最低价标准》，对低于法定最高年限出让年期（50年）出让工业用地，或采取租赁方式供应工业用地的，所确定的出让价格应按一定的还原利率进行年期修正。按照《城镇土地估价规程》，经过年期修正的土地出让价格优惠幅度并不大，对企业吸引力不多。如按土地还原利率6.75%进行年期修正系数计算，其结果为：
根据表1可知，通过弹性年期30年出让的工业用地占50年地价的89.32%，为企业节约用地成本10.68%；弹性年期20年出让的工业用地占50年地价的75.81%，为企业节约用地成本24.19%。在企业土地使用年限大幅度缩短的情况下，其缴纳土地出让金并未成比例减少，对企业减负效果并不明显。建议从国家层面建立合理出让价格体系，让弹性出让、先租后让等工业用地出让方式在降低实体经济企业成本工作中发挥更大作用。
参考文献：
[1]张孝宇,陈华飞.工业用地弹性出让难在哪儿[J].中国土地,2016(10):28-30.
[2]李阁峰.工业用地先租后让及弹性年期出让分析[J].中国土地,2016(08):29-30.
[3]郑庆杰.工业用地弹性出让与租赁问题探析[J].中国土地,2014(10):39-40.
论文作者:方伟
论文发表刊物:《城镇建设》2019年16期
论文发表时间:2019/9/26
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