谌彤
武汉地铁地产联合置业有限公司 湖北省武汉市 430015
摘要：地铁车辆段是保证地铁日常运营所需车辆停放、维修的基地，具有占地面积大、建筑密度低等特点，一般位于线路的两端，远离城市中心，土地价值较差的位置。但随着国内经济的快速发展，各地城市圈均不断向外扩张，土地资源日益珍贵，改变地铁车辆段原有的建设模式，采用“地铁+物业”的新型模式越来越受到社会各界的关注。当前，北京、上海、深圳、杭州等地已陆续建成了一批与物业开发相结合的地铁车辆段，并取得了良好的经济效益和社会反响。本文结合地铁上盖物业开发模式，针对景观规划设计进行了思考，以供相关人士参考。
关键词：地铁；上盖物业开发；景观设计
前言：随着大城市化步伐的加速，地铁在我国得到飞速的发展。地铁的建设，为城市提供了活力，缓解了交通压力，但地铁车辆段和停车场占地规模大，导致城市建设用地短缺的问题更加严重。其次，地铁车辆段和停车场分割了城市空间。通常超过20公里的地铁需要一个车辆段、一个停车场，但其占地规模很大，一般是400到500亩，随着城市向郊区的扩张，许多原先在郊区的地铁车辆段和停车场，逐渐被纳入市中心或者新城区的中心，其对城市的负面影响越来越大。车辆段占地面积大、地处黄金地段、对城市的割裂作用等问题便凸显出来了。所以，开发、规划车辆段上盖物业等问题，便被日益重视。同时，城市建设土地日益紧张。城市化进程的加速，导致出现许多问题，如环境承受能力的问题、不可再生资源短缺的问题、人口压力的问题，而城市建设用地短缺也是其中一个十分严峻的问题。例如北、上、广、深的土地供应十分紧张，而且它已经成为制约城市发展的一个重要因素。所以，研究怎样把地铁车辆段和停车场的上盖土地进行高效开发，对缓解城市建设土地短缺问题而言，具有十分重要的意义。
1地铁上盖物业开发模式
1.1概念
为了更集约地利用城市土地，车站用地、车辆基地用地及地铁沿线用地可以与其他设施用地实现综合开发。地铁上盖物业开发是地铁和建筑物共同发展的产物，是加速地铁快速发展的必然因素。通过地铁上盖物业开发，产生了多种地铁及其相关设施与其他建筑物一体化的结构类型，使不同种类的空间结合在一起，各自具备不同功能，实现城市有限空间资源的充分利用。
地铁上盖物业开发是以地铁站点为中心，对紧邻地铁站点的车辆段、出入口、风亭等地铁设施用地进行土地综合利用，进行房地产和商业开发，最终形成的地铁上盖物业综合体的行为。而模式是一种参照性指导方略，是从不断重复出现的事件中发现和总结出规律，有利于高效完成任务。
综上所述，地铁上盖物业开发模式就是指地铁与上盖物业之间以合理的位置关系、结构关系进行有机结合并开发的指导方法和发展方式。
1.2车辆段上盖物业开发的意义
（1）上盖物业开发利用了车辆段工艺用房尺度大、占地大的特点，进行城市土地集约利用，符合节省土地的国家政策。
（2）上盖物业开发可以疏散市区人口，改善居住环境，符合环境友好型社会的发展潮流。
（3）车辆段上盖物业开发是改善城市环境的需要。车辆段作为工业建筑，若不加修饰有碍城市观瞻，单纯美化则投入成本太大。现结合住宅、商业的上盖物业开发，可规避车辆段对城市景观的干扰。
地铁车辆段上盖物业开发项目，不仅对整个城市轨道交通沿线开发起到开拓、创新的作用，这对城市轨道交通的发展是一种有益尝试。车辆段上盖物业开发是城市建设的需要，由于上盖物业开发提高了车辆段地块的土地利用价值，故对于带动城市发展具有重要意义。
2地铁上盖物业开发规划设计原则
2.1坚持“以人为本”的精神，处处体现人性化的特点
引入当地地域文化、社区文化等元素。针对项目周边配套设施较不成熟的现状，在项目内部设有综合服务设施。基本满足项目生活配套需要。众多的交流空间与拟建较完善的配套设施，加上专业的物业管理，极大地为项目内各使用方之间和睦相处、交流创造极好的条件。
2.2按“地铁+社区”模式规划与开发
全世界的地铁大多数运营没有盈利，仅香港等为数不多的城市运营较好。南昌在借鉴国内外地铁盈利经验基础上，创造性地提出了“地铁+社区”综合运营的新模式。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆“地铁+社区”综合运营模式是通过对地铁车站、上盖空间及沿线周边有效资源进行合理规划、综合开发，使其形成以地铁站点为中心的集交通、居住、餐饮、购物、娱乐、文化于一体的综合服务性社区。例如，对蛟桥停车场上盖项目进行规划与开发就属于“地铁+社区”新模式，是响应政府政策，对轨道建设起到促进作用。
2.3社会效益与环境效益统一原则
善于利用场地的高差关系，来营造布局巧妙的建筑群体空间和丰富多变的自然景观，达到建筑与自然的和谐交映相辉。充分做好用地块分析，从城市景观角度和地块全局角度进行分析。以“整体性规划”、“城市设计”设计理论来指导社区的规划。规划设计站在与城市规划共生共荣的高度，让项目具有可持续发展特点。
2.4创新性原则
积极根据新的形势，新的需求，运用灵活和新的设计手法和理念，推陈出新，为市民提供一个符合需要的富有新意的居住和服务项目。
3地铁上盖物业开发设计景观设计探讨
3.1优化总体空间布局
以沈阳沈阳市滂江街地铁综合体为例，协调整体空间布局与区域环境，突出滂江街沿街建筑景观，延续沈阳中街商业空间，预留空间廊道，与地块东侧的美军战俘营建筑取得空间和视觉上的联系和呼应，总体空间呈“南高北低、西高东低”，最大限度地减少对周边现有住宅采光、噪声的影响，形成动静分离的功能分区及变化有序的空间布局。
建筑布局注重住宅的私密性和商业、办公区的开放性，通过与地铁站点无缝连接的步行系统可进入上盖建筑的绿化景观平台及住宅室内，实现私密空间和开放空间的过渡。
结合建筑功能，在地块东侧布置住宅，与现有住宅小区毗邻，形成和谐统一的居住氛围，有助于配建完善的居住配套设施；地块南侧规划超高层酒店，与西侧东中街龙之梦超高层办公及酒店建筑呼应，协调滂江街两侧高层建筑的平衡，成为城市标志性建筑簇群和沿街视觉十字交叉的最佳对景点，整体构成了沈阳中街商圈的东段门户。
地块北侧临近地铁1号线站厅处，考虑到地铁客流与商业人流的集散，预留市民休闲活动和文化体验空间。
3.2景观及道路设计
以上海金桥停车场为例，整体项目高度设计由南北两侧至中央区域由高到低逐渐过渡，形成背景天际线。中央落地区建筑高度反之而行，由中间向南北两侧降低，形成前景天际线。两条设计控制线交相辉映，形成丰富的城市建筑景观效果。鉴于平台地块狭长，设置于中央区域的中心绿地花园对整体项目的功能组织形成一种有效的联系体系，将南北两侧住宅区通过景观大道方式串联，使得流线组织更加人性化。
车辆段上盖物业区与地面存在高差，如何接驳两者一直是设计的重点。通常，盖上区域与地面的接驳道路不少于两条，其设计时不仅要考虑日常人流量，还要考虑紧急情况下，人员疏散的快捷性。以金桥停车场为例，上盖区与周边市政道路共有4个接驳点，方便人员的进出与疏散。
3.3盖上多层次绿化设计
以北京地铁16号线北安河车辆段上盖综合开发项目为例，为满足盖上住宅的设备管线走线需要，车辆段上盖平台需设置不小于1.2m的覆土，也为盖上绿化种植提供了必要条件。上盖平台的绿化率直接决定了开发的品质，决定了开发住户的生活质量。但是，一般情况下在车辆段开发的结构转换层上很难再增加荷载，无法栽种大型乔木。因此需要在结构设计中预留多层次绿化种植的条件，将大型乔木的树坑统筹考虑，为后期二级开发提供便利。
由于大型乔木需要3m的覆土，为实现其种植需要，又不过分增加结构的代价，北安河项目在盖上平台设置了下沉式结构坑，满足3m覆土的要求。下沉式结构坑通过两侧加设次梁、倒挂平台结构板实现，在不影响盖下建筑施工功能的前提下，可根据景观的设置进行灵活布置。
4结束语
综上所述，地铁上盖物业开发设计与实施是一个不断探索、不断调整的过程，在不同地区、不同企业的实际操作过程中，需要通过科学考虑与合理规划，实现地铁建设与城市建设同步推进。
参考文献：
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[3]董宇.QDDT集团地铁上盖物业开发模式研究[D].山东理工大学，2017.
论文作者:谌彤
论文发表刊物:《防护工程》2018年第15期
论文发表时间:2018/10/30
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