摘要：房地产工程造价成本的控制和管理，对降工程造价成本，提高经济效益起到了重要的作用，同时是房地产开发设计者所考虑的重要内容。本文从房地产工程决策、设计和施工三个阶段分别对工程造价成本的控制和管理进行了论述，并提出了合理的建议。
关键词：房地产；工程造价；成本管理
1目标成本与实施成本管理与控制
为了更好进行房地产目标成本预测，开发商根据房地产项目的市场行情、品质等做一个初步的估计，并对房地产项目成本进行预测。
1.1目标成本预测
在进行目标成本预测前，预算人员应在市场价格和目标利润的基础上进行目标成本的确定。房地产企业为了追求最大的经济效益，就必须将成本建立以市场为基础的成本目标。销售收入预测是进行房地产目标成本预测的基本出发点，把各种因素充分考虑进去，包括企业的内部因素和外部因素，以便使预测结果与实际接近。在销售房地产建筑产品时，应加强对价格和销量的评估，例如，假设房地产产品的销量是衡量，那么房地产产品价格就是影响销售收入的主要因素，且销售量跟土地面积、容积率、城市建筑风格等因素也存在一定的关系。
1.2目标成本分解
目标成本是目标成本管理中的重要环节，其主要以目标成本为基础，通过对目标成本进行合理分解，从而使分解后各个目标之间形成一个互相联系、相互制约的目标成本体系。费用分解根据房地产核算对象和成本分析的对象不同，采取不同的分解方法，例如按组织管理系统和目标成本责任系统进行分解等。
1.3实施成本管理
目标成本合理分解后，在实施成本管理过程中，根据房地产的施工进度对目标成本和实施成本进行分析、比较、纠偏，找出影响成本的主要因素，并制定有针对性的处理措施，确保成本控制在目标成本控制范围内，对成本目标进行考核。建立完善的成本目标奖罚制度，并在实施过程中进行落实，提高实施阶段的成本管理水平。
2开发阶段成本管理与控制
开发阶段是房地产成本控制的重要阶段，根据目前房地产市场发展情况，做好房地产市场的分析和财务估价，掌握房地产的投资方向，制定明确的开发目标。在前期阶段，根据房地产所要开发地的位置，详细分析购买率和获益的大小，并做好征地、拆迁、安置及补偿工作，初步确定房地产的租金和售价情况，做出科学合理的估算和概算。在实施过程中，成本管理人员应加强与成本有关资料的收集，确保在实施阶段成本得到有效控制，并结合项目的进展，对成本计划作出适当调整。在租售阶段，房地产企业为了减少投资风险，减轻借贷压力，在项目前期做好预售或预租工作，确保成本的高效回收。
3土地成本管理与控制
在项目开发前期，为了加强对土地成本管理，结合项目的特点，制定详细的调研工作计划，并对项目可行性做进一步的研究。房地产项目开发的最终目的就是实现利润最大化，在保证质量的前提下，确保降低成本，实现对成本的高效管理。因此，在立项时就应加强对房地产项目财务分析，为实现预期制定的收入、成本等打下坚实基础。
在房地产开发前，必须对建筑产品的销售情况进行预测，并对价格的发展趋势做出评估，以判断建筑产品的销售前景，同时，对建筑产品方案进行不断优化，确定房地产的建设规模，争取更大的经济效益。在进行成本编制时，编制人员必须认真研究房地产项目的概况、特点，并在编制过程中根据工程实际情况进行适当的修正，确保房地产项目估算的实用性，减少或避免资金的浪费，实现对成本的高效利用。
4设计阶段成本控制
设计阶段是房地产项目成本控制的关键环节，必须结合房地产的实际情况，做好设计阶段的投资控制。建设单位在委托设计单位时，采取对设计方案进行综合比较的方法，选择最优的设计方案，确保设计质量达到房地产建设的意图。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在进行房地产项目设计时，设计单位应结合现代建筑的特点进行设计，创新设计理念，确保设计成果在技术上先进、安全可靠、经济合理，并确保技术水平与管理水平相适应。
限额设计是工程设计中常见的一种设计方法，在限额设计时应遵循实事求是的原则，从而有利于实现对总投资额的控制。在设计过程中对于能定量设计的项目内容，必须通过计算进行确定，并确保设计方案与技术水平、管理水平相适应，实现绿色环保，经济适用，最大程度上降低成本，实现对房地产项目成本的高效管理。
5招投标及施工阶段成本管理
5.1图纸会审
在施工前，房地产开发企业应按照有关要求对施工图纸进行会审，使房地产参与各方明白设计意图，找出工程特点，找出工程的重点和难点，并制定有针对性的措施，对于会审中出现的各种问题及时给与答复，避免由于施工图问题对工程进度的影响，从而导致施工成本的增加对成本控制带来一定影响。
5.2施工阶段成本管理
施工阶段是设计成果的具体实施阶段，受外界环境影响的因素较多。施工前，结合项目特点，制定切实有效的应急预案，减少或避免外界因素对成本管理与控制的影响。在实施过程中，监理工程师具有监督与管理作用，对控制投资，增加经济效益也起着十分重要的作用。工程变更是施工阶段比较常见的一种现象，建筑企业按规定程序进行申报，确保工程变更的有效性、及时性、完整性。
在施工阶段，根据房地产项目的实际情况，编制符合资金使用要求的计划，并对项目目标进行风险分析，制定有针对性的防范措施，以达到降低风险发生概率的目的。根据工程进度情况，制定材料供应计划，对材料进行合理控制，减少材料对成本的影响。
索赔是工程中一种常见现象，当索赔事件发生时，应加强对索赔要求的审核，并检查索赔资料的及时性、真实性及有效性，尽量减少索赔事件的发生，以免索赔金额较大造成房地产投资失控的局面。现场签证是施工过程经常发生的现象。如果管理人员不能对现场有效的进行管理，将给工程带来巨大的经济损失，对成本控制造成严重影响。
5.3加强竣工阶段成本管理
竣工阶段是进行成本管理与控制的最后一个阶段，如不能有效管理将对工程成本造成一定的经济损失。建筑企业必须派专人进行竣工阶段的成本管理与控制工作，收集与竣工结算有关的资料，确保结算资料的完整性。同时，做好工程洽商的相关工作，并加强对材料价差及竣工掉价的审定工作。将竣工结算资料与招标文件进行对比，对于招标文件中已有的工程项目加强审核，禁止出现重复计算的现象，确保竣工阶段结算的严肃性，真实性。
5.4项目竣工后成本管理
房地产项目竣工后，应加强对责任成本执行情况进行考核，根据指定的成本管理制度，逐项进行落实，项目完工后，对成本管理立即进行清理、考核，对成本管理中存在问题制定有效的处理措施，派专人进行竣工后的成本管理，确保成本管理得到有效落实，这不但体现了责权利相结合的原则，而且有利于成本管理水平的提高，更好的控制房地产竣工后的成本管理。
6结语
综上所述，房地产工程成本造价涉及到项目进行的各个阶段，要根据合同合理的进行估价计算和研究，提高经济效益。在投资过程中，如果出现纠纷，要根据合同采取适当的法律和经济手段，维护合法权益。在房地产工程建设中，企业追求的是不断降低成本，实现利润最大化，这是增强企业竞争力的重要方法和手段。因此，房地产企业要千方百计控制和管理好工程造价的成本，才能立于不败之地，不断发掘潜力，促进企业又好又快的发展。
参考文献
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[4]郑国晖，基于工程质量的房地产工程造价控制对策探析，门窗，2013年第7期。
论文作者:刘冉,陈亭
论文发表刊物:《基层建设》2018年第33期
论文发表时间:2019/1/3
标签：成本论文; 成本管理论文; 房地产论文; 目标论文; 阶段论文; 房地产项目论文; 工程造价论文; 《基层建设》2018年第33期论文;