摘要：文章主要从方案优化的概念以及成本效益分析出发，分别阐述了项目的效益分析，以及方案设计阶段的成本精细化控制措施，以期为行业提供有效的参考与借鉴。
关键词：房地产住宅；设计方案优化；成本效益
一、方案优化的概念以及成本效益分析
1.方案优化的概念
（1）基本概述
方案优选与方案优化是两种截然不同的思路。前者是应用不同的研究方法评价研究定位、标准和特征不同的多种方案，择优选出功能最齐全、评分最高的一个进行实施；后者是在多方案优选后的深入研究，是对已确定方案的继续改进，有利于更准确的控制前期投资和造价。
（2）方案优化的目的
通常，住宅项目方案优化的目的是在项目前期控制成本，降低项目在实施阶段的风险，从而获得一个较好的经济效益。而论文方案优化的目的有以下两点：
①满足当前市场绝大部分购房者的住房需求
人们生活水平提高，对衣食住行随之提出更高要求，尤其是在住房方面。为了迎合市场，地产商必须对项目方案作出优化，以满足购房者的需求。②用相对合理的成本使项目效益最大化作为地产商来讲，方案优化不仅是满足购房者的需求，最重要的还是效益的追求。因此，方案优化不完全是为了降低成本，同样也包括增加成本投入去获取更多效益。成本效益分析是通过比较项目的全部成本和效益来评估项目价值的一种方法，成本效益分析作为一种经济决策方法，运用于政府部门的计划决策之中，以寻求在投资决策上如何以最小的成本获得最大的收益。
2.成本效益分析
成本效益分析法一般用于财政支出中有关投资性支出项目的分析，即根据政府确定的建设目标，提出若干实现建设目标的方案，详列各种方案的全部预期成本和预期收益，并把它们转换为现期的货币价值，然后依据决策标准，通过比较分析，选择出社会净效益最大的投资项目方案。论文将成本效益分析应用于住宅项目方案优化中，分别分析比较方案优化前后成本和效益的差额，然后依据公司战略发展要求，抉择是否进行项目方案优化。
二、项目的效益分析
1.直接效益的构成及计算
项目直接效益是由项目产出物产生并在项目范围内计算的经济效益，因此方案优化后住宅项目的直接效益就是指该项目的销售收入，即项目总货值，用B2表示。总货值=商品房价格×可售面积，其中商品房价格由四大块组成：一是土地成本；二是开发建造成本；三是经营费用；利润。
对商品房的定价，首先运用成本加成法，公式为：商品房价格 = 土地成本 + 开发建造成本 + 利润 + 经营费用 对住宅项目来说，其中：土地成本、开发建造成本已知；经营费用：办公管理费、销售管理费、财务成本；利润=（土地成本+开发建造成本+经营费用）×系数；仅从公式来看，利润和经营费用越高，商品房价格越高，但在商品房实际定价过程，还要考虑市场因素，比如根据周围楼盘的价格以及销售量看购房者对房价的接受程度；或国家政策影响，比如当地政府限价等问题；又或者是自身售价高了后，销售去化率低，去化周期长。因此，商品房定价过程中，还需要用到市场比较法：以周边市场同类型项目作参考，定出一个合适价格。这是市场上使用最多也符合市场行为规则的定价方法。反过来，也为购房者判断房价高低提供了一种方法。总体市场影响区域市场，通过自身项目的相关指标（如绿化、小区配套、朝向、房型设计等），与周边相关项目指标进行对比，得出双方在项目的优劣比较，再相应定出一个价格。
2.间接效益分析
对于房地产开发商来讲，住宅项目方案优化的增量间接效益是品牌效益。指的是项目品牌在住宅产品上的使用，为品牌的使用者所带来的经济价值和社会价值，是品牌使用的作用。
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客户满意度是购房者对方案优化后住宅项目的期望与实际感知（包括对性能的感知和价格的感知）和两者比较综合作用的结果。通过调查发现，客户的实际感知是性能与价格的匹配程度，其中性能主要包括可居住性和适用性，基于此，客户满意度用可居住性增量效益和适用性增量效益来衡量。
（1）适用性增量效益
住宅的适用性能，包括：住宅的平面空间的布置合理性以及住宅的可改造性能。住宅的平面空间的布置合理性，是指平面设计的合理性以及各个功能空间的配置的合理性和利用效率，以及是否存在障碍设施。住宅的可改造性能，是指居住空间能够改变的程度，以及部件和设备是否便于更换。项目方案优化，寻求消费者个性化需求与标准化设计平衡的最佳结合点，这会使得住宅的平面布置和空间布置更加合理。合理的平面布局布置，可以减少建筑物的外表面积，避免复杂体型所导致的凹凸面的增加，从而减少住宅建筑与空气之间的传热面积。
（2）可居住性增量效益
可居住性，是指住宅的环境是否适宜居住的性能。包括：住宅的温度环境、采光环境、噪声环境等。方案优化后的住宅采用的节能技术大大提升了住宅的保温隔热性能和墙体、楼板的隔声性能。提高了住宅的可居住性。节能环保技术的采用，会有效的改善住宅区域内的环境状况，良好的居住环境既有利于人体的身心健康，又能提高住宅人员的工作效率。项目方案优化后带来的住宅的可居住性效益，会随着方案优化的维度的逐渐完善而逐渐增加。
三、方案设计阶段的成本精细化控制措施
1.设计阶段主要控制内容
在成本测算前，成本测算人员应掌握项目定位情况和内外部相似定位项目的成本配置情况，根据设计提供的规划方案、规划指标、技术指标，对项目实施方案进行详细测算。在测算过程中，成本测算人员必须保持与设计、营销人员的互动沟通，深入理解设计和营销意图，特别是对于超常规的设计、营销要求，在进行价值分析和超目标原因分析时，应取得相应的技术支持，保证成本测算的合理性，实现资源的合理配置。测算结果必须经相关部门一致认可，体现成本目标共同制定、共同执行、共担责任的原则。在目标推进过程中，要及时检查预控目标中的各项量化指标落实情况，若超出预控目标，应迅速反馈给相关专业部门进行优化，尤其是对成本影响较大的重点指标，如可售比、单车位面积、标准层层高、体形系数、结构含钢量、地下室层高、地下室覆土厚度、示范区面积、售楼处面积、赠送面积比例、实用率、窗地比等。
2.对施工图设计阶段进行审核工作
只要初步设计阶段成本控制目标得到确定，施工图设计阶段就要严格执行。技术人员要对设计图纸进行认真审核。一是审核图纸的合理性和公益性；二是审核图纸的设备、材料的适用性，要做到经济合理；三是审核图纸的经济性，资金概算要具体，减少成本增加现象的出现。
3.确定目标成本
房地产开发项目关于产品策划与经营方案编制的评审报告在得到认可后，其成本测算的数值将成为项目成本控制的上限，相关成本测算汇总表金额则成为项目目标成本，它们是对项目的考核基准，相应各项责任成本指标则作为项目后期设计和施工阶段的成本控制上限被执行。目标成本测算数据、与目标成本相应的项目信息、规划指标，一同被作为资料，形成房地产开发项目成本测算汇总表。
4.对设计招标机制进行完善
房地产企业想要在市场竞争中拥有立足之地，就一定会通过技术的先进、合理的设计方案参与市场的竞争，竞争中要做到公平、公正、公开，对设计单位来说具有十分重要的促进作用。另外，招标文件编制中要明确说明项目的投资和功能，并且要具有合理的评价标准和评价的方法，投标时要将设计方案与投资相结合构成招标文件，并且将作为以后方案优化的依据，为企业提供合理的参考。
参考文献：
[1]论房地产工程管理中的工程成本控制[J]. 蔡建源. 城市建设理论研究（电子版）. 2017（31）
[2]房地产项目设计阶段成本控制与管理探讨[J]. 张忠雄. 住宅与房地产. 2017（12）
[3]房地产开发设计管理阶段成本控制分析[J]. 尚伟娜.居舍.2018（11）
论文作者:肖森毅
论文发表刊物:《基层建设》2019年第8期
论文发表时间:2019/6/19
标签：成本论文; 项目论文; 方案论文; 住宅论文; 效益论文; 目标论文; 阶段论文; 《基层建设》2019年第8期论文;