产权式酒店经营与发展浅析，本文主要内容关键词为：产权论文,酒店论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
1 产权式酒店的定义及其发展状况
1.1 什么是产权式酒店 产权式酒店由“时权酒店”（timeshare hotel）演变而来。时权酒店是由消费者或个人投资者买断旅游设施在特定时段里的使用权，而产权式酒店则是买断产权而不是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者。投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店经营，取得投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。这种酒店的每一间客房都各有独立的产权，投资者可以象购买住房一样投资置业，还可以从经营利润中分红。对于投资者来说，既可以直接获得收益，又可以到不同国家，到世界各处名胜休闲度假。
产权式酒店是旅游地产的重要一类，其实质就是“分时度假＋房产投资”。它将酒店的每一单位分别售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司经营或分时度假网络管理，获得一定的投资回报。由于客房年度利润分红足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余，因此业主只要投资金额不多的首付，就可不再投入，大约15～20年后取得产权。经营有方的酒店通常还可带来物业的增值效应。一般情况下，投资人拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权，可以作为一般投资者在郊区的第二居所或企事业单位的度假基地。
1.2 产权式酒店在国内外的发展状况 产权式酒店起源于20世纪60年代的法国阿尔卑斯地区，后来风行于世界一些著名旅游城市和地区。在国外，产权式酒店已经取得了非常大的成功。1980年全球500个旅游目的地的15万家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地的35万家庭购买了产权式酒店。1990年代初，全球产权式酒店销售收入已达40亿美元，到2004年，全球产权式酒店销售达300亿美元。
国内最先引入产权式酒店模式的是海南省三亚市，其时为1995年。那是在房地产市场低迷时期为摆脱楼盘滞销困境而采取的“不得已”策略。没想到这“一不小心”就撞上了房产投资新浪潮的“腰”，它作为这一种旅游与房地产相结合的物业开发模式从2001年起开始风靡全国。北京、上海、广州、深圳、青岛、北海、桂林、珠海、昆明等地均开始出现各种形式的产权酒店，经过一段时期的发展并呈现出旺盛的势头。然而不久后，在国内以海南为代表的产权式酒店却遭遇败绩。究其原因有三：一是当初的策划者主要是想把楼房尽早售出以回笼资金，目的不在于发展旅游业；二是海南当时作为旅游度假地的条件还没有成熟，国内旅游度假的市场气候也没有形成；三是产权式酒店和分时度假的概念还不为中国消费者了解和接受。在2005年春节黄金周期间，一股来自“产权式酒店”的狂风再次席卷海南房地产市场。作为中国新兴的房地产业热点地区，海南的房地产以其独特的自然环境优势赢得了国内消费者的青睐，而“产权式酒店”又是其中备受关注的“明珠”。如今在北京、海南等地，产权式酒店又呈现出旺盛的发展势头，新酒店接连开张，给人以市场大有可为的感觉。产权式酒店这种新的酒店经营业态在中国萌生之后的几年时间里，经历了萌芽、发展、失败的历程，原来制约产权式酒店发展的条件——旅游度假地的软、硬件环境已渐趋成熟，国内旅游度假的市场气候已经形成。随着近年来国内经济的迅速发展，白领阶层急剧扩大，成为都市消费主流群体，全新的休闲消费观念为分时度假消费带来了商机。同时，旅游产业近年来发展迅速，国内新兴旅游资源越来越丰富，国际分时度假公司走进中国，使分时度假和产权式酒店的概念得以在国内业界和消费圈中逐渐得到认同。可以说，产权式酒店发展的大环境已经基本成熟。
2 产权式酒店的几种类型
产权酒店按其地理位置通常大体可分为产权度假型酒店和产权商务式酒店。根据产权酒店的用途，有如下分类：
2.1 时权酒店 时权酒店（timeshare hotel）是由瑞士的亚历山大·耐首次提出的。即将酒店的每个单位分为一定的时间份（如一年51周），出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限在该酒店每年一定时间（如一周）的居住权。如高尔夫、登山、滑雪运动度假村，通常与运动项目使用权相匹配。
2.2 有限自用的投资型酒店 开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者享有自用、转让、抵押、赠送、继承等权利，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。这种酒店一般位于拥有充足客源的著名旅游地区，如夏威夷。因此，客房年度利润分红通常足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余。这是当今较为流行的投资类型。这种全新的投资理念与投资方式，给房地产开发商、管理公司、投资者带来了良好的经济收益，其发展前景极其可观。
2.3 产权式酒店公寓型 客户买断酒店的部分客房产权，长期居住或作为办公用房，每月上缴一定的管理费，如服务费、空调费、水电费等。
2.4 退休住宅型 这是一种为自己退休准备后路的住房投资方式。 投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报。到退休的时候增加使用时间或基本完全使用，作为颐养天年的住所。这种类型的酒店在美国比较多见。如养老休闲酒店，投资人（往往是最终消费者）在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有。
2.5 公司自用型 集团购买产权酒店产品，一方面用于投资，一方面用于员工度假或公司年会使用。
3 客户市场分析
产权式酒店作为一种纯粹的投资方式，这类酒店的客户60％是中产家庭投资，40％左右是企业集团购买。
产权式酒店的购买者同时兼具消费者和投资者两重属性。作为消费者，客户享受旅游度假的服务，享受餐饮、娱乐、健身等配套优惠；而作为投资者，客户享受所购买的房间、度假屋的经营利益。具体分析，产权式酒店的客户无外乎三类消费群体：
（1）有一定经济实力的家庭或个人。他们的角色介于投资者和消费者之间， 他们投资主要是为了增值和分红，顺带度假。
（2）一些公司或事业机构。其购买动机是用于员工福利或会议。 以往一些单位在风景区设有招待所、疗养院等福利设施，而这些设施的日常管理逐渐成为单位的负担，购买产权式酒店就可以卸掉这些包袱。
（3）分时度假公司。其购买动机纯属业务需要。
这三类群体所关注的利益各不相同。分时度假公司最关注的是产权式酒店可供休闲度假的利益点，侧重于酒店消费功能的体现；个人消费者关注的重点在于前期投入的比重、投资升值的保障、酒店经营能力、附加的优惠和功能与居住地区的风光差异、可交换性等；而机构投资者关注酒店的服务和管理能力、财务监控的透明度、企业文化的契合和业务的需要等。不管是哪一类客户，酒店的可消费性（包括可交换性）、可投资性（升值能力）和投资的安全性指标是决定性的影响因素。中国目前有能力投资购买产权式酒店的消费者多是具有较高素质的白领人士，这些人一般都具备良好的教育背景，有成功的经营管理经验，有良好的分析能力和投资眼光，因此，追求短期利益而忽视对消费者长期回报的开发商很难取得他们的信任。
4 产权式酒店经营应注意的问题
4.1 环境和文化品牌 产权度假型酒店必须有一个好的自然环境，产权商务型酒店则注重周围环境的商流、物流、人流的规模，服务业、交通、旅游、餐饮业是否发达等条件，商务酒店的位置最好在半小时商务圈内。产权只是手段，要培育自己的核心竞争力，形成差异化经营，首要的一点是要有好的环境。在环境的基础上形成主题。产权酒店下一步的发展方向是主题酒店。主题核心靠文化，娱乐主题、健康主题、文化性主题等各类主题，说到底都要靠文化。所以产权酒店要丰富自己的文化内涵，树立自己的文化品牌。
4.2 法律的支持 就现行法律来讲，时权与产权，没有相关的法律、法规保障。在境外所有时权与产权的度假产品，全部是由信托公司担保的，但是中国的信托公司尚不具备这样的信誉和能力。
4.3 酒店管理公司 产权式酒店的物业管理要求比较高，它要求达到酒店的服务标准，所以一般聘请专业的酒店管理公司来统一经营，并且有些承担租赁的年限较长。由此可见产权式酒店的物管相当重要。产权式酒店须由一家著名的专业酒店管理公司管理，才有投资价值。
4.4 服务 酒店要树立服务品牌。第一是要在旅游市场上形成品牌， 要让大家知道。产权酒店是一类中高端的产品，到了这一类产品就相当于到了四、五星级饭店，应提供的是最好的服务。第二是要加强对业主的服务。实际上对业主的服务很重要的一个方式是沟通，把沟通工作做好，很多事情就不那么复杂。现在一定意义上有些“店大压客”，不能和业主及时沟通，业主不了解情况，包括不了解经营的困难，就易出现矛盾。如果能够及时沟通，而且在沟通过程中给业主灌输一些新的观念，例如酒店的长远回报是靠股权，靠品牌，靠无形资产，业主在一定意义上就可以理解暂时的困难，很多问题就简化了。
4.5 网络体系的完善 网络要素在产权酒店经营中比其它类型的酒店更为重要。所谓网络，首先需要大的实体网络。实际上就全国而言，产权酒店已经形成了实体，但是还没有网络化。酒店一方面要积极加入分时度假交换体系，另一方面应与同业进行广泛的横向联合，以增强产权式酒店的连锁优势。其次需要相应的电子平台，通过一些电子平台的运作，使业主达到很大的便利性，交换过程也会更加顺畅。如海航集团康乐园大酒店推出其产权概念时，实行规模化经营，结合空中优势（飞机航线）与地面优势（海南的景点、酒店），在其国内通航城市建立全国性的连锁酒店，形成整合优势，以及为客户提供机票5折、连锁店使用权交换、康乐设施优惠等多种附加价值，加之海航的强势品牌、康乐园大酒店10余年的良好经营业绩、“旅游度假投资”的概念以及上市公司的透明操作模式，使投资者对其产生了很高的信任度。
4.6 投资回报 产权式酒店既然是一种投资工具，就必须每年给业主提供回报。它的成功决不仅仅是将酒店卖完了事，更应注重后期经营业绩的可持续发展。回报对于产权酒店是非常复杂的事情。现在很多纠纷也都是源于此。要研究长远回报、中期回报和短期回报及各类回报之间的关系，而且要引导业主把主要目标放在长远回报上。如产权式商务酒店入住率在60％以上的，年平均投资回报在7％～10％。投资回报一般有3种方式：一是固定年回报，即投资者在10年内，每年可获得首次交易总额的6％，也就是说一个投资者花50万元买一间客房（可以按揭），年收益为3万元；二是组合回报，即3年固定回报加7年经营分红，前三年按6％固定回报，后7年按经营分红；三是经营分红的方式，即投资者每年的回报＝酒店客房全年经营收入总额×40％×（乙方客房套内面积/酒店客房套内面积总和）。这样，灵活度更大，给投资者更大的选择空间。对于产权式酒店来说，虽然产权属于每个投资者，但是产权拥有者很难把握它的投资回报率，因为其项目特性决定必须聘请或委托专业的酒店管理公司来经营管理，而不是由自己控制这一市场层面的盈亏。也就是说，投资回报率的高低和风险的大小取决于酒店将来的经营状况，而不仅仅是取决于开发商的承诺。某些开发商承诺的10％～30％的高额固定回报可能是精心设置的陷阱。酒店经营利润的计算大多是按80％～100％的入住率乐观估计的。如果达不到这个入住率，经营效益就实现不了。一旦出现经营亏损则根本没有利润可分，投资者便被“套牢”。对于有意购买产权式酒店的投资者来说，要理性地评估未来收益，不要迷信开发商关于投资回报率的吹嘘。
严格地说，产权酒店至今规模太小，不能算是一个产业。整个产权酒店必须树立起总体的核心品牌，培育顾客的忠诚度。产权酒店的顾客分为两类，一类是消费者，一类是业主。只有核心竞争力培育出来了，产权酒店的发展才能够建立在一个真正坚实的基础之上。在市场环境建设方面，政府也应加紧对产权式酒店及分时度假消费市场的规范和管理，有关法规的尽快出台将使消费者心里更踏实，有利于产权式酒店被更多的消费者接受。特别值得注意的是，我国消费者对这一市场的认知还有待引导，而一些投机者介入分时度假消费市场，在没有任何实体保障的基础上大肆推销其“分时度假交换体系”，将对这一市场产生负面影响，使消费者对产权式酒店产生质疑。因此，加紧整顿国内分时度假市场，也将对产权式酒店的健康发展起到有益作用。