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摘要：房地产开发项目管理作为房地产开发企业保障建设品质的重要手段，虽然经过多年的发展形成一定的管理模式与方法。然而由于当前房地产开发项目建设规模、体量以及要求等呈现出不断上升之势，这就使得房地产开发企业在其管理中的难点不断增加。本文将着重分析探讨房地产开发项目管理难点有效控制，以期能为以后的实际工作起到一定的借鉴作用。
关键词：房地产开发；项目管理；难点；措施
1 房地产开发项目管理的意义
对房地产工程进行项目管理是整个管理工作中的重点，它与房地产企业的经济利益紧密相关，能够包装对工程质量的监督以及工程的顺利开展，也能够保证工程的施工的资金和工作进展的程度，最终保障房地产企业的效益，提高工程的质量，提升自身企业的竞争实力。企业要明确对房地产工程进行管理的重要意义，把具有现代化特点的管理理念引进并且运用到对房地产开发的管理工作当中，确保房地产企业发展的可持续性。
2 房地产开发项目管理难点
在房地产项目的开发过程中，项目的开发管理在实际中会受到很多因素的影响，开发过程中也会存在很多难题。
2.1 决策缺乏依据
在房地产开发中的管理者不能对当前的市场情况作出正确的判断，并且在开发时没有对市场做好调研工作。这就会导致决策者在项目准备阶段对项目选址，项目定位，规划方案等作出错误的、没有相对依据的决策。这些问题会导致卖房难，资金无法及时回笼，严重者甚至导致项目烂尾，是制约开发项目管理的顺利进行的重要因素，也是我国目前房地产开发中的一个非常重要的问题。
2.2 成本控制问题
房地产的成本控制也是项目管理中的一个重要难点，成本管理影响着所有有关单位的利益，就会让开发方、管理方以及用户产生纠纷。由于很多开发商没有对前期的设计以及成本管理进行有效的策划，导致工程后期的施工进行出现问题。这也是目前我国房地产开放项目管理中的难点所在。
2.3 方案设计阶段的问题
建设单位往往会过多干预并限制设计院的设计工作，许多开发商的项目规划和建筑方案是开发商高层领导包办“设计”的，设计师成了开发商高层手中的一支“笔”。设计师做出的规划和建筑效果的确是完全体现了开发商意图，从而导致产品功能性、系统性和效果性较差，从而设计出一个不伦不类的产品。
2.4 施工过程问题
在施工中由于施工设计文件供应缓慢，文件频繁变更，调查不细微等问题影响到决策，开发商过多干预设计工作，致使设计方案反复更改。工程合同不够严谨，施工单位不承担总责任，当有问题时，无法找人解决，导致工作不协调，浪费时间，无法保证工程周期，最后若出现问题，就会相互推脱责任，此外，甲方供料不足，世界影响到工程管理，开发商由于集中购买、保证材料设施如期进行、节约成本，一般要求甲方供料，但内容过于繁琐细致，增加开发商工作量，施工方拖延工期，无法保证工程质量，就以甲方的供料质量和速度为借口，从而增加了对项目进行管理的管理难度。
2.5 招标过程中问题
招投标制度的优势在于实现合理的低价中标，这也会进一步规范建筑市场的运行秩序，但如果没有充分发挥低价中标作用时，则必然会出现适得其反的效果。当建筑承包单位低价中标后，必然会将部分工程承包给规模较小的承包商，以便在降低工程成本的同时转移企业的经营风险。很多施工程序也无法按照标准规范进行，以致发生了多起安全事故问题。
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3 房地产开发项目管理措施
3.1 落实房地产开发项目市场调查
市场调查对于房地产开发项目具有重要作用，因而这就要求广大地产开发企业应当严格落实项目开发前市场调查工作。房地产开发企业可从以下两方面着手做好市场调查工作：1房地产开发项目市场调查定位要准确，例如所开项目是高端或是改善型定位、购房人群定位在普通工薪阶层或高层白领等，从而在提升所获取调查数据准确性基础上为下阶段可行性报告制定奠定基础；2开发企业获得较为准确的市场调查数据后，根据其从经济合理性研究和技术可行性研究两个方面着手制定出市场可行性报告。开发企业除了应注重对所开发项目投资与回报分析外，更应当组织相关专业人员对项目经济的合理性进行严格论述，以此确保建筑企业实现经济效益最优。
3.2 明确目标与计划
投资人身为总负责人，不仅要制定项目开发战略和确定项目定位，还需要对项目的成本和进程都有一定的控制，项目开发质量目标要保证一个正确的度，如果目标过高，可能会导致综合绩效较低，投资成本过大；如果目标过低，会失去市场竞争，对项目造成伤害。负责人要进行质量费用与投入分析，确保项目成本一致性，降低事故成本费用，并且树立正确的项目寿命周期观念。明确质量目标后，工作人员要制定出实现质量管理计划的方案，确保计划的实施与落实。
3.3 强化项目质量管理
一是前期的准备工作做好。在施工准备阶段就开展质量控制工作，对施工的建筑材料、场地等进行规范管理和规划，对施工设备进行检查，确保能够满足施工的需求。对施工图纸进行检查和复查，对存在的问题及时地纠正，避免影响后续施工。二是试验施工建筑材料，确保材料的质量和性能能够满足施工场地的需求。比如在对施工场地进行施工前，检测混凝土的性能，确保混凝土的性能可以满足项目的需求。三是做好施工管理。对工程质量进行管理可以提升工程的质量，管理人员可以将施工人员的施工质量、施工机械设备的工作性能、施工建筑材料以及应对不可抗力因素的措施作为切入点进行管理，四是改进工艺。施工时选择科学先进的施工工艺对工程质量来说具有促进作用，也能够让施工的进度加快，缩短施工周期。
3.4 强化项目成本管理
一是制定完善的成本控制制度。施工过程的成本控制不能够单纯依赖于施工人员自身的职业道德，房地产企业需要制定一套成本控制制度，对施工人员的规范性进行约束，让他们对自己的职责明确，对员工的成本控制行为提供奖励，将绩效考核和支出进行结合。二是资源的合理调配是企业经济增长的来源之一，可以有效减低施工成本，施工的机械设备占据了施工成本的很大一部分，房地产施工管理人员要对机械设备的大小合理选择，能够保证设备的利用率。三是规范建筑材料的购买途径与管理。对施工材料的采购，建筑单位需要进行招标，并且对采购人员进行职业道德教育，制定监督管理机制，防止其从中克扣回扣。
总而言之，自改革开放以来，我国经济飞速发展，市场和各体制逐步完善，日益趋近国际化。由于项目决策对市场的定位不准确，设计文件频繁更新以及信息化管理无据可参等问题，严重影响房地产开发项目工程的管理。而房地产的开发重点就是工程管理，能够有效的解决管理时遇到的困难，提升工程项目的质量，已经成为房地产开发行业的重要工作，这就要求我们在以后的实际工作中必须对其实现进一步研究探讨。
参考文献
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[5]王闻.房地产开发项目管理模式及风险浅析[J].中国建设信息化，2016，14:76-78.
论文作者:左涛,李览峰
论文发表刊物:《基层建设》2017年第15期
论文发表时间:2017/9/29
标签：房地产开发论文; 项目论文; 项目管理论文; 难点论文; 房地产论文; 工程论文; 开发商论文; 《基层建设》2017年第15期论文;