摘要：随着我国社会主义市场经济地发展，业主方对于固定资产投资建设更加注重其效益，因此，对建设过程中的造价控制要求十分严格。业主方要想保持正常的投资成本，实现预期的经济效益，就必须从项目的成本控制入手。项目决策与规划设计阶段的成本目标设定是实现企业既定收益目标的关键，但在整个项目开发过程中如何进行有效管控，却是困难、复杂的工作。对于建设工程项目而言，所有重大经济活动的实施均从合同会签开始，因此从某种意义上说“合同管好了，成本自然可控”。下面我将试述如何通过“合约规划及合同管理”进行目标成本过程管控。
关键词：施工企业；合约；经济管理；效益
引言：近年来，随着我国房地产业的不断发展，合约规划变得越来越重要，它是房地产企业前期成本与合同管理的联系桥梁。合约规划是指项目目标成本确定后，对项目全生命周期内所发生的所有合同金额等进行预估，是实现成本控制的基础。
一、常见计价模式
现有的常见计价模式有：图纸及技术规范包干总价形式、暂定数量工程量清单总价形式、固定数量总价合同形式。
（一）图纸及技术规范包干总价形式：合同总价按图纸和技术规范要求包干，所有招标单位提供的工程量清单或投标单位自行填报的工程量清单并非合同文件的组成部分，其数量正确与否的风险由承包方承担。
（二）暂定数量工程量清单总价形式：该形式为现在我国主要推行的工程量清单计价模式，其清单项目由招标单位根据设计文件结合类似项目经验编制，每一项目赋予暂定工程量：投标单位不能修改清单分项项目及数量，而须按暂定工程量清单报价。合同总价仅用作评标之依据，但单价为合同单价，合同单价将作为中期付款及结算的依据。结算总价按实际完成的工程量及合同单价计算。
（三）固定数量总价合同形式：清单中的工程数量由甲方给定，投标单位不能修改清单工程量，投标单位必须依据清单中的工程量投标报价，若图纸没有发生改变，该工程数量不得变动。该清单数量为合同文件的组成部分。
以上三种计价模式中，第一和第三种计价模式比较相近，但其最大的区别是前者的工程清单不是合同的组成部分，工程量仅作为投标参考，不作为结算依据。后者的工程量是合同的组成部分，乙方不得做任何修改，若图纸没有改变，结算时按此工程量结算。
二、合约规划的编制主体：
合约规划不是成本部一个部门的事情，需要所有业务部门的全员参与，需由项目经理牵头，组织成本、采购、工程等各相关业务部门的人员共同参与。比如，在合约体系上，采购部门需事先规划合同要分多少类、分多少个合同、每个合同的范围、采购方式、商务条件等；标段划分上，由工程部规划样板区和非样板区以及场地安排、每类合同的发包范围和预计进场时间等；然后由成本部将目标成本中相对应的费项归集到对应的合同中，确定出该项合同在采购时控制的目标成本。
三、合约规划的编制内容
1、控制科目：控制科目是成本测算、明细费项转化为合约规划的载体，要做到全部覆盖，不漏项、可执行。根据管控需要，明确到责任部门，如前期政府各种交纳费用，由项目公司综合部负责，各种设计费用，由设计部负责，临建及临时道路等费用，由工程部负责，主体建筑安装费用，由成本部负责。
2、合同分类：遵循无合约不合同、合同不跨控制科目的原则，对合同进行分类，以便于后续合同的规范化管理，为合同执行与控制提供管理基础。具体来说，合同可分为以下几类：工程服务类、设计类、工程施工类、营销类等。
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3、合同责任与控制：在合同明确后，对每个具体合同从分级管控、采购控制、采购执行等三个方面进行管理。分级管控是根据不同合同管控的权限，以合同审批权限进行界定，分为集团、公司、项目，以明确控制责任部门；采购控制是确定每个合同的执行方式，如发包方式（总包、指定分包、独立分包等）、招标方式（公开、邀请、议标、委托、战略等）、计价方式（总价、单价、其它）、材料供应方式（甲供、甲指乙供、甲限乙供、乙供等）；采购执行是确定合同的预计进场时间、开始时间及结束时间等。具体什么时候发生需根据项目整体开发节奏而定，对应到项目的关键节点、主项计划的工作项，并针对合约规划制定付款计划，定义相对工作项的付款时间，这样能够及时获得项目的动态资金计划的预测。
四、合约规划的执行
在签订合同时，由合同负责部门根据实际情况拟定合同条款，确定合同金额、付款时间、付款方式，形成项目成本支付计划。将合同付款与项目计划中的工作项或工作成果进行绑定，保证合同付款不会与实际工程的完工情况不符，避免合同款超付的问题。
在合同审批时，需对照合约规划，考察规划余量，通过预警、强控指标进行对应管控，并不允许重复被其它合同所选择，以防止重复计算已发生成本，解决已发生成本虚高的问题。
前期在做合约规划时，肯定有部分费用不明确，需引入规划余量的概念，来标明暂时不能明确的费项，并作为费项的“蓄水池”，可以随时在受控或经过审批的情况下用于其他金额不足的合同，赋予成本管理人员一定的管理自由度。
如果合同金额小于规划金额，需经手部门对金额差距的原因进行说明，并对差距金额后续使用方式做出判断：合同费用节约，相应金额进入费项规划余量，可调配给同费项其余合同；如为合同范围变更，后续仍需签订额外合同，则相应金额编制为另一个合约规划；如为合同金额压缩和风险规避，后续合同会产生相应变更，则需要为合同编制预计变更。
如果合同金额大于规划金额，同样需经手部门阐述金额差距原因，并对缺口金额寻找解决方案：若是合同范围变更，就调整相关的合约规划金额，补充为本合约规划金额；若是原先预算不足或外部环境变化导致的合同成本增加，需查找规划余量，并从规划余量中划拨金额作为补充，并出具项目成本超支单。
在施工过程中，如有设计变更及现场签证，需要预先审核变更金额，并与签订环节中的预计变更对应，确保变更在可控范围内，超出部分金额由规划余量划出。当变更实施完成后进行核实完成质量、实际完成的工程量，并将变更金额纳入项目成本。最后分析变更产生的原因及变更导致的成本分布，即进行有效成本与无效成本的分析。
在付款阶段，随着合同的执行，要根据工程形象进度对已完工部分的工程量进行审定，以反映工程的实际完工产值，并作为制定付款申请的重要依据。同时，梳理代扣代付和其它扣款，为款项支付提供依据，再根据合同付款条件及实际完工产值，修订付款计划，形成项目级付款计划，最后在付款计划范围内完成付款申请，并完成款项支付。对于可能会出现施工方已完成并提交了变更金额但我方尚未确认，或施工方未提出、我方预计要发生的合同金额增加情况。此时需要针对合同编制预估变更，更好的反映项目动态成本。
结束语：前文所述是对施工阶段的合约管理及成本控制，当然，工程成本的控制不仅在规划、设计和施工阶段，同时也贯穿于整个工程的使用寿命周期中。在工程使用中，对工程的维护、管理和改造等成本的控制也非常必要。为有效节约资源、降低成本，合约管理上在符合国家政策的基础上要不断更新，与瞬息万变的市场相适应，把工程成本控制好。
参考文献：
[1]李景矿.基于合约规划的房地产项目成本控制研究.工程经济.2015（12）
[2]宗江.基于合约规划的房地产开发项目动态成本控制分析.中国市场.2015（22）
[3]王红.房地产项目规划设计过程中的成本控制问题.中国房地产.2017（15）
论文作者:郑存敬
论文发表刊物:《基层建设》2018年第12期
论文发表时间:2018/6/14
标签：合同论文; 合约论文; 成本论文; 金额论文; 项目论文; 总价论文; 工程量论文; 《基层建设》2018年第12期论文;