摘要：针对目前城市规划与房地产监督管理工作实施的问题，文章分析了城市规划与房地产开发间的关系，并提出了实践监督控制的方法策略，其目的是为相关建设者提供一些理论依据。
关键词：城市规划；房地产；监管控制
0引言：
随着我国市场经济体制改革的不断深化，房地产行业中存在的各种不足开始凸显出来。房地产行业虽完善了城市建设，却也阻碍了城市规划的发展。因此，要将房地产开发引入健康正常的发展轨道作为城市规划的第一要务，用城市规划来干预、调控房地产开发，合理配置房地产资源及供求，规范房地产市场，引导房地产行业稳固发展。因此，本文对城市规划和房地产开发之间的关系进行了分析，并对房地产开发过程中需要注意的事项进行了论述。
1研究城市规划与房地产监管的现实意义
城市规划是城市开发和建设的法定依据，对房地产开发起指导和调控作用。其不仅能为房地产开发指引方向，还为房地产开发提供了“卖点”。城市规划与房地产开发是城市中彼此衔接的重要阶段和环节，它们之间存在宏观与微观、整体与局部、长期与短期的辩证关系，是后者服从前者，前者兼顾后者，相辅相成的互作关系。把一幅蓝图物化为一块块城市实体，既包含着城市规划对房地产开发经营活动的控制、引导作用。为使上述作用价值充分发挥出来，相关人员应将房地产开发引入健康正常的发展轨道作为城市规划的第一要务，用城市规划来干预、调控房地产开发，合理配置房地产资源及供求，规范房地产市场，引导房地产行业稳固发展。
2城市规划与房地产之间的关系
2.1为房地产开发指引方向
城市规划是一个城市发展纲领和蓝图。它不仅提出市域城乡统筹发展战略，确定各城镇人口规模、职能分工、空间布局方案和建设标准，而且确定中心城区的性质和规模，提出禁建区、限建区、适建区范围，确定城市的空间布局和土地使用功能，以及重大基础设施和公共服务设施发展目标等，使城市用地结构保持合理比例，引导房地产合理开发，有序开发。
2.2为房地产开发提供信息
城市规划建立在详细调查和科学论证基础之上，对城市性质、人口规模、中心城区空间增长边界、发展时序等，都要进行分析和预测，其中包含大量前瞻性和指导性信息，可供开发商参考。分区规划能够大致框定各居住区、片区、组团用地范围和容量控制指标，这对投资者增强投资信心、明确投资方向、搞好投资决策很有帮助。
2.3为房地产开发提供“卖点”
城市规划确定城市在一定时期内的发展规模和方向，也就基本确定该区域房地产供需状况。城市规划对城市用地进行功能分区，确定用地性质，直接影响地产价值；对房地产空间布局、开发规模、开发强度、开发时序、开发步骤、项目环境、配套设施等，都有具体安排，为房地产开发商选择地段和发展方向提供直接帮助。按此要求进行合理开发，节省投资，降低成本，创建品牌，才能有好的卖点，才能获得更多更好的效益。
2.4城市规划规范限制房地产开发
由于市场经济发展还不够完善，房地产开发很容易在利益的驱使下，走向极端发展经济效益的道路，忽视社会效益和全局利益。诸如，私自占用规划绿地、自行提高建筑密度、破坏城市环境等现象层出不穷，既加重了城市的发展负担，又违反了节能环保基本国策。城市规划可以限制城市的发展速度和发展方向，协调城市建设中各群体之间的关系，规定城市发展的各项技术经济指标。科学、合理的城市规划，可以有效控制房地产开发产生不良倾向，保证人们的居住环境和居住质量。
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3城市规划与房地产监管控制对策
天津地区针对城市规划与房地产开发之间的相辅相成关系，为实现“双赢”采取了以下监管控制对策：
3.1避免新区开发规模过大，阻碍旧城更新改造
在房地产开发初期，曾一度出现新区开发热的情况，导致商品房市场过度饱和，供求严重失衡；而旧城区更新改造工作却是稀稀疏疏，相当冷清。我国作为四大文明古国之一，源远流长的历史文明一直都是我们引以为傲的焦点。古城作为中华文明重要的载体之一，其更新改造工作势必要成为城市规划的重点。
首先，旧城更新改造有着无需扩大土地占用面积的优点，在原有的基础进行更新改造就可满足人们的房屋需求；其次，既保留了历史文明，又为人们的生活环境增添了不少韵味。旧城更新改造，可以在不破坏城市整体的情况下提高城市现有空间的利用率，保证城市风貌总体一致。出现新区开发热、旧城更新改造冷清的现状，一是由于有些城市的旧城改造难度较大，拆迁安置困难；二是因为旧城区投资成本过高，新区开发成本低；三是由于开发商贪图利益，政府宏观调控力度差。
3.2严格控制耕地占有面积
随着房地产开发失控现象的加剧，使得我国的土地危机越来越严重。由于城市规划指导、调控力度不够，过度出让和划拨土地、盲目增设开发项目等，导致城市建设用地急速膨胀。为了满足房地产开发的需求，只能大量占用耕地，加重了土地资产流失，迫使城市规划被动的为房地产开发服务。所以，各级部门一定要提高对房地产开发的监管，对房地产开发用地严格管控，对没有经过政府部门批准的土地，要阻止房地产开发部门任意侵占。尤其是林业用地和农业用地，因为这部分用地是关系我国资源可持续发展的重要内容，是维持生态稳定的关键。所以，绝对不能走牺牲耕地发展城市的道路。应依照我国国情，限制大城市过分扩张，房地产开发的重点要放在乡镇城区；城市规划要对房地产规划起到积极的引导和指导作用，房地产规划要为城市规划服务，要以推动城市建设发展为目标。
3.3重视生态环境保护与城市景观
生态环境保护作为我国的基本国策，应当是所有行业的行为准则。在城市规划调控下的房地产开发，理应是和生态环境保护相互统一的。但是，目前的房地产开发，乱搭乱建、占用绿地面积、工厂与住宅分布不当等现象不计其数，导致城市杂乱无章、混乱沉闷，加剧了城市生态环境的恶化。大规模的房地产开发，使城市面貌越来越现代化，但是严重缺乏设计感，出现了建筑色彩不搭调、建筑高度和体量不协调、破坏传统特色等问题。所以，在进行城市规划和房地产开发时，首先是要立足于全民族的长远利益，坚持保护生态环境；其次是加大相应执法部门的监审力度，培养房地产开发商自觉守法；最后是认真进行城市景观规划设计，在保留城市传统文化风貌的同时，适当加入新时代的特色。
4结束语：
综上所述，当前阶段，房地产开发离不开城市规划的指引和调控。但是，城市规划的调控也不是万能的，其自身还是存在着一定的不足。要不断的深化体制改革，转变观念，创新制度，加强管理。紧跟市场经济的步伐，迎合其变化多端的特质，与时俱进，才能建立出完善的城市规划体系，更好的控制和约束房地产开发。为此，相关建设人员应将上述分析内容与科研成果更多地作用于实践，以服务于现代化经济建设的全面发展进程。
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论文作者:穆瑶
论文发表刊物:《基层建设》2018年第7期
论文发表时间:2018/5/25
标签：城市规划论文; 房地产开发论文; 城市论文; 房地产论文; 旧城论文; 更新改造论文; 关系论文; 《基层建设》2018年第7期论文;