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摘要：最近十几年中，国内的房地产行业逐渐成为带动经济发展的支柱性产业，在推动城市化进程和加速经济结构科学调整方面起到了至关重要的作用。同时，房地产行业的繁荣也推动了很多相关行业的持续壮大，如装修、物流、交通、建材等。不过在房地产行业突飞猛进的同时，也产生了许多较为严重的问题，比如房价过高、房屋售卖手续违规等情况。因此各地政府陆续出台许多政策和法律法规，促使房地产市场环境慢慢变得更加理性和有序。这使得不少房地产企业都遇到了极大的经营压力，在盈利预期不断调低的同时，还要遭遇成本不断上升的严峻考验，导致一些经营不善的房地产企业资金链断裂，退出了房地产市场。现如今，更多的房地产企业则把精力放在如何运用科学的管理措施控制房地产开发项目的成本上，要想在同行竞争中取得优势，就必须对项目成本进行科学的管理。
关键词：房地产；项目；成本控制
1房地产项目成本的构成
房地产项目成本主要由土地成本、建筑及安装工程费、配套设施工程费、开发间接费、营销费用构成。全成本是在时间和空间上的全成本，而时间发生在建设全过程；空间为公司加现场、实体加费用。房地产行业是资金密集型行业，开发周期对资金利息影响非常大。只有尽量高周转，才能在高地价、严调控的行业现状中生存发展。
2房地产成本控制与管理中存在的问题
2.1房地产成本控制方法缺乏合理性
合理的房地产成本控制方案是企业实施内部控制的基础，所以，房地产开发项目的成功与否所要考虑到的因素是多方面的，例如，房地产项目在开发之前要考虑当地的房地产市场开发的规律而且还要对实际的项目进行细致的考察，房地产企业如果只是盲目的投资就会造成所开发的项目与当地地区实际的消费水平不成正比，导致楼盘出售困难的现象发生，最终企业无法经营导致经营失败。新形势下房地产行业的发展方向已经逐渐转变为分工明细化以及流程化发展，所以，合理的成本控制方案首先要考虑的方面是当地的房地产市场开发规律以及实际的情况考察，根据当地实际情况将项目成本控制在合理的范围内，从而实现房地产企业效益的最大化。
2.2成本控制意识不强
任何企业中财务管理都是企业资金控制以及风险防控最为基本的部门，房地产企业也不例外，财务部门是房地产企业内部成本控制最为关键的部分，财务部门的财务报告是企业运营以及发展的依据，企业在运营过程中，都会依据财务部门所提供的财务报告从而制定符合房地产企业实际发展的成本方案，但是房地产企业中财务报告存在一定的延后性，导致房地产企业构建的成本方案与实际的发展情况脱节，造成房地产投资加大，为企业造成一些不必要的损失，因此，财务部门的财务报告要符合当地市场的发展并且生成报告的时间一定要和企业的发展契合，让房地产企业认识到项目开发中成本控制的重要性，制定科学合理的成本控制方案。
2.3成本控制机制不完善
房地产企业内部组织机构的不断完善，能够提升企业人员整体的工作效率，以符合实际的发展为基础，建立健全的审计机构、执行机构以及决策机构，令这些机构之间有一定的联系与合作，从而更好地帮助房地产成本控制目标尽早实现。强化部门审计机构的作用，提升审计部门工作的执行力度，将审计工作贯彻到房地产项目工程整体中，确保成本控制的完善性，但是部分房地产企业形式多半是家族企业形式，对当下企业责权分离制度的应用没有合理的引用，没有真正的与现代企业接轨，因此，构建合理且符合实际的企业制度是房地产企业成本控制的重要部分。
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3新形势下房地产项目成本控制措施
3.1投资决策阶段的成本控制
房地产企业投资决策是对拟建房地产投资项目的可行性进行全面分析，对不同的方案进行科学评价，最终选择出最合适的投资建设方案。决策阶段的成本控制是房地产企业成本控制的重要环节，在这一环节，房地产企业需要全面分析地块资料、周边环境以及市场定位等各种数据信息，在此基础上对项目成本费用、投资效益和风险等进行评估和判断，让企业决策层对项目的投入产出比有一个大致的了解，为决策的制定提供科学的依据。
3.2规划设计环节的成本控制
虽然设计费用在房地产项目总成本中的比重比较低，但规划设计环节在房地产开发项目成本中的地位是绝对重要的，对项目成本的影响甚至可以达到80%。规划设计阶段决定了产品结构形式、工程投资等，各方面的规划几乎都已经确定了，施工阶段按照图纸进行施工即可，工程造价在很大程度上是受设计者影响的。是否可以针对目标人群设计出相应的产品是决定项目成败的关键。在这一环节，企业要通过招标方式选择资质较好的设计公司，开展规划设计工作。在设计委托合同明确主要的技术经济指标，采用经济手段和技术手段相结合的方式，制定科学的项目盈利模式，为日后的成本控制奠定坚实的基础。
3.3施工过程中的成本控制
3.3.1做好工程招标工作
招标环节是房地产项目实施阶段的重要环节，房地产企业应该提前做好工程招标准备工作，对招标的范围、工期以及结算方式等内容进行反复推断，为整个评标过程提供最大化的保证。承包商的优劣对房地产项目建设质量和效率的影响非常之大，房地产企业应该对竞标单位的资质、信誉以及以往参与的工程进行严格审查，必要的时候也可以进行实地考查，选择资质较好的单位参与竞标。房地产企业应该根据施工图纸预算提前编制标底，通过全面的市场调查再参考同类型项目确定最高最低标价，尽量将成本控制在合理的范围内。
3.3.2加强合同管理
房地产企业可以专门建立一个合同履行部门或者小组，全程参与到合同签订的整个过程中，加强对合同内容的了解，强化合同的执行力。项目施工合同应该采用标准的合同文件，保证合同内容科学完整，明确各方单位的权利和责任。积极引进律师评审机制，尽量降低合同的法律风险。
3.4工程竣工结算阶段的成本控制
3.4.1资金成本管理
房地产企业需求的资金量非常大，资金周转的时间比较长，摆在房地产企业面前现实的难题就是既要保证现金的支付能力又需要尽量降低资金成本。多数情况下，房地产企业的大批量资金都是来自于银行贷款，企业应该根据项目开展的实际情况制定科学的筹资计划，安排号资金的归还进度。房地产企业要做好售房款的回收工作，提高资金回笼力度。
3.4.2销售费用的控制
销售费用指的是房地产企业在商品房销售环节发生的各项费用，现如今，房地产企业采用了营销手法非常多，广告推广费用的不可控制因素非常多，所以房地产企业应该建立完善的市场推广计划，编制更加科学合理的预算，让有限的费用可以发挥出更大的功能。
4结语
国内很多专家对于目标成本管理的模式进行了较为科学的分析和研究，而且在对国内房地产政策和法规研究的基础上进行了一定程度的调整和改良。很多行业都采用了目标成本管理来进行企业成本控制，不过对于房地产开发项目中利用目标成本模式进行成本管理的研究还处于起步阶段，特别是政府已经出台了很多调控房地产行业政策的前提下，房地产行业的发展面临着很多的挑战，市场竞争日益白热化，所以怎样用科学合理的方法对房地产开发项目成本进行管理仍是一个需要深入研究的课题。
参考文献：
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[2]韩璐,孙直祥.房地产项目成本控制管理的思考[J].江西建材,2016(03):260.
[3]朱琳.浅谈房地产项目成本管理[J].全国商情(经济理论研究),2016(02):94-95.
论文作者:金利鹏
论文发表刊物:《防护工程》2018年第24期
论文发表时间:2018/12/27
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