近期全国主要城市房地产业发展的三个特征，本文主要内容关键词为：房地产业论文,特征论文,近期论文,城市论文,全国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、大量积压和大量开工的现象并存
1.1997年～1998年全国商品住宅供应情况（万平方米）
（1）全国的总体供应水平
施工面积
空置面积
1997年
286425600
1998年
342927909
变化比例↑19.7% ↑41.2%
（2）主要城市的商品住宅供应
深圳北京 上海 天津
1997年施工面积
9661570 3567
769
1998年施工面积 12192107 3504 1093
变化比例 26% 34%
-2% 42%
1997年空置量 259 242
729
60
1998年空置面积
332 262 1000
83
变化比例 28% 1%
37% 38%
2.出现开工量和积压量同时增加的原因
（1）行业利润率处于社会中高水平，对投资资金有一定吸引力。
房地产行业利润率处于社会中等略上的水平。1996年～1997年深沪12个行业的上市公司净资产收益率房地产行业为10%～12%，名列第六；位居前列的依次是高科技行业、电子行业、家用电器、汽车制造和化工行业。
（2）新发展商进入行业比较容易。
①家用电器、汽车制造、石油化工等利润率较高的行业，已经形成规模经营，年平均经营规模在20亿元以上。高科技、电子、房地产等行业，目前的经营规范规模不高，资金容易进入。但高科技、电子等行业，科技含量较高，一般投资者不太熟悉，相比之下，投资房地产更具吸引力。
根据我们1998年9月在深圳调查的在售楼盘资料表明， 深圳房地产市场有55%的项目是由新发展商开发的，老发展商的项目开发只占45%。
②房地产市场没有形成垄断。高科技行业的风险和技术含量比较高，而电子行业又形成了高度的垄断，相比较而言，国内的房地产行业垄断程度很低。
1997年全国彩电行业前十名的累计市场占有率84%
1997年上海房地产前十名企业的累计市场占有率 22%
1997年深圳房地产前十名企业的累计市场占有率 18%
1997年香港房地产前十名企业的累计市场占有率 80%
③房地产开发商的卖方市场（与建筑商）。1996年，全国开发商的数量是21269个，而建筑商的数量是41364个，开发商明显处于卖方市场。虽然有规定建筑商不可以为建筑工程垫资，但实际上，一般建筑商都要为开发商垫资10%～20%左右，这无形中增强了开发商的融资能力。
（3）行业信息透明度不高，重复建设现象普遍。
①上海外销住宅在1997年达到历史销售最好水平34.4万平方米，当年的竣工量却达到180万平方米，为其年需求量的5.2倍。
②深圳最具有代表性的是位于福田中心区福强路的“欧风一条街”，因其清一色的欧陆风格外型而闻名，20余个项目挤在一起，全部是欧陆建筑风格的小高层住宅。在1998年初，“欧风一条街”价格全线下调15%多。
（4）大量开工、大量积压的现象在近两年还会存在。
①取消福利分房，对北京有较大影响，而对市场化程度较高的上海、深圳、广州等地影响不大。
②金融政策的调整，如利率、贷款、按揭等，将对房地产市场产生深远影响。
③投资者对行业利润率较高的电子、高科技行业有一个认识过程，而家电、汽车制造、石油化工等行业要求的经营规模大，房地产行业对投资资金仍将保持一定的吸引力。
④新发展商进入市场仍然相对容易，但地域性的房地产垄断企业将逐步形成。
二、由于资金成本的下降，主要城市的住宅价格会继续下降
1.各主要城市近几年房地产的价格情况
由于我国各城市经济发展不均衡，房地产市场周期变化不同，房地产价格变化并不趋于一致。从各年的中房平均指数来看：
北京、深圳价格经过1996、1997年的持续上升后，1998年开始下调；上海自1996年开始，价格一直在微幅下调；天津、大连、成都等二类城市，在1997年后，出现微幅增长的情况。
2.导致价格变化的因素
（1）资金成本的下降使发展商的开发成本降低。
1996年5月以来的6次降息，减少了开发企业的资金成本。
全国房地产每年的投资量在3000亿元人民币左右。1998年国家用于房地产的贷款为1000亿元。按项目开发周期为2.5年计算， 全国房地产行业总体的利息支出将从1996年的327.5亿元下降到1998年的165亿元，使开发成本平均下降5%以上。
但由于全国房地产投资的不均衡，降息对各地的影响也不均衡。从全国房地产的投资结构上看，降息对上海、广东、北京等地影响较大。
全国房地产业45%以上的投资集中在上海、广东和北京。
以上海为例，全市每年房地产投入的资金约600亿元人民币， 其中300亿元左右来源于自有资金及销售回款，300亿元来源于贷款。
不同的利率对开发成本的影响如下（按项目开发周期2.5 年计算）：
调整时间
1996.5.1 1996.8.231997.10.23
-3年(含3年)年利率 13.1% 10.98% 9.36%
300亿元的利息支出
98亿82亿 70亿
调整时间
1998.3.251998.7.1 1998.12.7
-3年(含3年)年利率
9.00%7.11% 6.66%
300亿元的利息支出 68亿 53亿 50亿
可见，利率从1996年5月的13.1%下降到1998年12月的6.66%时，上海房地产开发的资金成本将减少48亿元（98亿—50 亿）， 成本下降7%，如果考虑高息拆借的情况，开发成本下降会更多，估计在9%以上。
（2）1998年按揭力度的加大，改善了开发商的资金结构， 减少了融资成本。
以深圳为例，自1993年以来，按揭的投放逐年上升，1998年的上升幅度最大，1998年投放按揭总额147亿元， 比1997 年的55 亿元增长了267%，1997年比1996年增长了246%。
按揭的投放使深圳房地产开发的资金来源发生了变化：在1996年，贷款占房地产开发资金来源的比例为16%，1997年下降到了15%；其他筹款方式获得资金的比例1996年为39%，1997年下降到了33%，资金来源中依靠贷款的比例总体下降了7%， 这种结构的变化使发展商开发的融资成本下降。
3.土地价格下降
土地成本一般占开发成本的30%。以上海为例，1998年季度土地价格下降了3%，其开发成本下降0.9%。此外，有效供给的增加、市场竞争的加剧、住宅租金回报率的下降、减免开发企业的税费等其他原因，也促使商品住宅的价格向下调整。
4.上述原因，使全国主要城市的房地产开发成本下降，进而使房地产价格下降
（1）房地产的行业利润率趋于社会平均水平。
经过1993、1994年的宏观调控后，1997年中国房地产的利润率已趋于社会平均水平。不会再出现1992、1993年的房地产暴利时代。
（2）按揭贷款主要在少数几个城市，个人付款仍有较大负担， 在全国大范围推广有一定难度。
（3）土地成本刚性，地价下降空间小。
（4）费改税，只是减少发展商的交易成本， 对开发成本的影响不大。
三、城市空心化、住宅郊区化
1.全国主要城市已开始出现空心化的现象
当城市的人均收入水平、市政建设、基础设施配套等发展到一定阶段，会出现城市空心化现象。国际经验数据表明，当人均GDP 超过3000美元，城市空心化的现象比较明显。
我国经济发展不均衡，一些城市在人均GDP2000美元左右时， 已存在空心化的现象。其中上海尤为突出。
（1）上海的城市空心化现象。
①近郊区的商品住宅销售比例上升。
1997年，上海人均GDP突破了3000美元大关，但实际上， 住宅郊区化的现象从1995年、1996年就已经开始表现出来了。上海闵行区、浦东区占全市销售面积的比例， 随着上海市人均GDP 的上升而上升， 已从1996年占全市的30%上升到1998年的42%。到1999年1季度，浦东、 闵行、宝山、杨浦4个郊区销售量占全市销售总量的61.11%。
②上海城乡结合部物业的售价上升，而市中心的价格在下跌。
地铁、轻轨等城市交通的发展缩短了市中心和城乡结合部的距离。据调查， 地铁一号线开通后， 闵行区地铁沿线的物业平均价格提升了30%。与此同时，市中心的价格却下降了10%以上。
③郊区人口增长高于市区人口增长，一些市区的人口出现负增长。
闵行、浦东两区近两年的人口增长超过全市平均水平和市中心区水平。而且许多在闵行和浦东工作、购房的人并没有将户籍迁入这两区，实际的人口增加要比上述数字大。
（2）北京、深圳、天津等城市的空心化现象。
除了上海，在北京、深圳、天津等城市也出现了城市空心化的现象：
①北京1997年的4个近郊区（朝阳、海淀、丰台、 石景山）住宅开发的总建筑面积为2669万平方米，占全市开发总量的86%，是4 个城区（东城、西城、崇文、宣武）住宅总建筑面积的6倍多。
②深圳是一个新兴城市，但城市空心化的现象也逐渐显现。
老城区罗湖区，从1996年开始，商品住宅的销售比例就在逐年下降，1997年以后，新兴的福田区的销售比例超过了罗湖区。
③天津万科1998年在天津的新项目“花园新城”位于城乡结合部。1998年8月开盘，到年底5个月时间共售出6万平方米。仅这个项目， 就占天津市1998年商品住宅销售面积的2.5%。 可见郊区住宅受到消费者认可和欢迎。
2.消费者逐渐认可郊区化
（1）居民的居住观念开始认同郊区化。
在深圳，根据5 月份一家专业调查公司对居住郊区化的专题进行调查，结果显示，市区居民已认可居住郊区化的概念。
298 个居住在市区的受访者从与“购房”和居住郊区化相关的各项指标中进行选择，有49.7%的居民认为住宅“应该有自然景观”，居各种观点的第一位；44.5%的居民认为“如果交通方便，住在偏远一点的郊区更好”，居第二位。
（2）居民认为应该提倡郊区化概念。
同一调查显示，居民对郊区化的概念，认为“早就应该提倡了”和“现在非常及时，很有益”的分别占26%和29.5%，这两种意见的居民达到55.5%；认为“有点早，但可以探讨”的占16.7%。所以，对提倡“居住郊区化”抱赞成态度的居民高达72.2%。
3.城市空心化是城市发展的必然
与市中心区的物业相比，郊区住宅有着更适宜的居住环境，随着市政建设、基础设施配套等的不断完善，以及人们收入和生活水平的不断提高，郊区住宅具有越来越大的吸引力。
（1）交通、教育、购物、医疗等基础设施不断投入和发展， 使郊区的生活配套日趋完善。
（2）郊区住宅有容积率低、绿化率高、噪声废气污染少等特点，比市区更适宜居住。
（3）郊区住宅价格相对较低，对广大中低收入者有很大吸引力。
（4）政府大力进行旧城改造，动迁房、 拆迁安置房等多在城乡结合部，促使城市人口向郊区迁移。
可见，城市空心化将成为中国主要城市发展的一种必然趋势，发展商在市中心区大规模开发居民住宅，应该慎之又慎。