现代城市的公共管家——大连住宅小区开始实行物业管理，本文主要内容关键词为：大连论文,管家论文,住宅小区论文,物业管理论文,开始实行论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
●城市建设迅猛发展，高楼大厦拔地而起，现代化城市管理模式也应运而生；
●物业管理是一种与市场经济相适应的新的管理模式，与现行的房地产管理有四大区别；
●建设北方香港需要物业管理，物业管理在大连受宠。
可喜的发展与令人忧虑的问题
大连，中国北方最开放的城市。近几年来，城市建设迅猛发展，一幢幢高楼大厦拔地而起，一片片住宅小区相继落成，展现出现代国际性城市多姿多彩的风貌。
民以居为安。从1979年至1994年15年间，大连新建住宅面积达1800万平方米，目前市区已有半数以上的人口居住在新建居民小区。随着城市建设的发展和人民生活水平的提高，市民对居住环境的要求越来越高，原有的房屋管理，不管是房地产管理部门直接管理的，还是单位自管的，都程度不同地出现了管理机构不健全、管理经费无渠道、管理工作不到位等问题。由于缺乏有效管理，一些新建小区和住宅楼出现私搭乱建、垃圾乱倒、楼道乱堆、管道不通、房屋失修等现象，尽管各级政府和房地产职能部门为此耗费了大量的人力、物力和财力，动员方方面面力量进行综合治理，仍不能从根本上解决问题。
一种充满生机和活力的管理模式
要解决这些问题，必须从房地产管理体制上进行根本的改革。大连市房地产管理局从去年开始对部分住宅小区实行物业管理，是一种新的管理模式。
物业管理顺应了市场经济和房地产业发展的需要，以“服务性”为根本，寓管理、经营于服务之中。大连市从1994年下半年开始，根据国家建设部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》，借鉴北京、上海、广州、深圳等地的经验，在景山小区实施了物业管理试点，在市房地产管理部门的指导下，成立了专业经营管理机构——大连景山物业管理公司，依照小区管理委员会与物业公司签订的为期2年的物业管理合同要求，对小区实行全方位、封闭式管理，行使“大管家”的职责。
小区管委会由住户代表大会推选的成员组成，如果这个“大管家”不称职，管委会可以解除委托合同，形成了小区人管小区的民主氛围。这种新型的管理体制促使物业公司不断扩大服务项目，改进服务方法，也使物业管理人员时有被解聘的危机感，产生主动热情服务的责任感。不仅解决了过去房屋管理中的冷、硬、顶的问题，而且建立了一种团结互助的新型人际关系，整个小区像一个和睦的大家庭，提高了小区的文明程度。一位77岁的住户代表动情地说：“咱花上点钱雇个‘大管家’，买个方便、买个安全、买个舒心，值！”
一股清新而强劲的现代文明之风
物业管理作为一个新兴行业，伴随着现代城市的崛起和人类社会的文明进步，早在50年代就有一些发达国家开始实施，我们国家是80年代才出现这一新生事物。
所谓物业，是指各类有价值的房屋及其附属的市政、公用设施以及相邻的场地。物业的形式多种多样，可以是整个住宅小区和别墅区的物业，也可以是单体的房屋，包括高层与多层住宅楼、综合办公写字楼、商业大厦、旅游宾馆、工厂厂房、仓库等。物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托，通过实施规范的日常管理和高标准、高质量的服务来满足物业所有人和客户需要的经营管理活动。这种管理是全方位、多元化的，除了对房屋的使用管理和房屋附属设备、设施的维修养护外，还有通过对房屋区域进行清扫保洁、治安保卫、道路养护、绿化美化以及居民生活方面的多种服务，创造一种和谐方便的生活秩序和整洁美观的居住环境，展现现代城市的文明与进步。
与传统的房屋管理相比，物业管理较好地实现了四个转变，即：变多个产权单位、多个管理部门的多头、多家管理为物业公司的统一管理；变单纯的房屋维修为实施全方位的维修、养护以及专业化管理和多方面综合服务；变政府部门行政性、福利型的管理为企业化、专业化、经营型的有偿服务；变管理单位的终身制为物业主选择并通过合同方式规定服务期限的聘用制。
从上述几个特点可以看出，物业管理不仅是管理形式上的重大转变，而且是房地产管理体制上的一项重大改革，它集高度统一的管理、全方位多层次的服务和市场化经营为一体，形成与房地产综合开发和现代化生产方式相配套，与住房制度改革相衔接，与建立社会主义市场经济体制相适应的新型管理模式，具有强大的生命力。
一项紧迫而艰巨的社会系统工程
在我国，物业管理还处于起步阶段，从去年下半年以来国内出现了一个好的物业管理发展势头。全国从事住宅物业管理人员已超过10万人，其中仅深圳就有4万人，上海拥有物业管理公司200多家。就大连来说，经过景山小区物业管理试点，现在锦绣小区等其它小区也在推开，市政府继颁布实施《大连市城市公有住房管理条例》之后，还将颁发《大连市住宅小区物业管理办法》和《大连市物业管理公司管理规定》，为物业管理的健康发展及竞争市场的形成创造条件。但是，现阶段的物业管理，就其发展领域、规模和水平来看，还存在一些明显的不相适应，据不完全统计，目前在建设和即将建设的20层以上的高楼就有200多栋，而全市实施专业物业管理的物业公司不足20家，而且在推行物业管理工作中，也还存在立法滞后、行政部门职责不清、关系不顺、经费渠道不畅、物业人员素质不高和居民认识亟待提高等问题。这种状况，不仅与先进城市差距较大，而且与大连市作为我国沿海开放城市、重要的口岸城市以及东北地区窗口的地位不相适应，与大连市加快建设北方香港、营造东北亚地区的商贸、金融、旅游、信息中心的奋斗目标不相适应，也与大连市房地产业的发展和城市管理的工作步伐不相适应。这是大连市在制定全市物业管理发展战略及规划措施时，必须充分考虑的问题。
今年，大连市政府提出要以更大的决心、更大的力度、更大的功夫搞好环境，不求最大但求最佳，尽快把滨城建设成环境最美、人见人爱的花园式城市。这是一个令全市人民振奋和鼓舞的目标。同时也是一项繁重的工作任务。与此相适应，在当前形势下，就要十分珍惜物业管理的好势头，抓住机遇，加强引导，促使物业管理向更深的领域、更广的范围、更高的层次健康有序地发展。
物业管理是现代城市文明进步的重要标志之一，大连作为辐射东北地区的窗口，应当把这股文明之风吹得更劲、更远。