“租购同权”对住房市场的影响与政策改进
——基于改进“四象限模型”的理论分析
陈卫华1,3，林 超2,3，吕 萍3
(1.河南财经政法大学 工程管理与房地产学院,河南 郑州 450046;2.山西财经大学 公共管理学院,山西 太原 030006;3.中国人民大学 住房发展研究中心,北京 100872)
摘 要： “租购同权”的政策构建需要充分估计其对住房市场的影响。基于我国市场特征，从存量房漏出和供给弹性两方面对四象限模型加以改进，通过对比改进前后“租购同权”影响差异，分析完善思路并提出建议。研究表明，“租购同权”在原模型下更易引起“量价齐升”，新模型下则更可能出现“量升更少、价涨更多”的不乐观影响。应将“量升价稳”作为政策目标，以增加租赁房源供给为中心，从降低空置率和提高土地一级市场的市场化水平两方面发力，着力提升城市基本公共服务水平。
关键词： 租购同权；四象限模型；住房空置率；土地一级市场
2017年2月，住建部表示将通过立法，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇，新闻报道或研究文献中将此举称为“租购同权”或“租售同权”。“租购同权”作为地方政府的第一次正式称谓，出现在2017年7月颁布的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》。百度搜索显示，“租购同权”更为常用，本文使用这一称谓。实际上，“允许非本地户籍承租人享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务”的政策，早在2016年6月颁布的《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)就已明确提出。随后，各级地方政府陆续出台具体实施细则，“租购同权”迅速成为社会热点。媒体和公众普遍关注的是，承租人是否真正能享受同等的公共服务，租购同权会对住房市场产生怎样的影响，一时众说纷纭。
学界对租购同权的政策目标、预期影响和完善对策等内容进行了探讨。关于租购同权的政策目标，何芳[1]研究表明，租购同权政策目标是通过户籍制度及其相关公共服务制度改革实现公民平权。符启林[2]认为，租售同权主要是为了解决城市中及大量涌进城市的符合居住条件的人群尤其中青年人的住房问题。租售同权是为了建立房地产市场长效机制，但一些地方政府在实施中可能存在异化，例如，广州租购同权仅限于本市户籍和人才群体，且只限于子女入学，覆盖面极为狭窄[3]。关于租购同权的影响，存在两种对立观点。一种观点认为租购同权将对住房市场产生重大影响。陈杰等[4]认为，租购同权可能加快稀缺公共服务在租金上的资本化，导致租金快速上涨，从而产生低收入群体住房租赁消费被迫降级的挤出效应。廖俊平[5]认为，租购并举及其举措，将导致住房租金水平总体上涨，从而抑制房价，最终改变土地财政和住房保障。向为民等[6]发现一线城市租金在租购同权提出后，出现了上涨。不过，也有学者认为租购同权影响有限。广州的租购同权仅涉及教育，是伪“同权”，而租房人与购房人在社会权益与公共服务可得性上的无差异性远未真正实现。如果教育资源的不均衡不改变，租售同权只会带来房租上涨压力[7]。关于租购同权的完善，陈杰等[4]建议找准住房租赁市场的功能定位，将保障住房权与保障公共服务获取权合理脱钩，防止公共服务获取权被资本化、金融化。马智利和刘明晰[8]建议改革供地模式以适应租购并举政策。黄燕芬等[9]建议以“租购同权”作为突破口，促进“租售并举”。符启林[2]建议依靠政府的廉租房实现租售同权。陈友华等[10]认为，户籍制度改革和公共资源的均衡化配置更加重要。谢鸿飞[11]建议从赋权和扩大房源两个层次，多措并举实现租售同权。也有学者认为，不是所有城市都适合购租同权，相对于一、二线城市，三、四线城市有较大执行空间，购租同权可以吸引人口，推进城镇化[8]。
综上，集成K-K子网络、P-P子网络以及两个子网络间的映射关系，可以得到协同产品创新知识超网络的基础模型S-GP-K：
前列腺癌是男性生殖系统中常见的肿瘤，发病率随年龄而增长，前列腺癌的发病率和死亡率仅次于肺癌，位居癌症死亡的第二位。目前治疗前列腺癌的主要方法是内分泌治疗，但大部分患者经过一段时间的治疗后进展为去势抵抗性前列腺癌[5-7]。当患者发展为去势抵抗性前列腺癌时对内分泌治疗药物就会失效，对前列腺肿瘤的发展失去控制，患者的病情愈加恶劣，加速了死亡。因此，寻找新的有效的治疗方法已成为当务之急[8-9]。
可见，学界虽对租购同权达成一些共识，但对其影响和完善思路仍存分歧。文献对租购同权的评论性探讨较多，而深入的理论分析还比较缺乏。本文将以改进的四象限模型为框架，较为深入地考察租购同权对物业市场和资产市场产生的影响，并围绕政策目标提出改善建议。
鸨鸟肃肃地扇着双翅，停落在栎树枝。 王家的事没了没完，稷黍全不能种植。 父母靠什么维持？遥远的苍天呀！何时才能休止？
一、四象限模型的局限及基于中国国情的改进
(一)四象限模型及在中国的水土不服
1.四象限模型
四象限模型是由D.Dipasquale等[12]提出的房地产市场模型。该模型认为，房地产市场由资产市场(asset market)和物业市场(property market)两部分构成。作为耐用消费品，房地产的生产和价格由资产市场决定，而租金由物业市场上的空间使用情况决定，两个市场通过租金和开发建设联结和相互作用(见图1)。
在图1中，第Ⅰ象限和第Ⅳ象限代表物业市场，第Ⅱ象限和第Ⅲ象限代表资产市场。第Ⅰ象限有租金和物业存量两个坐标轴，曲线表明在经济状况一定时，物业使用需求量怎样取决于租金。横坐标轴上的物业存量由资产市场给定。需要确定适当的租金水平R，以使需求量D和物业存量S相等，有函数：
存量房利用率对租购同权政策实施效果的影响可由下表概括。由表1可知，存量房利用率降低时，租赁房源很可能减少，实施租购同权将导致“量减价升”，即租赁量减少的同时租金暴涨，背离了居者有其屋的政策目标。可见，基于改进的四象限模型表明，存量房利用率对租购同权政策实施效果有重要影响。
D(R,经济状况)=S
(1)
第Ⅱ象限的两个坐标轴是租金和价格，从原点放射出来的直线代表房地产资产的资本化率，即租金和价格之比。房地产的资产价格P由租金水平R和资本化率i决定。即：
(2)
第Ⅲ象限包括价格和新开发建设量两个坐标轴，曲线f(C)代表房地产重置成本，即表示房地产开发活动C与开发成本f(C)之间的关系。新的房地产开发量C，应该保持在使资产价格P等与开发成本f(C)的水平上，即：
P=f(C)
(3)
随着租购同权的推行，第Ⅰ象限中的需求曲线将向右上方移动，反映了在某一租金水平下住房需求增加。这是由于租购同权扩大了租赁权的权利边界，刺激了住房使用需求(1) 说租购同权能刺激住房使用需求，是说它能消除租房相对于购房，在享有公共服务方面的不利地位，从而使更多的人愿意租房。至于租房的真正目的是不是仅仅为了享受公共服务，无关紧要。也可以说，即使租房仅仅是为了孩子上学，而不是为了使用房子，也可以认为是“住房使用需求”受到了刺激。 。在可用住房保持一定的情况下，如果住房使用需求要能够与其相等，租金就必须提高。租金上涨将引起第Ⅱ象限中住房资产价格上升，进而引起第Ⅲ象限内开发建设量增加，最终引起第Ⅳ象限中住房存量增加。新增住房存量将满足新增的住房使用需求，市场将形成新的均衡。新的市场均衡如图3中虚线所示，位于原市场均衡线的外侧，表明不论是住房租金、价格、新开发量，还是住房存量，都高于初始均衡状态下的值。
ΔS=C-δS
(4)
物业存量保持不变时，ΔS=0，有：
(5)
在对租购同权影响不容乐观的新认知下，需要深入思考以下问题：
2.四象限模型的应用范围
四象限模型从建筑物作为使用空间还是作为资产这个本质属性出发，将房地产市场看作房地产使用市场(或物业市场)和房地产资产市场(或资本市场)两个市场，构建分析模型。换言之，不论是收益性还是自用房地产、住宅还是非住宅，只要具有这个本质属性，均可以使用该模型来分析。模型常被用于分析各种宏观经济因素对房地产市场的影响。例如，要考察经济增长、利率、信贷、开发成本和房地产新开发建设量等对房地产市场的影响，可以利用四象限模型进行比较静态分析。
作为法律监督机关，检察机关应加强立案监督，及时跟踪公安机关涉讨债类纠纷警情的处置情况，最大程度地确保涉“套路贷”犯罪警情有案必立；针对民间借贷类民事诉讼案件中存在的虚假诉讼行为，应加强民事审判监督，对于民事诉讼中存在的不合理认定及时予以纠正；对于移送的疑似“套路贷”犯罪案件，加强各部门间沟通，重点审查证据是否相互印证，被害人陈述是否一致以及在借贷中是否存在不合理情形，根据事实和法律对此类案件进行准确界定。
图1 物业和资产市场的原四象限模型
中国住房市场的特殊性，决定了适用的四象限模型与他国不同，也决定了租购同权影响的分析结论不完全相同。假定租购同权对租房需求的刺激程度一定，即第Ⅰ象限中需求曲线向上移动的水平距离相同，模型改进前后的结果将有明显差别。
3.四象限模型在中国水土不服
四象限模型是基于美国房地产市场发展的理论抽象，由于中国房地产市场同美国存在差异，该模型在中国存在水土不服。中美两国在土地制度、经济发展和文化等方面均存在较大差异，两国的房地产市场，特别是住房市场，也存在明显不同。中国实行土地的社会主义公有制，美国则实行土地私有制；美国已完成工业化和城镇化，是世界上最大的发达国家，而中国正处于工业化和城镇化快速发展阶段，是世界上最大的发展中国家；美国是个移民国家，有着丰富的移民文化，而中国则拥有悠久的定居文化。在此背景下，中美两国在居民住房消费观念、住房自有率、住房市场竞争自由化程度等方面均存在明显差别。
豆浆也是一种很好的饮品，但是不能取代牛奶，因为豆浆钙的吸收率肯定不如乳钙好。所以还是建议孕妇每天补充牛奶。
四象限模型在中国的水土不服主要表现在两个方面：
一方面，中美两国的存量住房闲置状况存在显著差异。在中国，存量住房闲置问题不容忽视。一些纯粹的住房投机者，买房后不将其作为租赁房源提供给市场，造成大量住房闲置。据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布《城镇住房空置率及住房市场发展趋势2017》报告显示，2016年我国城镇住房空置率高达22%。相比之下，美国在2006年房地产泡沫的高峰期，人均住房空置率仅有3%，而不到中国的1/7[13]。导致这种局面的原因很多。例如，由于住房租金水平偏低，租金收益的吸引力非常有限，投机者购买住房的动机主要是为获得增值收益。与此同时，目前中国新竣工商品房中，毛坯房仍占较大比例。住建部印发的《建筑业发展“十三五”规划》提出，新开工全装修成品住宅面积到2020年要达到30%，而这仍然远低于发达国家水平。装修成本成为投机者购房后宁可选择空置也不积极出租的原因之一。因此，在中国，存量住房向住房使用市场有效供给的转换比例不高，不容乐观。
保安不认识他，保安也没有兴趣来认识他。就在他肩膀上推了一掌。其实要在平地里，那一掌并没有多大妨碍。牛皮糖是站在木阶梯上，重心就难以扎稳，被保安这么一推，竟就支撑不住，一个侧滚从阶梯上倒了下来。还好阶梯不高，牛皮糖肩胛着地，把那半干不湿的地上砸了个坑。牛皮糖飞快地爬起来，没等保安回过神，他伸出鸡爪巴掌，劈头就揪住了保安的前胸，将保安扯下了台子。保安上火了，反手扭住牛皮糖的胳膊，将他按在了他自己刚刚砸出的那个泥坑中。
另一方面，在住房一级市场的市场化程度方面，中美两国存在明显不同。中国城镇的土地归国家所有，开发商进行新项目开发，首先要从土地一级市场以出让方式取得土地使用权。国有土地使用权供应计划则由城市政府制定，尽管政府在制定土地供应计划时会考虑房地产市场供求状况，但并非直接和完全取决于市场，这就造成了中国开发商的开发计划不是直接取决于市场，而是主要取决于政府的土地供应安排。尽管开发商可以根据房地产市场变化，利用土地储备调整开发进度，但由于受土地开发期限约束，这也仅能在短期或中期弱化行政力量干预。相比之下，在实行土地私有制的美国，开发商可以根据市场状况制定并调整开发计划，决定何时购进土地、开发项目和完成市场供应等。尽管也存在房地产开发的行政管制，但美国开发商的项目开发计划基本上由市场决定，四象限模型就是基于这样的市场条件产生的。因此，从整体上讲，中国房地产一级市场拥有相对于美国较低的市场化程度，难以满足四象限模型所要求的房地产市场条件。中国住房一级市场的市场化程度与四象限模型所要求的市场条件不完全符合。
(二)对四象限模型的改进
尽管四象限模型不完全符合中国国情，但其分析框架仍为解读中国住房市场运行提供了分析工具。基于中美两国的住房市场差异，至少可以从以下两方面对四象限模型进行改进：
一方面，住房由增量供给向使用市场存量供给转换时，除了住房折旧外，还应考虑存量房漏出。当一部分存量住房不能形成住房使用市场的有效供给时，就出现了存量房漏出。这既同住房折旧类似，也不完全相同。折旧了的那些住房将彻底退出市场，而因存量住房闲置而漏出的住房，则形成住房使用市场的潜在供给，因为它们随时可能形成市场有效供给。但就某一时点而言，新建住房除了要扣除住房折旧外，还要扣除存量房漏出，才能形成存量使用市场的有效供给，即有公式：
ΔS =C -(δ +τ )S
(6)
实现均衡时，ΔS =0，故有：
(7)
其中，S为住房存量，C为新建住房，δ为住房折旧率，τ为存量房漏出率。具体表示在图2中的第Ⅳ象限。
另一方面，中国住房一级土地市场相对较低的市场化程度，可能意味着住房市场供给更加缺乏弹性，决定了第Ⅲ象限中的房地产供给曲线更为平缓。接前述，中国特色的城镇土地供应制度，决定了土地一级市场和住房一级市场受到过多行政力量影响。也就是说，即使住房价格上涨，开发商有强烈的开发意愿，如果城市政府不增加土地供应，也难形成有效供给。可见，中国土地一级市场供给的行政垄断限制了住房开发对市场变化反映的灵敏度，是中国住房供给缺乏弹性的主要原因之一。而相比而言，尽管美国住房市场供给也缺乏弹性，但其主要不是源于政府行政力量，而是源于房地产开发周期长的天然属性，这一属性在中国同样存在。在较低的市场化程度和开发周期长的双重作用之下，面对同样的价格变化，中国住房市场供给的反应可能小于美国。表现在模型上，在第Ⅲ象限中的房地产供给曲线上，中国比美国更为平缓(见图2)。
考虑到中国住房市场同美国的以上不同，改进后的四象限模型如图2：
图2 基于中国国情改进了的四象限模型
二、租购同权的影响：四象限模型改进前后对比
(一)基于原四象限模型的租购同权影响分析
第Ⅳ象限有物业存量和新开发建设量两个坐标轴，曲线表示年度新发开发建设量(增量)C转化为物业存量S的关系。存量变化ΔS与折旧率δ的关系为：
以上基于四象限模型的理论分析表明：租购同权不论是对住房租赁市场，还是住房买卖市场，都将产生刺激作用。在不存在其他对冲因素作用情况下，租购同权不仅很有可能引起买卖和租赁成交量增加，还可能导致住房价格和租金上涨，形成“量价齐升”局面。然而，对于该结论应该持谨慎态度，因为这是基于原四象限模型的分析，而该模型是基于美国国情构建的。
(二)租购同权影响在模型改进后的变化
四象限模型在分析“租购同权”政策影响方面也有明显优势。“租购同权”是构建租购并举住房制度的重要举措，将影响人们的购租偏好。由于各个市场不是孤立的，人们对租房态度的改变，直接体现在物业使用市场的变化，这又会传导至资产市场，通过价格机制影响开发建设和住房存量。由于四象限模型恰恰抓住了多个市场联动的特征，利用其分析“租购同权”政策的影响，如果应用适当，一方面不至于遗漏某些重要内容，另一方面由于分析的综合性，结果也更可靠。
图3 基于原四象限模型的租购同权影响分析
首先，相对于原模型，更小的住房市场供给弹性，意味着房地产开发企业难以对住房价格变化做出更敏锐的反应。实行租购同权后，伴随租金上涨，住房价格也会上涨，开发商将增加开发量，原模型下增加的开发量为ΔCb，供给弹性较小的新模型下可能只有ΔCa，ΔCa要小于ΔCb，如图4中第Ⅲ象限。其次，相对于原模型，更多的存量房漏出，意味着增量住房向有效租赁房源的转化率会更低。对于同样规模的增量住房，原模型下有ΔSb转化为租赁房源，但在新模型下可能只有ΔSa，ΔSa明显低于ΔSb，如图4中第Ⅳ象限。最后，面对租购同权刺激下高涨的租房需求，存量房源不能像原模型一样迅速增加，供求矛盾不能得到缓解，改进后模型下的租金上涨ΔRa将高于原模型下的租金上涨ΔRb，如图4中第Ⅰ象限。
以上原因导致租金的价格信号作用发挥不够充分。主要表现在，面对租购同权引起的租金和房价上涨，租赁房源不能及时补充。这主要有两方面原因。一方面，开发商难以迅速组织新项目开发，形成有效的增量供给；另一方面，住房投资投机需求可能在购房后，使得大量新投放住房出现闲置，不能转化为租赁房源。面对租购同权引起的租赁住房需求增加，尽管市场发出了租金和房价上涨信号，租赁房源却不能及时得到有效补充，租金上涨压力不能得到有力抑制，结果是“量略升、价猛涨”。
综上，不论改进前后，租购同权都将引起“量价齐升”，但在程度上，与原模型相比，改进的四象限模型下，租购同权将引起“量升更少、价涨更多”。两者相比，基于新模型下的认识不像旧模型那样乐观，而新模型考虑了中美房地产市场的差异，更符合中国实际。这就提示决策者，有必要基于以上理论认识，重新考量租购同权政策的影响以及构建思路。
在高性能半柔性路面施工完成后，对路面进行钻芯、弯沉、平整度和构造深度等指标质量验收。其具体检验标准如表3所示。
图4 模型改进前后租购同权影响对比
三、改进的四象限模型对租购同权的启示
四象限模型能够较好地描述房地产市场运行的基本规律。物业市场上的使用需求和某个物业存量值决定租金水平(第Ⅰ象限)，租金通过资产市场转换为物业价格(第Ⅱ象限)，物业价格决定新的开发建设量(第Ⅲ象限)，最终形成新的存量(第Ⅳ象限)。当开始和结束时的存量相同时，物业市场和资产市场达到均衡。
(一)租购同权政策目标再定位：“量价齐升”或“量升价稳”
相对于“量价齐升”，“量升价稳”更符合住有所居目标。住有所居是住房制度改革的终极目标，也是发展住房租赁市场的目标，因此，让更多人通过租房解决居住问题，理应成为租购同权的目标之一。然而，由改进的四象限模型可知，在其他因素不变时，由于租购同权对租房需求的刺激，最有可能出现“量升更少、价涨更多”的局面。这意味着更多的人以更高租金租赁住房，虽然更多人能住有所居，但却负担了较高的经济成本，并非租购同权的理想目标。
可知普通的6位数字密码共有10的6次方等于1000000种，多于3*3图形密码的389112、八边形密码的645504种、正三角形密码的283422种。
“量价齐升”与“量升价稳”均能扩大租赁数量，但两者相比，“量升价稳”具有两方面优势，一方面，稳定的租金不至于大幅度增加家庭住房支出，从而避免了对家庭其他消费的挤出效应，另一方面，租金稳定有利于租赁市场平稳发展，进而避免通过市场传导对住房市场造成较大冲击。因此，“量升价稳”更符合租购同权政策目标。
基于改进的四象限模型分析表明，租购同权之所以会引起“量升更少、价涨更多”局面，关键在于第Ⅲ象限和第Ⅳ象限，这为我们指明了改进方向。如果能在这两个象限采取适当配套措施，完全有可能缓解甚至扭转租购同权的负面影响。
(二)深刻认识存量房空置率与租购同权的关系
改进的四象限模型表明，我国新建住房转换为住房使用市场上的租赁房源，除了受传统意义上的折旧因素影响外，存量住房的空置率的影响也不容忽视。如果存量房空置率较低，不论是新建住房，还是原有存量住房，将会得到更多使用，其中一些可能变成租赁住房的房源。反之，较高的存量房空置率，则会沉淀一部分住房，分流一部分租赁住房房源。可见，存量房空置率将影响租赁房源供给，进而同受到租购同权刺激的租房需求相互作用，共同决定住房租赁市场上的成交量和租金水平。1-空置率、租赁房源供给同租房成交量和租金水平的关系见图5。
图5中上部曲线表示，在新建住房和折旧率等其他因素保持不变时，随着存量房空置率的降低，租赁市场上的房源增加。若存量房利用率由r0提高到r1，租赁房源将由Q0增加到Q1。图中下部假设供给无弹性。实施租购同权后，租房需求曲线上移，租赁房源供给若保持不变，租金将由P0快速上升至P2，而如果存量房空置率降低，租赁房源由Q0增加到Q1，租金将由P0小幅上升至P1。可见，降低存量房空置率对实施租购同权后稳定租金有积极作用。
图5 存量房利用率对租购同权政策效果的影响
9月10日，中国编制机构网发布了《国家卫生健康委员会职能配置、内设机构和人员编制规定》（以下简称《规定》），国家卫健委机构职能大调整，工作重点予以明确。
习近平总书记指出：“青年兴则国家兴，青年强则国家强。青年一代有理想、有本领、有担当，国家就有前途，民族就有希望。”
缝隙引流叶轮离心泵的压力脉动及振动特性······························张文著 魏 群 陈红勋 马 峥 王岱峰 (2,236)
表1 存量房利用率对租购同权实施结果的重要性
(三)重视土地一级市场对租购同权效果的影响
原四象限模型表明，租购同权政策目标实现离不开自由竞争的市场机制。在完全竞争市场上，受租购同权刺激，租房需求增加，引起租金和期望收益率上升，房地产开发意愿增强，新建住房和租赁房源增加，租房量和租金增加，住房租赁“量价齐升”。在此过程中，租金能发挥价格信号作用的关键，是房地产开发企业能够依据价格信号自主做出开发决策，进而在市场上调动土地和资金等要素完成开发。
根据改进的四象限模型，我国土地一级市场上的土地供给垄断，可能阻碍或者减弱租金的市场价格信号作用发挥，从而可能阻碍租购同权政策目标实现。在我国土地一级市场上，城市政府代表国家行使土地出让权，是唯一合法的土地出让者，包括集体和拥有存量土地使用权的非房地产企业在内的主体，都不允许直接出让土地。租购同权的施行，会刺激对“学区房”等具有公共服务资源优势的优质住房的租赁需求，抬升其租金并带动整体市场租金上涨。租金上涨将刺激房地产开发投资意愿，此时，土地将成为房地产开发的主要制约因素。如果政府的供地节奏适当，将及时形成房地产增量供给和租赁房源供给，租房量增加的同时不至于引起房租飞涨，即“量升价稳”；然而如果政府的供地节奏缓慢，影响了增量住房供给，租购同权施行的结果很可能是“租金飞涨”，背离政策初衷；不过，假如能实现土地一级供给多元化，房地产开发企业还可以从其他渠道获得土地，完成开发，形成住房增量供给，租购同权同样能实现“量升价稳”。
可见，城市政府能否根据市场变化适度控制供地节奏，或者土地一级市场的市场化程度对租购同权实施结果将产生重要影响。
(四)重估公共服务供给在租购同权中的角色
“租购同权”将对政府的城市公共服务产生一些冲击，既可能造成总量短缺，也可能引起分配问题。赋予承租人享有城市公共服务的权利，表面上刺激了租房需求，实际上意味着背后的公共服务需求增加。公共服务需求增加来自两方面：原有承租人和新增承租人。公共服务产品供给本身具有滞后性，相对于快速增加的需求，极有可能出现总量短缺。此外，在快速城镇化过程中，我国不少城市公共服务本来就捉襟见肘，面对“租购同权”带来的新增需求，势必出现“僧多粥少”局面，新老居民间的竞争在所难免。
如果公共服务资源总量短缺，依赖其存在的优质住房不可能大量增加，随着需求增加，稀缺优质住房租金将快速上涨，影响市场稳定，背离了“租购同权”的政策目标。与此同时，新老居民对有限公共服务资源的争夺，可能降低公众对政府公共服务的满意度。
四、租购同权完善建议
基于中国房地产市场与美国的不同，本文利用“四象限模型”的分析框架，从理论上考察租购同权对住房市场的影响。原模型表明，租购同权很有可能引起住房市场“量价齐升”，而基于改进的“四象限模型”分析发现，“量升更少、价涨更多”的局面更易出现。也就是说，人们原来对租购同权影响的估计可能有些乐观。为此，为了减少租购同权政策构建风险，建议以“量升价稳”作为租购同权的政策目标，政策构建时，除了精心设计租购同权自身机制外，更要在降低住房空置率、改善土地一级市场供应、提高房地产的市场化程度和提升城市基本公共服务水平等多个方面发力。
2.3.2治理原理利用植物自身的固土保水作用达到集中汇流“减能”的目的，控制侵蚀沟的发展，同时保证排水功能。在侵蚀沟沟头采取柳跌水做沟头防护，在沟底布设柳编谷坊或密植沙棘；在沟头或沟道内水位落差较大的情况下，可采用多级跌水的形式进行消能。
(一)通过税收等手段降低住房空置率
鉴于存量房利用率对租购同权实施效果的重要影响，建议通过构建住房空置率监测机制和税收机制来降低住房空置率。一方面，出台政策鼓励各类主体探索利用大数据等现代科技手段适时准确地监测住房空置率。不论是地方政府，还是各类企业或组织，如果能探索出有效监测住房空置率的科学方法，中央政府将给予奖励。另一方面，通过税收手段对积极利用存量住房的行为进行经济激励。具体来讲，有两种思路。思路之一是开征住房空置税，即对空置达到一定程度的住房征税，这实质上是对空置行为的经济惩罚；思路之二是对未闲置住房退税，即对能够证明未空置的住房退还房地产税，这实质上是对住房利用或出租行为的经济奖励。如能同住房“限售”政策相互配合，这两种思路将能有效降低住房空置率，从而有利于租购同权政策目的的实现。
商家回应：么么哒，谢谢思密达，对咱这么高的评价和支持，汤制的狮子头是根据（春夏秋冬四个季节更换的哦），淮扬菜讲究不时不食，也就是每种汤制的狮子头只售卖3个月哦。
也可采取其他措施放松租赁管制，如上海市曾在2015年发布《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房试行意见的通知》，允许代理经租机构在出租房屋时，单套住房内使用面积12平方米以上的客厅(起居室)，作为一间房间单独出租使用，但餐厅、过厅除外。
(二)实现住宅用地多主体供给，充分发挥土地市场作用
在土地一级市场上，要充分发挥市场作用，较好发挥政府作用。首先，通过构建住宅用地的多主体供给机制，弱化政府的垄断地位。比如，改变当前的土地收储方式，允许存量用地的持有者，包括各类事业单位、非房地产企业和个人，在符合规划的前提下，将非居住用地变更为居住用地，用于住宅开发。其次，政府在供给土地时，要认真研究住房市场规律，准确把握市场趋势，顺势而为，减少干预失误。在土地一级市场上，市场作用发挥越充分，租金价格信号作用越有效，租购同权政策目标实现的概率越高。
(三)从供给侧发力，健全租赁住房供给体系
健全的租赁住房供给体系要求机构和个人出租者有合理比例，因此应继续加大现有政策执行力度，努力培育机构主体，弥补当前租赁机构比例过低的短板。首先要鼓励开发自持住宅。既可以在出让土地时限定自持，也可以通过税收和金融手段，鼓励开发商主动选择自持。其次要尝试培育新型机构主体。比如，鼓励房地产中介机构投资长租公寓等。
(四)加大财政投入，提升城市基本公共服务水平
提升城市基本公共服务水平是解决新时代社会主要矛盾的历史必然，也是弥补城市公共服务短板的有力措施。十九大指出，我国新时代社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，这必然要求提升城市基本公共服务水平。在快速城镇化过程中，我国城市公共服务存在总量不足、整体水平不高和分配不平衡等问题[14]，因此，提升城市基本公共服务水平应从增加服务数量、提高服务质量和优化公共服务产品配置等方面入手。
而且，作为“租购同权”的配套措施，提升城市基本公共服务水平能为该政策目标实现提供保障，减少负面效应。增加城市公共服务意味着增加优质住房的约束得以放松，在满足“租购同权”诱致的新增租房需求的同时，也能起到抑制租金过快上涨的作用。提高服务质量和优化公共服务产品配置，也有利于缓解新老市民对优质公共服务资源的争夺，减少公共福利损失。
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The Influence of “Encouraging Rental -Sales Right Equality ”On The Real Estate Market and Policy Improvement :An Theoretical Analysis Based on the Improved “Four -quadrant Model ”
CHEN Wei-hua1,3, LIN Chao2,3, LV Ping3
(1.Henan University of Economics and Law ,Zhengzhou 400046,China ;2.School of Public Administration ,Shanxi University of Finance And Economics ,Taiyuan 030006,China ;3.Housing Development Research Center ,Renmin University of China ,Beijing 100872,China )
Abstract ： The construction of the policy Encouraging Rental-sales Right Equality needs to fully estimate its impact on the real estate market. Based on the characteristics of China’s market, the four-quadrant model is improved in the leakage of existing houses and the supply elasticity. By comparing differences in the influence of the policy before and after the improvement of the model, suggestions are presented for further development. The analysis shows that, Compared with the result of “rising of both quantity and price” from the original model, a not optimistic result of “less quantity rise, more price rise” is more likely to be produced in the new model thus, We should take “quantitative increase and price stability” as the policy objective, put the work to increase the supply of rental housing in the center, make efforts to reduce vacancy rate and improve the marketization of primary land market, and focus on improving the basic public service level in city.
Key words ：encouraging rental-sales right equality; four-quadrant model; housing vacancy rate; primary land market
收稿日期： 2019-01-31
修回日期： 2019-07-18
基金项目： 国家自然科学基金项目“城镇化演进中的城乡住房融合研究：机理剖析、分析框架与现实路径”(71673285);研究阐释党的十九大精神国家社科基金专项“新时代我国城乡住房制度改革与创新”(18VSJ097)。
作者简介： 陈卫华(1981-)，男，河南卫辉人，经济学博士，河南财经政法大学工程管理与房地产学院讲师，中国人民大学住房发展研究中心研究员，研究方向：房地产经济与管理等。
通讯作者： 吕萍。
中图分类号： F293.31
文献标识码： A
文章编号： 1005-0566(2019)11-0086-10
(本文责编：王延芳)
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