摘要：随着我国经济水平的不断提高，我国城市化建设进程逐步加快，城市写字楼建筑数量越来越多，企业办公选择方向也越来越广阔，这就要求写字楼物业管理部门要切实加强自身服务工作，从根本上提高入驻企业的整体满意程度，从而在写字楼建筑行业中占据有利位置。本文就写字楼物业管理工作的整体特征进行分析，并提出写字楼物业管理成本的调控方法和具体优化措施，望对我国写字楼物业管理工作提供相应借鉴。
关键词：写字楼；物业管理；措施研究
近年来，我国经济水平的不断提高，人们物质文化生活逐步提升，对日常工作生活环境和品质要求也越来越高。随着城市化建设进程的逐步加快，城市写字楼建筑数量持续增加，企业办公选择方向也越来越广阔，这就要求写字楼物业管理部门要切实加强自身服务工作，从根本上提升写字楼服务工作品质，提高入驻企业的整体满意程度，从而在写字楼建筑行业中占据有利位置。从整体上看，写字楼物业管理服务工作质量的好坏由硬件设施和软件配备共同构成，硬件设施主要包含写字楼建筑质量、内部结构设计等等，而软件设施则包括写字楼装饰成列以及物业管理服务等等，社会经济水平的不断提高，商业活动日益繁荣发展，企业对品质的要求也不断提高，因此，加强提高写字楼物业管理工作的服务水平至关重要。
1 写字楼物业管理服务工作的整体特征
1.1 商业化运营服务
写字楼物业管理服务工作负责的业主数目较少，但业主整体服务要求较高，更重视物业管理服务工作的品牌形象、商业办公环境以及硬件设备的安全性等等，因此，写字楼物业管理服务工作更注重提供商业化的运营服务。写字楼物业管理服务工作的具体内容和服务方式要适业主的实际要求而定，因此，物业管理服务机构要根据业主服务要求和企业类型，对具体服务工作进行详细划分，并设置具体职能机构，为业主提供不同侧重的服务，总结来说，写字楼物业管理服务工作多围绕企业开展，构建有利于企业商业办公的休闲环境，注重提供商业化的运营服务，从而提高企业的满意程度。
1.2 高新智能化服务
和住宅物业管理服务工作相比较，写字楼物业管理服务工作中新型材料技术的应用较为广泛，高新智能技术的应用和推广是现阶段高档写字楼的发展趋势。写字楼高新智能化服务，主要借助通信自动化、楼宇自动化、办公智能化以及安保智能化等先进的科学技术得以实现，让写字楼够成为一个蕴含无限能量的信息化建筑，让企业利用语音数据的通讯连接，有效提高企业的整体办公效率，在同一栋办公区域实现全球化交流。
1.3 差异化运营服务
写字楼物业管理工作服务的业主对象不同，这也直接决定了写字楼物业管理服务工作的具体内容和侧重方向也存在差异，写字楼物业管理服务工作务必要根据不同业主的不同需求，在标准化服务的前提下提供差异化服务。就物业管理工作标准要求而言，写字楼业主对物业管理机构的品牌形象、停车位设计、电梯安全以及空调配备等设施的整体要求较高，写字楼内业主使用时间多在白天，公共区域使用较为频繁，因此对写字楼硬件设备有着很高的使用要求，因此，写字楼物业管理服务工作要依据企业这些特征为其提供有针对性的服务，这就直接致使写字楼物业管理服务工作存在很大的差异化。
2 写字楼物业管理工作成本调控的有效方法
写字楼物业管理工作实际服务对象、具体工作内容、基础硬件配备等方面的较高要求，直接决定了写字楼物业管理服务工作具备商业化、高新智能化以及差异化特征，也直接决定了写字楼物业管理工作的成本投入较大，因此，加强写字楼物业管理工作的成本调控工作至关重要。
2.1 成本临近点调控
写字楼物业管理工作成本临近点控制属于动态调控手段，要求物业管理各部门就自身成本投入进行精准的成本预算和定额调控。在能源成本上，成立相应能关调控工作组，在确保写字楼标准服务的基础上，对楼宇照明和供水设备等公共资源开展成本临近点调控。人员成本控制方面，人员成本是保证物业管理机构经济效益的关键因素，一旦对其控制不合理，会直接影响物业服务工作品质，因此，人员成本临近点调控工作要把企业服务水平和业主需求严格掌控在临近位置，在提高业主满意度和认可度的基础下，对人员成本进行合理调控。
2.2 能源成本调控
能源成本调控是全员加入的工作，务必要将满足物业管理服务标准化的能源要求为基础，根据实际问题进行实际分析。写字楼楼宇照明和装饰布局在很大程度上彰显着写字楼的品牌形象，因此，写字楼能源成本调控要从小处着手，重视细节管理调控，将节能减耗理念融入到具体调控工作中，提高公共区域检查工作的执行力度，对能源浪费问题进行及时处理，节约用电方面，使用高效率的节能灯泡，科学配置灯泡数目，楼宇照明以够用为基本标准，写字楼走廊、楼梯间、卫生间等公共区域的部分照明设施采用自动感应式灯光照明；写字楼前厅照明设施要施行智能时控配置，确保在工作时间段进行照明；公共位置热水器、饮水机等设备要依据实际情况定时使用，节假日主要确保值班饮水需求即可。节约用水方面，写字楼物业管理服务机构要就供水设施进行定期维护检查，从而有效规避跑水、漏水等问题的出现，并将洗手间便池冲水设备的冲水时间适当缩小，控制洗手台水流量等等，从细节上调控能源成本投入。
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2.3 人员成本调控
写字楼物业管理服务工作普遍繁琐、重复，大量的人员来访记录、交流和资料报关工作要求工作人员务必要有更大的耐心，与此同时，工作事宜的轻重缓急还要求工作人员具备稳固的专业基础，这就要求写字楼物业管理服务机构要加强重视人员的重要性，要不断加强职工培训，切实加强物业管理服务工作人员的专业知识和服务意识，确保物业管理服务工作人员服务的综合性，以便工作人员能够从容应对实际工作。因此，写字楼物业管理服务工作机构在人员成本调控方面，要构建科学合理的人员绩效考核管理标准，重视和工作人员的沟通和交流工作，予以工作人员充分的发言权，构建良好的交流途径，积极听取工作人员的反馈建议。此外，物业管理服务机构领导人员还要积极指引职工将工作反馈内容列入绩效考核方案内，将实际工作中重点反馈内容进行公示，在工作人员之间进行经验交换，从而更好地解决问题，降低工作人员管理工作难度，培养工作人员的责任意识和团队意识，为工作人员营造一个良好的工作环境，充分调动工作人员的工作积极性，让工作人员有意识得履行领导布置的工作内容，有效减少动态人员组织成本投入，从根本上实现写字楼物业管理服务工作人员的成本调控工作。
3 写字楼物业管理服务工作的优化措施
3.1 加强写字楼物业管理服务工作标准化发展
随着我国城市化建设进程逐步加快，现代化时代背景下，加强写字楼物业管理服务工作标准化，有利于提升写字楼企业自身核心竞争力。物业管理服务工作标准化是评估其管理服务工作的重要手段，更加具备标准化的物业管理服务工作内容更有利于规划物业管理服务工作内部职工的标准化工作。基于我国物业还管理服务行业的发展前景而言，写字楼物业管理服务工作要构建适应自身特征的标准化服务工作细则，务必要根据自身实际情况和工作中的具体问题进行分析，充分掌握不同类型企业的不同需求，为其提供有针对性的物业管理服务，从而有效提高业主的整体满意度和认可度，从根本上提高物业管理服务企业的核心竞争力，以确保物业管理服务企业在市场竞争日益激烈的当代能够良好、稳定地发展与前行。
3.2 促进写字楼物业管理服务工作专业化发展
随着我国社会主义经济体制改革的不断深入，各行各业都迫切需求专业化管理人才。近年来，物业管理服务行业的迅速发展，促进物业管理服务企业专业化管理和服务，是实现物业管理服务企业优化升级的有效措施之一。纵观我国市场经济发展趋势，专业化是其至关重要的发展方向，在写字楼行业中，尤其是5A级写字楼行业，由于企业商业需要和职工整体需求，写字楼物业管理服务工作务必要朝着专业化方向不断发展，一旦管理服务工作过于松散，很容易遭到行业淘汰。就现阶段社会发展背景而言，写字楼物业管理服务工作可以选择服务外包这一运营方式，也就是将物业管理层和具体服务工作分开进行，专业化的服务工作全权委托给专业服务性较强的企业进行，而写字楼物业管理机构自身只需要严格执行监督和管理工作，从根本上做到专人专事，从而进一步促进写字楼物业管理服务工作的专业化发展。
3.3 推进写字楼物业管理服务工作国际化发展
随着世界经济一体化发展趋势的不断形成，现阶段我国日资、法资等跨国贸易企业越来越多，推进写字楼物业管理服务工作朝着国际化方向不断发展，大量外资企业入驻写字楼的同时，本土入驻企业也在不断朝着国际化市场进行发展创新。因此，写字楼物业管理服务工作也要紧跟国际化
发展步伐，充分掌握物业管理服务行业的整体发展趋势，积极进行改革创新，从而促进我国物业管理服务行业朝着国际化方向不断前行。
3.4 加强写字楼物业管理服务工作环保化发展
现阶段，节能环保是全球经济发展的重要趋势，随着现代化建设进程逐步加快，节能环保收到了越来越多人们的关注。因此，现代化写字楼物业管理服务工作中，务必要为入驻企业创造一个零干扰、节能、环保、绿色健康的工作环境，从物业管理服务设施，到公共区域景观陈列，再到清洁材料的选择等方面都要严格遵守环保规范要求，以确保为入驻企业提供一个优质的办公环境，从而进一步提升物理管理服务企业的核心竞争力。
结束语
综上所述，就写字楼企业而言，要想具备良好的品牌形象，赚取更高的楼层租金，就务必要切实提高自身物业管理服务工作水平，从而让入驻企业从整体上满意物业管理企业的服务工作，因此，写字楼物业管理企业要根据行业的发展趋势和业主的实际需求，对管理成本进行合理调控的同时，加强自身物业管理服务工作朝着标准化、专业化、国际化、环保化方向不断发展，提高企业自身的核心竞争力，从而在市场竞争中占据有力位置，以确保企业良好稳定地发展与前行。
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论文作者:金健
论文发表刊物:《基层建设》2018年第6期
论文发表时间:2018/5/25
标签：写字楼论文; 工作论文; 物业管理服务论文; 企业论文; 成本论文; 物业管理论文; 物业论文; 《基层建设》2018年第6期论文;