1.北京建筑大学 100044
2.北京市丰台区南苑乡政府 100075
摘要：近年由于城市人口居多，房价居高不下，国家为了解决民生问题，加大了公租房的建设方面的力度，保证居民住房问题。同时公租房智能化管理系统的研究成为一度成为热点，如何用智能化公租房管理系统解决公租房运营管理中的四大难题，也成为研究重点。本文结合当今研究重点介绍一款基于物联网智能门锁的公租房管理系统系统。
关键词：公租房智能化管理系统；智能门锁。
一、公租房运营管理现状
（一）目前公租房发展的背景
1. 政策支持
2018年李克强总理的政府工作报告中提到，为了更好解决群众住房问题。将加大公租房保障力度，对低收入住房困难家庭要应保尽保，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。
2.法律支持
为进一步强化对公共租赁住房转租、转借行为的监督管理，切实落实监管职责，加大违规惩处力度，实现公共资源公平善用，维护社会公平正义。市住建委在近期发布《关于严格违规转租转借公租房家庭资格管理等工作的通知》（京建发〔2018〕491号）的基础上，持续加大监管力度，近日又起草了《关于进一步加大公租房转租、转借行为监督管理力度的通知》（征求意见稿），并于2018年11月9日起在市住建委网站上公开征求意见。
（二）公租房运营管理的四大难题
1.长期欠缴
少数租户入住公租房后，由于对政府有矛盾，或者对有关政策不满，自己有负担租金的能力，却长期恶意欠缴租金，影响了项目的可持续运营。
2.转租转借
部分公租房项目交通便利、配套设施齐全、公租房租金与市场租金存在较大差距，个别租户租赁公租房一定时间后会出现转租转借等行为，由于转租转借行为取证困难，特别是部分房间存在转租转借的情况，在管理上存在一定难度。
3. 长期空置
对于一些租户，虽然不经常在公租房小区居住，甚至一年半载也不回来。但公租房小区便宜的租金，特别是有高补贴的部分租户，他们长期空置公租房，这影响了公租房的正常周转。
4.退出清退
目前公租房退出机制的具体实施细则尚待明确，对于租赁期满或不符合条件的租户如何进行清退成为难题。比如，对复审时不再符合公租房准入条件的，法院判决无法强执的等等。
二、基于物联网智能门锁的公租房管理系统
由于公租房人员身份构成复杂、人员流动变化频繁，房屋需要大量人员去管理。在满足社会效益的同时，如何减少公租房的管理成本，成为了摆放在公租房管理方面的一道难题。因此，设计一种无人值守的安全门锁，是提高公租房高效管理水准的关键途径。
（一）基于物联网智能门锁的公租房管理系统简述
1. 技术实现途径
“公租房”应用系统必须基于智能门锁上运行，才能使之成为覆盖整个片区的网上应用系统。通过数据库建立虚拟专用网（VLAN），并采用完善的安全技术，通过网络实现跨区域互连，在互联网上提供综合信息管理。
项目方通过数据库，将管理软件、门锁和项目管理系统连接起来。
2.系统设计要求
（1） 人员管理
◇租客管理：可实现租户人员的相关信息统计，全面掌握入住人员信息；
◇系统业务人员管理：根据不同业务人员角色，分配相应的职责与权限；
◇维修人员管理：当公租房空置需要维修维护时，可根据时间要求开放开锁权限；
◇寻访人员管理：上门看房人员可实现远程开锁；
◇人员信息管理：进出公租房的人员信息统计，开门记录查询。
（2） 房屋管理
◇区域管理：不同区域，使用统一系统集群管理；
◇房屋管理：房屋已租和未租数量统计；
◇出入记录：不明访客出入记录管理，保障房屋安全；
◇房屋历史记录：房屋过往入住租户记录查询。
（3） 密码、卡片管理
◇密码管理：可发送一次性开门密码，授权开关启时间；
◇身份证IC卡管理：可授权身份证开关门，租赁时段控制；
租户时常会遇到丢钥匙情况，特别是年纪大的租户，公租房运营管理单位可使用系统发送一次性密码开锁，授权开启时间段，节省人工送门卡甚至换锁的麻烦，或者授权身份开锁，设置租赁时间段控制。
（4） 指纹管理
◇指纹管理：通知指纹实现指纹开锁，授权开关启时间；
◇指纹活体检测：为了防止转租转借，录入租户本人指纹，确保用房者与申请人一至。
（5） 安防管理
◇布防管理：安防人员布防系统联动；
◇布防人员监控：布防人员管理监控；
◇报警信息管理：配合公安机关，如遇犯罪嫌疑人开门记录，自动发送报警信息。
（6） 统计分析
◇开门记录统计：实时记录开关门信息；
◇刷卡次数统计：通过开门记录刷卡次数统计；
◇流动人口年龄分布统计：根据录入信息，统计流动人口年龄分布。
（7） 便捷生活
◇便捷生活管理：对租户实行智能收取房租、水电费、物业费等。若逾期未缴纳，系统将以短信形式告知租户，达到规定最长欠缴时间后，系统控制门锁自动锁死。租户补缴房租等费用后，门锁将恢复正常使用；
◇丰富社区生活：通过智能系统，发布小区信息，丰富社区活动，规范社区秩序。
（8）系统可扩展性
◇从前端摇号配租，到业务流程管理、维修管理、资产管理，均可纳入系统；更可扩展手机APP端、微信公众号、银行代扣等业务。
（二） 管理系统可以定向解决运营中的四大难题
公共租赁住房门锁智能管理系统，通过硬件前端锁管系统，软件后端操作系统及网络自主中端数字系统，达到房屋网络化管理。使运营管理达到智能化，数据化，规模化，连锁化管理和发展。该系统基于公租房市场的欠缴、转租、空置、清退不及时等管理痛点而研发的一套智能化管理系统。该系统通过设置房源管理、租户管理、物业管理、财务收费、报表统计及智能门锁管理等模块功能，从而使政府管理者通过手机APP或者电脑随时随地对租户进行有效的监控，同时还可以形成相关数据分析及各种可视化报表，减轻管理人员各种工作负担。另外，智能门锁的更大作用更像是打通了管理部门与租户之间的最后一公里。作为家庭入口，智能门锁此时担任的更为重要的角色是数据的交换中介。
公租房后期管理中遇到最难的问题是恶意欠缴的租户，通过对智能门锁的底层控制，管理人员在租金收缴上可以化被动为主动，政府可以暂时锁定其房间，约谈租户。
通过在智能门锁上录入承租人的指纹，转租转借的人员将没有立足之地。由于转租转借行为取证困难，在管理上存在一定难度。而通过智能门锁录入指纹，转租转借的人员将无法进入房间，从根源上解决了转租转借难题。
通过智能门锁的后台开关门统计，能清楚的了解到房源的状态，减少房源的长期空置，提高利用房源的效率。通过统计已入住租户的智能门锁的使用频次，并进行大数据分析，政府可以充分利用手中的房源精准匹配，清退让房源闲置的租户，让法律“承租人无正当理由连续空置6个月以上的”条款更好地执行。
针对复审时不再符合公租房准入条件的，法院判决无法强执的租户，政府可以锁定其房间，甚至可以通过法律手段来强制清退。而且，原来公租房管理中，每次有租户调房或者退房时，都需要更换锁芯，如果安装智能门锁，只需要在新租户入住前录入指纹即可，节约了金钱和时间。
通过手机APP，租户可以线上报修，物业公司能积极响应，解决了物业维修慢的问题。通过系统中租户年龄统计，并结合智能门锁的使用频次，可以实现对老年人的重点关注，解决社区服务资源少的问题，大幅提高社区管理的效率。
结语
目前，为公租房住户和公租房管理人员需求提供有效的房屋管理系统迫在眉睫，通过智能硬件（智能门锁）和管理软件（公租房运营管理系统）相结合，实现公租房智能化管理势在必行，这既能提高公租房管理人员工作的便捷性，减少人力成本，提供精准的数据报表，安全管理，更能保障入住人员的安全和提供便捷，解决长期欠缴、转租转借、长期空置、退出清退四大难题。
参考文献：
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[3] 金浩然、王艳飞.我国公共租赁住房的发展现状与问题研究[J].中国房地产，2018.04.
论文作者:宋少伟1,陈海明1,应晓旭2
论文发表刊物:《建筑模拟》2018年第31期
论文发表时间:2019/1/21
标签：租户论文; 门锁论文; 管理系统论文; 智能论文; 人员论文; 系统论文; 指纹论文; 《建筑模拟》2018年第31期论文;