上海中建东孚物业管理有限公司 上海 201206
摘要：现代住宅物业管理的主要目的是服务，要做好企业物业管理,首先要转变观念，提高物业服务意识，同时，国家有关部门和地方主管部门要加强对物业管理地方性法规的建设。只有这样，才能促进物业管理行业的健康发展。
关键词：物业管理;问题;对策
前言
全面建设优质高校以及创新高校物业管理模式，是提高学校管理水平的重要举措，在新的发展时期，高校后勤物业管理创新发展是促进师生生活质量水平提高的保障，通过采用科学的管理方式，对业务管理水平加以提高，就成为当前高校后勤物业管理高效发展的重要目标。
1现代小区物业管理企业与小区业主之间的问题
1.1业主对待小区物业管理企业的态度不够端正
当小区物业管理企业收取管理费的时候，大多数业主不愿意掏钱，因为他们感觉小区物业管理企业并没有为自己做出什么贡献，没有对小区进行合理的维护和对物业服务不满。业主中也存在着各色各样的人，其中一些业主的文化修养和素质不够高，不理解小区的管理，对物业管理企业采取不好的方式和不认可的态度，对待小区企业管理行为采取无所作为的态度，也就使得小区物业管理企业缴费困难。
1.2业主委员会没有发挥良好的作用
业主委员会是在小区物业管理公司同业主共同管理时产生的，业主委员会代表着广大业主的利益，是为业主谋福利的组织。物业管理法规定业主共同制定一些管理规范进行约束，为小区营造良好的住宅环境。但是就目前的小区业主委员会发挥的职责来说并不理想。有些小区并没有成立相应的业主自治组织，当小区物业管理企业损害业主利益的时候，需要业主为自身利益去请求政府行政机关进行受理和解决时，行政机关皆因没有业主委员会而不处理，业主的利益因而无法维护，也就使业主与小区物业管理企业矛盾加剧。
2现代小区物业管理企业自身问题
2.1物业服务水平低
物业公司多数规模较小，设备设施配置不足，人员配备少，服务内容单一，服务标准低。公司仅有十多个员工，主要是打扫卫生，运垃圾，居民需要维修水电暖、疏通管道等日常小事，物业公司也无力承担，何谈提供高质量的服务。当然也有少数物业公司实力强，经营规范，服务到位，业主比较满意。
2.2小区物业管理企业运作不够规范
由于业主维权意识和发挥主人翁意识不强，成立的业主委员会没有发挥其应有的做用，无法有效监控小区物业管理企业。在没有业主委员会和国家职能部门有效监管的条件下，企业经营者往往忽视长期发展规划，大多只愿做有利于自己利益的不规范的行为。小区物业管理企业往往随意占用公共用地，征收停车费和广告费并归企业使用，诸如此类侵害小区业主的合法权益的行为，不一而足。不少小区物业管理企业一般没有明确的章程和机构，因此企业运作不够规范，使得企业行为导致业主的不满。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆这些全是由于小区物业管理企业没有明确自己是为业主服务的理念，而是把自己摆在管理者的角度来管理业主，也就难以顺应市场发展规律调整和规范自己的行为。
3对物业管理公司提出的对策
3.1制定严格的工作制度，严格训练
要严格的对保安进行规范的训练，并教给他们一些基本警察的素质，让他们拥有军人的素质，熟悉消防知识的运用。在训练过后，规定在一段时间内进行考核，不达标准者辞退。制定严格的治安章程、严格的办事流程、严格的登记流程，24小时进行巡逻，并且保安人员必须懂得基本的电子操控。
3.2提高服务质量，建立标准
根据小区居民的需要，按照高质量、多内容、最短的时间来完成工作和服务，保证让每一个需要的小区居民非常满意。在工作中，一定要保持良好的态度，面带微笑，就像在面对顾客一样，坚信他们是上帝，同时也要像空姐一样提供让业主感动舒心的服务。再有就是对市场和小区居民进行调查，考虑两方面的情况，制定让业主满意又可以盈利的收费标准。
3.3公司内部进行改革
改变以前的管理制度，根据时事需要，形成新的创新的公司，提升公司的能力，以追求更多的效益为目标。物业管理公司必须承担起自己的责任，完成保护该小区居民的财产、提供满意的服务、保护小区环境、举办各种经营和活动等为目标，创新发展，引进专业的人才。推进物业管理这个行业发展的同时，又要保证小区的家庭和用户在一个安全、文明、快乐与宜居的环境中生活。
3.4要加强物业公司的科学管理，借用市场中的优势
在小区物业管理中，因为大多数是属于该小区投资商的公司，也造成了业主们在选择公司时的困难，也不能随意换掉，这就在另一个意义上形成了这个小区的物业垄断，严重缺乏竞争意识。在成立时，第一时间要树立竞争观念，制定科学的管理制度。把竞争的意识培养成为该公司的第一企业文化，引进的人才一定要有上进心。同时引进别的企业的业绩考核制度，让员工培养以业务质量和居民评价为前提。
4对业主委员会提出的对策
4.1对待业主要理解，让其积极参加业主大会
要明确邻居之间好的关系，有利于各自的日常生活，所以要学会包容和理解。当一个业主侵犯另一个业主的利益时，首先要善意的提醒，然后和他们沟通、交流协调并解决这件事。要相互尊重，不要把公共区域当作自己家的，在取得对方的同意后才可以使用。让小区居民积极参加业主大会，并勇敢的说出他们的想法，听取业主委员会在该大会上的物业管理情况的报告总结。让业主积极监督业主委员会的各种行动和物业服务的质量和收费标准，积极了解小区物业管理的情况，并积极反映。与其他业主发生纠纷，在沟通和交流之后仍不能解决，可以借助第三方的力量来解决此事。要与业主委员会及时沟通交流，让业主困难及时得到反映，如果还有问题就由第三方来评判。
4.2选择要慎重，合同要仔细
在选择物业管理公司的时候，不仅要了解公司的性质，而且要了解公司的历史和服务情况，并且按他以往的法律纠纷。一个好的物业公司，在各方面的标准质量都很高。选择的公司一定要让业主详细的了解并同意。物业公司选好后，在签订合同的时候，要明确服务的标准，必须了解收费情况怎样，并明确收费标准。并且在合同里面明确规定几次业务业管理的失误后，应该怎么解决。积极的对该物业提出居民的想法，随时监督物业管理公司的服务质量和收费情况。一旦有问题，可以用各种方法保持有利的法律证据，以防过后纠纷。对物业服务和质量有任何疑问和问题，都可以到相关部门提出疑问，并且寻找解决的办法。如果自己解决不了，可以利用相关部门和第三方的力量来实现自己的目的。
4.3在法律上，明确业主委员会的地位，建立多方面的监督渠道业主委员会在法律的地位上的这种处境，是现在急需要解决的。这有益于让业主委员会的正当权利得到保障。如何明确它的地位呢？在法律中，必须写上它属于什么地位，同时要规定它的独立的资金来源和财产。业主拥有召集和主持全体居民业主大会，提出修订其章程，公共地区内的公共财物的检查和是否合理使用等权利。同时，它也要向业主大会筹备并报告工作，听取小区居民的建议，执行决定和有关法规，协调和解决小区内各种纠纷等义务。在此情况下不仅需要监督机制，还需要多方面的监督方法。
结束语
综上所述，新时期的物业管理工作的开展，就要从思想观念以及管理模式等方面进行完善，及时解决物业管理的问题。对物业管理的现状以及管理发展的探究下，就能为解决实际的问题提供参考依据，从而提高物业管理质量水平。
参考文献:
[1]张统华.我国住宅小区物业管理存在的问题及发展趋势[J].管理视野.2015
[2]楚振五.浅谈城市住宅小区物业管理存在的问题及对策［J］.科技创新与应用，2016.
论文作者:陈凌磊
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第1期
论文发表时间:2018/6/15
标签：小区论文; 业主论文; 物业管理论文; 业主委员会论文; 物业管理企业论文; 居民论文; 物业论文; 《建筑学研究前沿》2018年第1期论文;