摘要：本文在介绍东莞城市规划发展历史背景与城市规划管理的痛点的基础上，提出东莞市推行“地块包装”工作的目的、意义，解析探索通过“地块包装”方式打造“融合、便捷、活力”的居住社区，并制定相应规划设计条件的城市开发建设途径。
关键字：地块包装；规划设计条件；居住社区开发建设；城市设计
一、引言
东莞作为改革开放的前沿城市之一，充分承接来自港澳台地区的经济辐射与国际产业转移，已然成为全球最大的制造业基地之一，也成就了世人瞩目的“东莞奇迹”。然而在过去“重产业而轻城市”的发展过程中，地产开发商偏重小区自身环境的建设，忽略小区外部环境的营造，以及相邻小区之间的协调与共融，造成小区外部公共空间受挤压、配套服务不足、步行者路权受侵占、公共交流空间缺失、邻里关系冷漠等问题，即通常所说的“有小区无社区”。
目前，东莞进入经济社会双转型的新时期，精细化的城市规划管理成为必然趋势。然而传统的控制性详细规划编制体系及法定控规图则的内容多限于基本的技术指标控制，缺乏针对三维空间的综合性详细控制与指引；同时，因城市设计的法定地位尚未明确，导致城市设计编制的推广工作进展缓慢。为此，东莞市结合自身的实际情况与需求，于2009年开始推行“地块包装”工作，旨在填补现阶段针对地块开发建设层面精细化规划管控依据及手段不足的情况。
二、“地块包装”的定义
“地块包装”指在土地出让前，由市城乡规划局组织，土地出让方委托规划设计单位根据拟出让地块的现状环境特征、上位规划要求，通过规划论证和方案模拟对比，系统化地综合提炼形成地块功能布局、强度分布、空间形态、环境景观、交通组织、市政工程等方面规划控制要素，作为核发《建设用地规划批准书》或《建设项目选址意见书》、出具规划设计条件的重要参考依据。
图1 “地块包装”在现东莞城市规划与管理体系中的位置及作用示意
目前规定必须开展“地块包装”的对象包含：容积率大于3.0且计容建筑面积超过20万平方米的复合功能项目、拟建150米以上超高层建筑的项目、与轨道站点直接相连的项目、省级以上文物保护单位或生态敏感区附近的计容建筑规模超过5万平方米的项目，以及其它土地出让方或规划部门根据实际情况认定需开展的地块开发建设项目。
三、案例项目概况
1、项目背景
规划地块位于东莞市中心城区的东部居住组团内，由多块居住用地组成，总面积约20.6公顷。该地段有大量的待更新和开发区域，本项目地块规划设计条件的研究与制定，无疑将对片区未来精细化规划管理有着重要的借鉴意义。作为片区新兴的居住组团，如何避免“有小区无社区”的重演，保障小区外部的公共空间品质，实现小区之间的共融共享，打造具示范意义的高品质社区；同时，在传统控规只对地块进行一般性指标控制的基础上，如何进一步实现地块精细化管理，同时也为未来设计预留创作空间，是本次“地块包装”工作思考的核心问题。
2、规划主要内容
（1）谋略社区定位，指明规划方向
片区已制定“融合智慧产业、智慧服务、智慧生活为一体新型综合服务片区”的未来发展战略。通过对国内外优秀居住社区规划案例的学习借鉴，总结出一系列规划设计关键词，提出了“共享融合、智慧互联、活力社区”的居住社区开发定位，核心理念是构筑共融共享的社区服务中心、社区休闲绿地及舒适的社区慢行体系。通过将一部分小区内部绿地外部化，打造连续、集中的公共活动空间；根据社区人口规模规划公共服务设施的种类和数量，并在方便步行到达的范围内配置，为社区居民提供便捷的日常生活服务；避免机动车行车、停车对人行空间的干扰，选择生活性支路强化步行友好的街道氛围，加强与外围慢行体系的衔接。
图3 引导社区公共空间及公共服务设施布局的不同效果示意
（2）优化常规居住社区的功能结构、组织社区公共服务设施的布局
根据片区整体的规划结构推导地块的功能结构，在组团中部规划社区公共服务中心，建设控规中要求的包括幼儿园、社区服务站、综合市场、公交首末站等公共服务设施；规划公共服务廊道连接周边区域，形成“既有相对私密的小区环境，又有公共开放的社区服务与活动场所”的结构格局。
图4 “地块包装”明晰居住组团的空间、功能结构示意
（3）优化社区交通微循环
根据现状情况及权属划分，通过调整地块建筑后退红线，在居住社区内部规划并控制出新的公共通行通道，同时设计和控制各路口交通衔接形式，理顺交通组织关系。
图5 优化社区交通微循环
（4）塑造良好的社区建设形态
在重要的城市道路沿线，通过控制街道空间高宽比，形成高低错落的城市天际线；通过控制高层建筑连续面宽、高层建筑沿街面宽比等方式，形成良好的城市空间通透性；同时对各地块建筑风格作出统一的指引。
图6 控制“高低错落、疏朗通透”的建筑界面
四、规划特色与成效
本次规划研究前移规划管理重心，针对地块区位、周边环境特点、片区未来发展、居住社区打造等方面进行了深入研究，对公共功能与空间、建筑、环境、交通设施等方面提出了有针对性的控制和引导。同时，将地块指标控制、建筑控制、环境设计控制、交通接驳设施控制与公共配套设施等控制要素集合于一张图则表达，作为地块开发建设的规划管理依据，为下层次设计方案提供技术指导文件和审批依据，从而完善规划管理/编制体系。
另一方面，“地块包装”工作以保障公共利益为出发点，以城市设计为手段，有针对性地制定地块开发中规划控制与管理的重点；同时，“地块包装”为地方政府（土地出让方）、规划审批部门、社会公众及开发建设方搭建了前置的多方沟通平台，先期暴露和解决问题，共同约定科学合理的地块开发规划建设条件，保障了开发品质，提高了规划审批效率，进而提升了地块的社会价值与城市品质。
图8 公共利益多方沟通平台构建示意图
五、结语
目前，珠三角及东莞正处于经济社会双转型升级的重要阶段，城市作为重要载体，面临着优化与提升的要求。为扭转以往“重产业而轻城市”的城市规划与建设方式，东莞市在多方面进行尝试，逐步完善城市规划与管理工作体系。
“地块包装”工作把关土地出让前的规划设计条件研究，由城乡规划主管部门组织，体现了规划主动引领方向、管理重心前置的工作原则，为地块方案设计提供了充分的引导和审查依据，避免了后期开发方案设计的反复；同时，本次“地块包装”在功能布局、公共空间、公共服务、建设形态等方面，对多个居住地块未来开发建设的进行了更为科学、系统地统筹安排，避免了各开发商“各自为政”、“只满足自身利益诉求”的情况，为打造更为“融合、便捷、活力”的居住社区奠定了良好基础。
论文作者:蔡晶
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第10期
论文发表时间:2018/8/29
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