房地产企业财务管理中存在的问题及对策
田丽亚 河南兆群房地产开发有限公司
摘要： 在我国经济发展前景良好的背景下，人们对于居住地区的标准在不断提升，房地产企业的发展空间极为良好。财务管理是保证房地产企业长远发展的重要前提，高效率的财务管理能够有效优化企业的资源配置，帮助房地产企业更好的面对营改增政策下带来的机遇和挑战。基于此，本文分析了房地产行业下的营改增政策，探究了营改增政策实施带给企业的财务管理的影响，并以此为基础提出了企业的财务管理水平的具体措施。
关键词： 房地产企业；营改增；财务管理
房地产行业是我国经济市场中的热门产业，对于我国的经济发展发挥出极为重要的促进作用。房地产企业要想在营改增实施下的背景中脱颖而出，就要充分利用营改增为房地产企业财务管理带来的机遇，提升企业的财务管理水平，实现房地产企业的可持续发展。
一、房地产行业下的营改增政策分析
自我国经济进入新常态发展后，我国的经济增长速度有所下降，众多行业的产业结构都面临着转型升级的态势，也因此房地产行业也进入转型、分化的关键期。房地产行业是综合性极强的产业，营改增的实施能够有效解决房地产税负过重的问题，促进房地产企业的稳定发展。在我国全面实施营改增政策后，房地产行业摆脱营业税中重复征收营业税的情况，帮助房地产企业避免了无法抵扣税款、不能进行退税的情况。营业税政策下的房地产企业税率在5%，营改增政策下的房地产企业的增值税税率在11%，房地产企业的增值税率要高于营业税率，但房地产行业具备复杂性的特质，这对于房地产企业的抵扣项存在着一定的影响。
二、营改增政策给企业的财务管理带来的影响
(一)提升企业经营成本
房地产行业并不是独立存在的产业，它与建筑行业有着极为紧密的关系，因此建筑安装企业的对于房地产企业的影响较深。在营改增政策全面实施后，建筑安装企业的税率提升到11%，建筑安装企业隶属于劳动密集型行业，因此其劳务费的进项税抵扣率比较低，抵扣的金额相对较低，导致建筑安装企业的安装成本上升，而成本上升这一部分势必会向下游的房地产企业的经营成本转移，房地产企业的经营成本生产，企业的经济收入相对降低。
(二)增加财会核算难度
营改增实施前“应交税费”科目下设有“应交营业税”，而在营改增实施后，增值税核算中增设一级核算科目“应交税费——应交增值税”，而二级的核算科目中设有“进项税额”、“销项税额”、“已交税金”等明细科目，这些新增设有的核算科目大大提升会计核算的核算难度。[1]
(三)提升发票管理力度
营改增实施前的营业税发票仅是购买支付的凭证并不是抵扣税金的凭证，而在营改增实施后，销售方开具的增值税专用发票具备了抵扣税金的凭证作用。因此销项发票的开具、保管乃至领购、作废等发票管理环节，都需要按照发票管理制度去执行，而进项发票的取得、认证以及抵扣等发票管理环节，也需要按照管理制度去进行发票管理，倘若对发票的管理不严格，极易导致企业产生的极大损失。
(四)财会人员素质较低
房地产企业需要根据企业的实际情况，以营改增税制为基础制定企业内的发票管理流程，规范增值税专用发票的管理制度，明确增值税发票的领取、保管、认证、抵扣等发票管理流程，将每一环节管理工作确认到具体负责人中，减少增值税发票丢失问题或是过期抵扣的问题的发生情况。此外，严禁其他企业虚开增值税发票的行为，同时明令禁止企业从其他企业中购买无业务实质的进项税发票。
在营改增实施的背景下，房地产企业需要严格调查供应商纳税人的资质，在选择合作伙伴时应选择招标的形式来实现合作双方共赢局面，招标方案中的竞标门槛就是供应商的纳税人资质，在最大程度的取得进项税时，最大限度的降低企业税负。要想解决房地产企业中临时性的零散性无法取得增值税发票的问题，企业可通过选择发展规模较大，材料配件供应企业的供应商建立长期合作关系，以预付款的模式来购买零散配件，继而与批量采购的配件合并开具取得增值税发票。房地产项目的招标工作极为重要，只有这样才能有效降低建筑安装企业转移下的成本费用，提升企业的经济利润空间，此外企业内的业务部门需要提升业务谈判能力，积极与购买方进行商业谈判，明确合同中的金额是否含有税价，通过及时调整合同金额，来维护营改增下的企业经济效益。[3]
(五)导致企业资金短缺
采用自适应变异算子，根据各代路径离散程度，动态调整变异概率。以相应概率选择个体某一路径点，随机搜索坐标点进行替换来作为新个体路径。其自适应调整公式为
三、优化营改增政策下企业的财务管理的措施
营改增实施后对房地产企业财会人员的业务水平提出了更高的要求，因此企业财会人员需要提升自主学习意识加强对营业税税制的学习力度，通过更新自己的会计知识库，来提升自身的会计业务水平。房地产企业需要加强对企业财务人员的营业增税制相关知识技能的培训力度，通过夯实财会人员的理论知识基础，来帮助财会人员累计实践经验，避免在实际工作中由于工作失误导致企业产生较多不必要的损失。房地产企业财会人员只有不断提升自身的业务操作水平，减少工作失误，才能保证对营改增下企业的涉税风险大大降低。
(一)提升商业谈判能力
2018年11月7日，商务部联合公安部、交通运输部、国家邮政局、供销合作总社印发了《城乡配送绩效评价指标体系》。《指标体系》的印发有利于落实《城乡高效配送专项行动计划（2017-2020年）》提出的“到2020年，初步建立起高效集约、协同共享、融合开放、绿色环保的城乡高效配送体系，确定全国城乡高效配送示范城市50个左右、骨干企业100家左右”的主要目标；有利于指导各地对开展城乡高效配送工作情况进行综合评估；有利于落实城市主体责任、引导企业转型升级与模式创新发展；也是检验城乡高效配送专项行动成果的重要依据。
(二)增加财会核算难度
为了帮助房地产企业更好的使用营改增税制，企业需要对已有的会计核算制度进行完善，严格按照营改增税制来对增值税进行核算处理，根据增值税的征收要求来设置核算明细，进而为增值税的相关业务核算提供真实有效的税务资料。房地产企业需要充分利用营改增实施的契机，来完善房地产企业的会计核算制度，规划会计核算流程，提升财会人员的会计核算水平。
(三)提升发票管理能力
营改增实施后对于房地产企业的财会岗位标准有所提升。增值税的规定复杂程度要高于营业税，在增值税中需要核算的内容较为繁琐，计算难度也相对较高，因此对于财会人员的素质要求更高。在营业税中有关增值税的涉税事项相对少，而在营改增中增值税在涉税事项中的所占的比重较低，增值税中开票、认证抵扣、报税以及税款缴纳等系统环节，对于财会人员来讲都是一大挑战。然而现阶段的房地产企业中部分财会人员难以满足营改增实施后的岗位标准，极易由于业务水平较低导致企业面临较大的财务风险。[2]
营改增实施后带给房地产企业最大挑战就是企业将会面临资金短缺的问题。这是由于在营改增税制实施后会提升房地产企业的经营成本，导致房地产企业的现金流的负担加大，同时结合现阶段房地产的信贷情况，房地产企业面临资金短缺的困境将会越发明显，持续下去将会引发企业更为严重的资金问题。
(四)提升财会人员素养
营改增实施后给房地产企业的发展带来一系列的机遇和挑战，房地产企业要采用积极的态度面对营改增带来的困境和发展，密切关注营改增的发展动态以及我国增值税的改革方向，继而帮助企业能够尽快适应营改增，在营改增税制下最大限度获得经济效益。
(五)实现多元化的经营
帮助房地产企业应对营改增实施后面临的资金短缺问题，需要从企业的经营模式入手，通过缩减企业经营项目的运作周期，减少企业的项目的财务支出费用，降低项目资金占用额度，提升房地产企业的资金利用效率。倘若房地产企业的部分业务环节无法进行进项税额抵扣，企业可以将这一部分的业务环节进行外包，将税负进行转移，继而实现企业成本费用结构的优化。此外，房地产企业可以加强与其他企业的项目合作，实现企业间的优势互补，继而有效规避房地产企业资金短缺的问题。
现阶段的专业人才培养方案修订往往遵循“人才需求分析与专业调研-职业与工作任务分析-课程标准与教学保障”这一基本逻辑，专业人才培养方案中课程标准的修订往往是至上而下，因为逆向反馈的缺失，课堂教学标准中内容、方法等部分的调整缺乏针对性和客观性，修订工作质量难以呈现螺旋上升的态势。
进行多道焊时，应当控制层间温度，层间温度过大会导致热量积累，受热区域增大，热影响区变宽，同时导致晶粒粗大，降低强度与韧性，需控制焊道层间温度不超过58℃。
四、结语
总而言之，房地产企业要想在激烈的市场竞争中利于优势地位，就要充分利用营改增政策带来的机遇，提升房地产企业财务会计人员的业务素养，提升房地产企业的市场竞争力，帮助房地产企业实现战略发展目标，实现房地产企业的全面健康发展。
参考文献：
[1]魏国女.“营改增”对房地产企业财务管理的影响及应对方法研究[J].全国流通经济，2017 (26)：42-43.
[2]韩清阳.“营改增”对房地产企业财务管理的影响及对策分析[J].财会学习，2017 (12)：172.
[3]贺庆，蔡定凯，梁钟元，杨珊珊，吴禄权.“营改增”对未来房地产行业财务管理影响——基于南宁房地产企业的调查研究[J].现代商贸工业，2015，36 (20)：195-196.
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