关键词：土地发展权；城市土地管理；规划；措施
一、土地发展权概述
1.土地发展权的内涵
在现有土地用途的基础上对土地利用程度权利进行提升指土地发展权利，我们也可将其简单的理解为在土地利用上对其进行在发展的权利，这一过程需要土地所有权人以及土地使用权人参与。在实际对土地进行划分时可将《土地管理法》作为主要依据，主要将其分为农用地、建设利用地以及未利用地三种。在人类中心主义的影响下，我国在实际进行土地资源分类时主要将经济利用价值作为主要标准。
2.土地发展权的特征
通过对土地发展权的内涵进行界定分析后发现，抽象性、阶段性以及潜在性是土地发展权的显著特征。其中抽象性并不是一个实物性的标志，主要是围绕土地用途对土地利用度的权利进行变更或者提高。阶段性主要是在某段时间内将土地利用现状作为基础，土地发展权会在未来发生的土地物质利用形态以及价值形态变化的基础上针对变化的量进行科学的设定。从客观的角度来说，土地发展权权属于每一块土地，但对于土地未来使用权的变更来说，土地发展权可为其打下坚实基础。
3.土地发展权的功能
土地发展权在民事权利的涵盖范围之内，为人们带来收益是其实质与目标。同时对土地发展权进行合理的限制与补偿是土地利用规划得以顺利实现的基础与前提，尤其是对农地、环境敏感地带以及历史古迹等地的保护有着不可替代的重要作用。创设土地发展权可以说是促使土地开发规划管理效率提升的重要手段，不仅可促使城市土地的是利用率得到最大限度的提升，同时也可对土地增值受益人进行明确，土地利益的享有以及转让就在这一过程中实现保障。
二、深化改革土地管理制度
在原有的基础上对耕地保护制度进行完善与优化是一种建立健全全国土地空间开发保护制度的重要手段，同时也要对耕地保护红线以及土地用途管制进行严格的遵守，用地规模、建设类用地以及基本农田的保护都是需要密切落实的工作，这不仅是对土地资源节约目标的全面促进，同时也是有意识加强耕地资源保护的直观体现。
1.建立健全严格的土地使用审批制度，按着投资强度、税收额度、环保程度、产业链条长度逐项审查项目，以具体量化标准来引导招商引资和项目落地建设工作。
2.建立完善“批――供――用”全流程的土地批后监管体系。一是进一步优化审批程序，简化报批资料，严格控制审批时限。二是严格控制供地率、项目开工率、项目竣工率、项目投产率指标，提高土地利用率。三是进一步严格用地监管，建立企业土地利用诚信档案，规范企业用地行为。
3.建立健全严格的供地制度。一是严格按着投资强度和投资进度实施供地。二是落实区域差别化政策，针对不同地区、不同发展阶段和不同产业制定不同的用地计划政策，让有限的用地计划指标发挥最大的经济社会效益。
三、做好土地规划
土地管理，规划先行。要充分发挥土地利用规划的引导效应，充分认识高水平的规划是高质量建设的起点。特别是在推进新型城镇化建设过程中，优先把规划做为基础，自始至终坚持规划先行。一是增强规划的科学性、融合性和全域指导性。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆逐步实现“三规合一”即：土地利用规划、城乡建设规划、新型农村社区规划相互对接，充分体现现代农业、工业、服务业三大产业融汇，体现经济、生态、宜居三大功能共生，体现工业化、城镇化、农业现代化三化协调，最终体现城乡一体化发展。二是增强规划的刚性和弹性。城乡建设，规划是主导，具有超前性，不可有随意性，这是体现刚性的一面。城乡各项建设内容广大，都要通过土地利用总体规划来实现，又体现弹性的一面。最终要达到土地优化配置和集约节约利用，科学推进，健康发展。
四、创新土地管理办法
土地资源紧张，建设用地供需矛盾突出，必须强化土地管理，创新监管办法。
1.缩小征地范围
一是严格界定公益性和经营性用地。公益性用地实行征地，经营性用地退出征地范围。二是坚持依法征地的原则，实行严格的问责制，严禁暴力征地，杜绝强征抢拆事件发生。三是探索退出征地范围的集体建设用地直接入市的路子，充许采取购买、租赁、转让土地使用权作价入股等有偿方式取得土地使用权，保障农民获得相应的土地财产性收益。
2.深入推进城乡建设用地增减挂钩
一是坚持新型城镇化与新型工业化、新型农业现代化的融合发展。二是将土地增值返还农村，有效解决新农村建设的资金不足问题。三是实行人地挂钩，有效解决失去土地的农民安置问题。
3.深入推进低丘缓坡土地综合开发利用
一是适度开发城镇周边低效、荒芜山丘，把城镇建设合理引到用劣质土地的方向上来，建设工业梯田、坡地城镇，减少城镇建设大量占用耕地。二是做到“四规合一”即：土地利用总体规划、城乡建设规划、林业规划、产业规划合为一体。高度重视环境保护和生态安全。三是做好土地利用前的各项评估，即灾害危险性评估、水土流失评估、环境质量影响评估，以便合理确定土地开发利用的强度和规模。四是实行各有侧重的绩效评价，实行差别化的评价考核，强化经济结构、科技创新、经济增长、资源利用、产业结构、质量效益、节能减排、环境保护和吸纳人口等方面的综合评价。
五、保障农民在土地管理中的合法权益
城乡发展一体化是解决“三农”问题的必然选择。农业和工业是人类社会发展的两大支柱产业，农村和城市是人类经济社会活动的两个基本区域。在强化土地管理过程中，必须形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农关系、城乡关系。要把增加农民家庭经营性收入、增加农民工资性收入、增加农民财产性收入做为大事来抓，切实保护农民的合法权益。
1.进一步完善征地补偿安置机制，统筹均衡公共利益，提高农民在土地增值收益中的分配比例，逐步建立适应社会发展需要和被征地农民意愿的征地补偿标准。
2.推进农民工市民化，让农民真正融入城市，让农业转移人口加速城镇化，确保农民进得来、住得下、留得住、住得好，使入城农民不仅当前生活不降低，而且长远生计有保障。
3.在统筹城乡一体化发展时，要使被征地农民和农民工积极参与城乡共建，还要让他们充分享受新型城镇化建设的幸福成果，提供更多的软件服务，让初步融入城市的农民得到更多的文化等方面的慰籍，帮助入城的农民对城市产生更强的认同感和归属感。
综上所述：土地管理，责任重大，势在必行，不可松懈。要在全社会广泛培育集约节约土地资源意识，明确确立和牢固树立集约节约土地资源理念，使有限的土地资源能够支撑经济社会全面发展，更好地满足人民群众日益增长的物质文化生活需要。
参考文献：
[1] 贾莉.浅谈城乡规划建设与土地管理[J].华北国土资源，2012（1）：57-59.
[2] 周先易.土地资源管理中超规划开发的问题与应对措施[J].建筑建材装饰，2014（23）：39-40.
论文作者:钟彦阳
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第20期
论文发表时间:2018/11/15
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