佛山市南海区越秀地产开发有限公司 528200
摘要：随着中国快速进入老年社会，养老产品成为一个突出的市场需求。随之而来的就是提供什么样的养老产品，特别是提供什么样的养老地产产品，成为我们要慎重思考的问题。除此之外越秀地产集团公司在其持有的土地资源中，商业所占的比重较大，根据统计集团现有商业资源中，公寓（酒店、办公）类存量达145.6万平米，如何结合具体的市场需求，有效地发挥存量资源和增量资源的效应，高效率满足广大老年朋友的养老需求，这个问题值得深思。
关键词：养老地产；研究
引言
我国人口老龄化问题越来越严重。养老地产既是我国养老保障体系的重要内容之一，也是房地产企业目前为了转型和追求可持续发展而进行市场细分的结果，是房地产业和养老产业整合的产物。养老地产的目标客户是老年人群体，这将必将有别于普通的住宅产品，即符合老年人居住需求的居住建筑是指老年人长期生活的，能得到经济供养、生活照料、精神慰藉三个基本内容的居住场所。
养老地产的主要物业形式包括：老年住宅、老年公寓、老年社区和养老机构等。发展老年地产可以推动房地产市场的进一步发展和完善，同时能够缓解政府的社会保障压力，有效加强老年经济的发展。因此，政府、房地产企业、保险机构、社会保障力量等相关各方应该积极探索适合我国国情和市场需求的养老地产发展模式。
1.养老地产现状及前景
1.1养老市场潜力巨大
据国家统计局的数据显示，2001年我国65周岁及以上人口占总人口数的比重达到7%，2014年我国60周岁及以上人口21242万人，占总人口的15.5%。其中65周岁及以上人口占总人口的比重达到10.1%。截至2015年底，全国60岁及以上老年人口22200万人，占总人口的16.1%，这部分庞大的老年群体具有普遍消费需求。而低龄（60岁至69岁）老年人口占56.1%，中龄（70岁至79岁）占30.0%，这部分老年群体具有旺盛的养老需求和较强的消费能力，购买养老服务的意向强烈。高龄（80岁及以上）老年人口占13.9%，这部分群体的经济能力有限，社会资源不足，但仍有着刚性的养老需求。
1.2 养老市场政策环境分析
养老产业已经上升到我国国家战略层面。政府各部委及地方政府陆续密集出台了以下相关政策：
1.2主体多元化激活养老地产市场
老龄化社会催生的”银发经济“促使众多保险企业和房企纷纷掘金养老地产项目，通过跨界合作、资源共享创新养老地产运作模式。截止到2015年底，已经有10余家保险企业，80多家地产开发企业和大量的外资企业布局中国养老地产，投资总额超过3，000亿元。在前景日渐明朗的情况下，行业资金规模将继续得到扩张，发展趋势乐观。几家典型房企进军养老市场情况分析如下：
2.2政府自身定位模糊，缺乏统筹机构，导致政策死在最后一公里
一方面，目前，养老产业的扶持政策仍停留在研究阶段。从拿地、建设到经营阶段，开发建设企业都需自担风险，缺乏具体政策支持，也无制度可循。在国外，政府会在税收、土地取得、贷款等方面对养老地产进行一定的优惠。而国内除部分地区外，尚无明确政策表示可以对盈利性养老地产的开发过程提供优惠。取地优惠难实现，优惠政策偏向公立及非盈利养老机构。养老费用的高昂，老人支付能力不足，也阻碍了中国养老房地产的的发展。
2.3运营模式尚不成熟，养老服务准备不足
目前国内开发商所运营的养老地产，基本上还是延续买地、建房、卖房的经营模式，和普通住宅无太大区别，只是配备了一些常规的医疗服务，配套设施和服务类型不全，养老服务准备不足。养老地产是一个产业，盖房子不难，难的是相关的养老服务配套设施。开发企业本身面对众多养老地产入住者，需要自己培养队伍提供服务，但很多开发企业不具备这个能力，要么聘请或与养老服务机构合作。但目前社会上养老服务业并不发达，培训机构能力仍不充分，服务水平显然不够高。
2.4产业链条断层
养老地产除了地段、规划、装修等传统住宅硬件卖点外，更核心的是未来社区内的各类生活配套和运营服务，而这些软实力显然需要整条养老产业链的支撑。目前国内整个养老产业还处于萌芽期，很多相关的产业尚未成熟，比如针对老年人生活需要的各类智能家具、居家使用的康复设备，倒按揭类老年人金融理财服务等，在当前的行业环境下，国内项目要达到这样的软件标准需要依靠进口和制度创新，这无疑增加了国内企业开发经营养老地产项目的难度和成本。
2.5专业护理人员缺乏
由于我国养老产业仍处于萌芽期，我国专业的护理人员仍十分缺乏，按老年人与护理员的比例为3：1推算，全国最少需要1000 万名养老护理员。而目前，诸如老年病专业医师、康复治疗师、长期照护护士、心理咨询师、营养师等应该在老年社区中提供服务的合格的专业或准专业人员匮乏。为解决这一问题，各考察项目或者联合专业的医疗服务机构（如保利与安平医疗的合作），或者招聘非专业人员、通过专业护理培训达到岗位要求（如北京太阳城），但与社会需求量相比，仍然存在太大差距。未来老年社区的发展如果没有大量上述专业或准专业人员的参与，项目运营难度大的问题难以解决，行业很难可持续发展。
3 越秀地产开展养老地产的应对战略
一方面我们知道进军养老产业，一定要找到市场的有效需求在哪里，再选择适合的时机，以恰当的方式进入，才能避免成为被后浪拍死在沙滩上的前浪。另一方面，越秀地产集团各项目公司持有的土地资源中，商业比重较大，据统计集团现有商业资源中，公寓（酒店、办公）类存量达145.6万平米，如何结合具体的市场需求，有效地发挥存量资源和增量资源的效应，高效率满足广大老年朋友的养老需求，盘活存量巨大的公寓产品成为商业地产突破的重点。
经过我们的初步研究分析提出了以醇享居、醇享坊、醇享汇等老龄地产产品，打造醇享系列老龄地产产品（S），通过介入全龄老年服务运营机构，提供高素质居家养老服务（I）、协同协助助老服务（A）、专业级护老服务（N）构建越秀养老地产S—IAN服务模式，再以老龄地产撬动大体量商业（公寓）产品的开发、销售的创新模式，整体发展思路如下：
1、在城市（区域）的中心区拿出待开发的商业建筑，建立一个5000平方米专业养老机构，提供机构养老服务。（醇享汇）
2、对公寓产品进行适老化改造，每个项目大概提供200个单元左右的适老化改造公寓，同时在适老化改造公寓的商业裙楼内设立一间800平米左右的日间托管中心。（醇享坊）
3、每个项目的住宅打造老少居、老年人健身活动场地等基础设施，营造适老化社区氛围。（醇享居）
4、通过以点带面的方式，着重打造好专业养老机构，然后通过输出服务等方式辐射管理好适老公寓和日托中心，再通过社区氛围的营造整体提高广大客户对越秀集团养老适老服务的认知度、认同度。一步一步做好，实现区域建立一个养老机构中心，然后撬动中心周边各个项目约10万平米的存量商业公寓的销售这一短期目标。最终实现建立越秀养老专业品牌，迅速在集团其他城市公司项目推广落地，有效解决地产集团商用物业，特别是公寓产品存量巨大的销售难题。
我们以越秀地产佛山公司为例说明具体实现方式：
1、选取位于佛山市禅城区市中心地段的岭南隽庭项目，利用岭南隽庭项目地处佛山老城区 核心地带人口密集、生活设施便利、医疗卫生资源丰富的相对优势，结合住宅部分拥有岭南特色中心园林和户型自身的特点（户型通风采光好、可两套打通、）营造适老化社区氛围，吸引部分有老人家的祖孙三代大家庭共同居住在同一个社区内。
2、将岭南隽庭地块内约3万方的集中商业和办公建筑进行改造，拿出公寓的部分低层单元（100~200个单元）进行室内装修适老化改造，增加无障碍设施和智能化设备，吸引部分尚处于较活跃、生活能基本自理但又确实需要部分适老化设施的老人家购买，同时在适老化公寓的裙楼里开设一间800平方的老年人日间托管机构，提供日间的照料，解决好子女担心的老人家白天无人照管，又希望晚上在一起生活共享天伦之乐的实际需求。
3、针对生活自理程度较低、需要看护、需要康复、治疗的老年人，在岭南隽庭地块一内按150床，5000平方米标准专门设立一间专业养老机构，聘请专业的养老护理机构进行运营管理，并且与周边医院确定有效机制，除了提供失能失智老年人的日常看护外还能开展部分康复、治疗，并能够迅速有效将需要医院介入治疗的老人家转入医院进行后续治疗。
4 结束语
随着经济发展，人们日益富裕，养老观念转变，养老地产在未来5—10年将成为一个新的重要经济增长点。而传统的房地产由于国家持续调控、利率上行和税负加重，投资性需求加速淡出等原因，其后续发展将不甚乐观。因此，投资者应该未雨绸缪，早做准备，以便在国家相关政策明确后，能快速进入养老地产这一新的蓝海并取得成功。
参考文献
[1]孙秀娟．我国养老地产开发模式研究[D]．北京：北京交通大学，2011．
[2]于宁．我国养老地产发展研究：世博效应及启示 [J]．上海经济研究，2010（12）：105—115．
论文作者:杨刚
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第16期
论文发表时间:2017/11/22
标签：地产论文; 越秀论文; 老年论文; 公寓论文; 老年人论文; 存量论文; 机构论文; 《建筑学研究前沿》2017年第16期论文;