商业地产企业财务风险防控体系构建思考
张郑钟（南平万达地产有限公司）
摘要： 商业地产财务风险防控体系的建立，对商业地产的发展具有重要意义。目前，商业地产行业面临的问题很多，特别是财务风险问题非常突出。本文结合商业地产企业的经营特点与发展状况，构建财务风险防控体系，希望能给予商业地产企业一些启发与思考。
关键词： 商业地产；财务风险；防控体系
从商业地产的经营模式看，由于国家金融方面政策对商业地产企业趋紧，导致现今商业地产企业走势不明，这种现象普遍存在。商业地产本身在经济发展过程中，属于资金密集型行业，资金的投入量非常大，资金的回转速度也非常慢，所以对于一些本身偿债能力不强的商业地产企业来说，自身抵抗风险能力欠缺，财务风险非常大。结合我国政府对于金融方面的时代特征看，出台的一些政策对商业地产也产生了的重大的影响。因此本文结合BGY 公司的案例，对财务风险防控体系的构建提出一些思路。
一、BGY 公司财务状况
截至2018 年底，BGY 公司的资产总额为6964 亿元，与2017年相比增加了14.89%，流动资产6462 亿元，占总资产比例为92.79%。流动资产存货为4390 亿元，所占比重为67.94%，比重非常大。货币资金为678 亿元，所占比重为10.49%。预付账款共计542 亿元，其中包括项目开发中供应商的工程款以及材料款。
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公司负债总额为5383 亿元，比去年增加54.86 亿元，其中流动负债为3629 亿元，所占比重比2017 年增长44.75%。其一年内到期非流动负债为264 亿元，短期借款为31 亿元。非流动负债共计为1753 亿元，所占比重为32.57 亿元。长期借款1477 亿元，比去年增加了114.37%。预收账款与长期负债增加是负债总额增加的直接原因。目前公司仍然以预售为主要形式，在楼盘未建好前就已开始销售，购房者预先支付公司房款，在财务处理时计入预收账款，后期公司向购房者交付商品房后才转入主营业务收入。这样的会计处理方式，直接影响了公司销售额的增长，无法及时的在账面上体现。负债中一大部分收入其实都是公司的未来收入，与一般企业的负债有所区别，相当于部分负债可以作为一笔无息贷款，帮助公司运营。
二、BGY 公司的财务风险
从公司的总体经营上看，2018 年长期和短期相关的融资活动，与2017 年相比有所增强。负债的往来款项包括预收账款和应付账款。其中应付账款来源于供应商中往来的各种债务，包括公司的工程款和设计费用等。
一般情况下，企业财务风险防控体系包含财务风险识别、财务风险评估和财务风险防范等一系列活动。在构建财务风险防控体系的过程中，首先要确认控制目标，完成后在对潜在的财务风险进行识别，并做出一系列应对的防控活动。财务风险防控主要包括筹集资金风险控制和营运资金的风险控制。其中财务风险控制的主要流程为：①确定控制目标；②识别风险点；③实施控制活动。
在资金运营风险方面，主要流程包括：资金的计划管理、现金、票据以及资金支付管理。提升预防资金风险能力，最重要的是加强流程的合理性。资金运营管理风险控制目标和风险点的主要体现如表2。
三、房地产企业风险防控体系的构建
经超声检查后，本组60例患者均明确诊断，诊断符合率100%，其中慢性阑尾炎急性发作7例、阑尾周围脓肿6例、急性化脓性阑尾炎14例、急性单纯性阑尾炎26例，急性坏疽穿孔性阑尾炎7例、。其中阑尾腔有粪石者11例。见表。
（一）筹集资金方面风险与防控
在融资执行方面，涉及的内容非常多，其中包括与银行及信托公司等金融机构洽谈事项，进行贷款申请、审批、入账、利息核算、融资台账登记以及利息偿还和本金偿还的事宜。办理贷款时，需完成金额、期限、利率等内容的核对，继而进行相关业务的洽谈，在与银行就贷款的相关事宜达成共识后，才能填写贷款申请书，上报企业部门。贷款合同签订是由融资岗位发起，经投资管理部门法务、投资管理部门经理，财务总监、副总经理、总经理、董事长审批签字，并结合建议对相关合同条款进行修改。在入账管理中，结合《银行账单》《转账回单》等进行复审。在利息核算与融资台账登记中都要按照相关要求执行。利息偿还要结合银行贷款协议进行，本金偿还中要核对台账，为将到期的贷款，提前安排资金，并提交审批文件到相关部门审核，审批完成后即可进行转账。
经过逐一考察，现在可以把海德格尔的话作为暂时的结论接受下来了：“甚至在每一阶段上，无论如何，Alethes，即无蔽者，也都必定得到了思索和命名。”[5]219但是，在这洞穴比喻的全部四个阶段中，Aletheia是如何被思索和命名的，以至于其中发生了真之本质的一种转变？
表1 筹资管理风险控制分析
关于资金营运风险防控体系的构建，需要确定资金管理计划，企业每月需要结合相关部门提供模板编制《月度资金预测表》，汇总当月资金计划的相关执行情况，并为后续的资金调配，编制相关的资金计划。经过财务经理、财务总监审阅后，报送到企业的上级领导审阅。每周导出给企业的财务数据，结合《资金周报》说明大致用款的情况，并报送到财务总监和总经理审阅。
筹集资金方面控制活动主要包括：筹集计划和筹资执行两部分。其主要流程是在保证资金需求、减少借款成本和降低财务风险的基础上执行。主要涉及人员包括财务部和项目投资管理部门。筹资管理风险控制目标和风险点的主要体现如下，见表1。
（二）资金运营风险与防控体系构建
公司的总体资金比较充足，财务上采用了高负债杠杆的运营模式，使公司得到了较快的发展。但是高负债的代价是提高资产的回报率，也给公司在财务风险方面带来了巨大的隐患，一旦外部市场发生不利变化，或者受到国家针对商业地产的调控政策，资金周转就容易出现问题，继而增加公司的债务压力，公司将面临大巨大的财务风险。一旦无法适当的解决，将会给公司造成致命的打击。所以构建一个规范的财务风险防控体系非常重要。
表2 资金运营风险管理与防控分析
在筹资计划方面，要结合企业的年度预算以及融资需求，与相关业务部门确认以后，编制企业的《年度经营任务书》，结合任务书进行企业的年度融资规划。
在企业的相关制度中，应要求账面的金额不能超过企业规定的固定金额。低于企业规定的金额以下，需要经过财务总监审核。超过企业规定的金额及以上需要财务经理、总监、总经理签字才能审批提取。对企业的现金实施定期和不定期盘点。
(4)政府采取的激励无效概率为X，政府采取的激励有效概率为1-X。购房者购买和使用普通建筑的概率为Y，购房者购买和使用被动房的概率为1-Y。如下表2所示:
在资金支付管理方面，各个部门进行资金支付时，需经办人员填写《现金支付单据》等书面申请，会计结合《现金借支单》《费用报销单》等编制凭证，符合确认会计凭证的正确性，确认后才能支付，支付后要盖“付讫”字样，从而避免重复支付。
三、总结
从目前的经济发展看，商业地产的发展历史不够久远，但是财务风险管理重视程度需要不断加强，构建规范的财务风险防控体系，提升了商业地产企业风险防控能力，为企业的经营发展保驾护航。
参考文献
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