摘要：近年来，随着经济水平的不断提升，房地产行业呈现出了前所未有的发展态势，大量资金开始流入房地产行业，因此房地产行业的竞争也变得越来越激烈，如何才能在激烈的市场竞争中占有一席之地，一直是众多房地产行业都比较关注的问题。成本管理是房地产工程造价管理过程中一项十分重要的工作，对于促进房地产发展具有十分积极的意义。但是从当前的房地产工程造价成本控制管理实际来看，其中还存在一定的问题，这些问题也是影响房地产成本控制和管理的关键因素。在当前的经济发展形势下，分析房地产工程造价成本控制管理的有效对策，对于促进房地产行业更好发展，具有十分积极的现实意义。
关键词：房地产；工程造价；成本控制；管理
1房地产成本控制的工作简析
经过长时间的发展，房地产成本控制工作也逐渐形成了一套较为完整的理论体系，诸多知名地产企业都有自己系统的成本管控流程，并且在不断发展完善。成本管理工作贯穿于项目开发建造整个过程，一个较为完整的房地产成本控制工作分为好几个阶段，每个阶段都是互相制约、互相联系的。总的来说，主要包括项目可研阶段、规划设计阶段、施工建造阶段、结算评价阶段的成本控制。在进行实际的成本控制工作中，每一个阶段的成本控制要点、成本控制方法各不相同，且对外要涉及不同的单位，对内要涉及不同工作部门，协调沟通内容多，工作难度较大，因此成本人员在成本控制工作中的全局观念显得尤为重要，既要做到合理控制项目成本，又要保证项目优质高效的完成。
2房地产工程造价成本控制管理过程中存在的问题
2.1施工合同中对于工程造价的约定不明确
对于绝大多数的工程施工项目来说，施工合同直接关系着工程施工的整体质量以及施工过程中的质量控制，房地产工程造价成本控制管理同样也不例外。施工合同的有效管理对于工程质量管理具有至关重要的影响 。但是，从当前的房地产工程施工合同来看，施工合同不够规范已经成为较为突出的问题，很多施工单位对此并不重视，缺乏健全完善的施工合同管理制度，合同签订和履行显得较为随意，对于施工材料的购买、运输、设备等重要的施工内容，大多数合同中都没有相应的体现，对于施工合同的监督力度也明显不够，这些问题都将对房地产工程造价成本控制管理造成一定的不利影响。
2.2房地产工程造价成本控制管理过程中存在漏项
在房地产工程造价成本控制管理实践中，除了上述两个比较突出的问题以外，还有一个问题也是不容忽视的，那就是工程设计以及质量管理过程中存在较为严重的漏项。从目前的情况来看，很多房地产企业的工程，从招标环节开始，一直到工程施工的统筹和谋划，整个过程中一直存在较为严重的漏项，也就是说，房地产工程从组织设计到实际施工都是在短时间内完成的，涉及到的各相关方都缺乏较为充分的考虑，过度的追求工程施工进度，忽略了其中许多比较关键的环节，给后续的房地产工程造价成本控制管理造成了不同程度影响。
2.3 施工组织不健全，难以保证成本控制管理质量
在房地产工程造价成本控制管理过程中，科学规范的施工组织不仅能够有力的推动工程建设的整体进展，而且对于质量的管理和控制也具有非常积极的作用。然而在实际施工过程中，施工组织不够健全是普遍存在的严重问题，在这种情况下，质量管理过程中就会不可避免的面临一系列阻碍，使施工成本大大增加，不利于对施工工程实施有效的质量管理和成本控制。除此之外，由于施工组织的不完善，施工方在房地产工程施工之前也不会做好充足的准备，其中涉及到的施工文件，比如施工合同、工程预算以及行业建筑标准等问题都比较草率，不能按照一定的标准执行。而一般情况下，工程投资方又不断的催促施工进度，所以施工方更多的考虑是加快施工进度，尽量把工期往前赶，这就给房地产工程造价成本控制管理带来了一定困难。
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3提高房地产工程造价成本控制管理质量的有效对策
3.1项目可研阶段的成本控制
项目可研阶段的投资估算是整个项目投资费用的初步匡算，初步形成项目定位及品质，直接影响高层决策，基本决定了项目投资的上限。此阶段应该广泛搜集同类型项目经验数据，结合项目所在地实际市场信息进行编制。成本控制重点是宗地研究、建设指标和规划条件，并通过对项目的收益和风险分析，保证项目的可行性，控制投资风险。
3.2规划设计阶段的成本控制
规划设计阶段是全过程造价控制的关键阶段，此阶段的造价控制往往起到事半功倍的效果，整个项目约 70%-80% 成本控制取决于此阶段。一般工程设计分为概念方案设计、扩初设计、施工图设计三个阶段。在概念方案设计阶段，设计既需要根据地块和政策特点顺势而为，又需要注意可售比的指标，做多产品配合组合，通过多方案比选，确定成本最优方案设计。扩初设计是对方案设计进一步深化和落实，也是施工图设计的基础，在本阶段需要确定众多的单项方案，进而基本确定了项目绝大部分的建安成本，因此各方案的优化是成本控制关键。施工图设计阶段要提前明确限额设计指标，并在与设计单位合同中明确约定考核办法，以此控制项目主要技术经济指标，进而达到成本管控的目的。
3.3建立管理标准，优化工程造价成本控制管理机制
在加强房地产工程造价成本控制管理水平提升的过程中，房地产行业要构建现代成本控制和管理体系。随着社会经济的快速发展，传统的房地产工程造价成本控制管理模式逐渐暴露出了诸多的缺陷和弊端，已经无法适应当前市场经济发展的实际需求。因此，在工作实践中，房地产行业应该通过理顺质量管理层次，建立相应的工程造价成本控制管理标准，可以提升综合管理服务效能，提升成本控制和管理效率，引导房地产工程建设顺利开展，在提升发展总体水平的同时，更好的进行成本控制和管理机制创新，满足社会对于房地产工程的多元化服务需求，实现优化管理目标。作为管理者与服务者，必须要从组织架构入手，加快推进房地产工程造价成本控制管理体系改革，从体系和管理层面实现管理格局的优化，推动房地产工程造价成本控制管理水平不断向前发展。
3.4注重施工细节，优化施工组织方案
房地产工程造价成本控制管理过程中，由于施工方对于组织方案重视程度不够，进而导致工程造价成本管理控制困难的情况普遍存在，而在这种情况下，工程质量的管理也常常被放在工程结算过程中进行，这对于工程造价质量管理水平提升是十分不利的。一般来讲，要想对工程造价质量进行有效的控制和管理，施工设计阶段是比较适合的。因此，房地产行业造工程建设及施工之前，一定要重视施工组织方案的合理性，事先进行统筹和规划，注重施工细节，找出其中可能存在的冲突和问题并制定相应的解决对策。同时，应该重视人才建设，抽调具有专业知识的人员从事房地产工程造价成本控制管理工作，并且建立相应的责任机制，落实管理责任，强化管理水平。另外，对于施工机械的使用和调配，一定要高效合理，因为这也是工程造价成本控制管理过程中的一部分，这些都要在施工组织方案中有所体现。只有做好充分的施工前准备工作，才能在施工过程中更加顺利的保证工程进度，为房地产工程造价成本控制管理水平提升创造良好的前提条件。
结论
伴随我国经济社会的迅速发展，各行各业在蓬勃发展的同时，也面临着较大的竞争压力。房地产在正常的发展中，也存在着较大的运营风险，房地产成本管理中，成本造价全过程控制的应用，就是为了确保在正常的房地产企业运行中，企业可以始终将项目成本置于有效管控之中，切实做到成本控得住，利润有保障，为企业健康稳定持续发展保驾护航。
参考文献：
[1]黄吉宇 . 房地产成本管理中成本造价全过程控制的应用 [EB/OL]. 新华网 ,2014-08-14:31-32.
[2]刘岩松 . 房地产成本管理中成本造价全过程控制的应用 [J]. 赤峰学院学报 : 自然科学版 ,2015(10):51-52.
论文作者:王明翔,侯国庆
论文发表刊物:《基层建设》2018年第25期
论文发表时间:2018/9/11
标签：成本控制论文; 工程造价论文; 房地产论文; 阶段论文; 过程中论文; 项目论文; 成本论文; 《基层建设》2018年第25期论文;