探索征地补偿标准的缺陷与完善论文_何锐昌

探索征地补偿标准的缺陷与完善论文_何锐昌

虎门镇房屋拆迁办公室

摘要:近年来,我国新的征地补偿标准在制度上取得了突破,但没有摆脱计划经济的影响,市场经济环境中出现了一些缺陷。原使用补偿不符合估价原则的,综合补偿涵盖土地价值,补偿标准缺乏理论依据。完善征地制度是建立征地补偿机制、完善立法、确立公平补偿原则、建立适应市场经济环境的征地补偿评价体系的有效途径。

关键词:征地补偿;新标准;市场化

引言:新中国成立以来,我国农村征地补偿制度长期保持着地昌非价格属性的特点,直到国土资源部颁布新的征地补偿标准后,形势才有所好转。

一、描述了新的征地补偿标准

征地补偿新标准是指征地统一年产值标准和征地区片综合地价标准。根据2005年国土资源部下发的《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》(简称《通知》)中概念及内涵的表述,征地统一年产值标准是指在一定区域范围内(以市、县行政区域为主),考虑征税后的耕地类型、质量、等级、农户和农业对土地价格的投入等因素,三年后主要农产品的平均产量以综合利润为主要依据进行计算;区域土地综合地价标准指的是土地利用总体规划在城市行政区定义范围内的建设用地,土地类型的基础上,生产地点,土地、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系和当地经济发展水平和城市居民最低生活保障制度,划分区域的土地,并使用土地价格因素修正,土地征收案例比较和年产值比值法对综合征地补偿标准面积的测量。

新征地补偿标准的实现是一个重要的突破,在中国征地制度改革,它不仅提高了土地补偿费用,减少地方政府的随机性,更重要的是土地征用补偿,土地价格的名字命名,承认在我国土地征收补偿中,土地征收补偿作为土地征收补偿进入市场为土地征收补偿奠定了理论基础。但是,新的薪酬标准是建立在现有制度框架的基础上的,仍然保留了计划经济时期的思想和方法,不符合市场经济环境,需要了解其中存在的问题,找到可行的解决办法。

二、征地补偿新标准的缺陷

1新的薪酬标准与原评估原则不符

现代估价理论及我国《城镇土地估价规程》都明确规定,土地估价要遵循预期收益原则和最有效利用原则。预期收益原则要求“土地估价应以待估宗地在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据”;最有效利用原则要求“土地估价应以待估宗地的最有效利用为前提。判断土地的最有效利用以土地利用是否符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等为依据。”将此两原则应用于土地征收补偿,则征地补偿价格应由建设用地的土地收益来决定。因为建设用地的收益是征地后的预期收益,建设用地是符合城市规划的最有效的利用方式,用地者要为取得建设用地而付出代价。

我国现行的土地征收补偿制度规定,应当按照土地的原始用途进行补偿。土地管理法第四十七条规定:“征用土地的,按照被征用土地的原始用途给予补偿”。由于土地征用前的土地使用更多的是农业用地,所以根据原始土地使用补偿更多的指向农业用地补偿。即使新思维的补偿标准和农业土地补偿,不仅征收土地统一年产值标准计算根据农业使用的土地收入,和区域土地综合地价标准主要是农业使用的土地收入作为计算征地补偿的基础。而在各种收入用途的土地上,农用土地收入最低。以占比最大的稻田产值为基础,我国水稻平均亩产为380公斤,贸易价格为2.8元/公斤,每亩产值可达1064元。在冬季,经济作物是根据油菜籽的计算种植的。每亩平均产量为220公斤,成交价为3.7元/公斤。每亩的平均产值约为1878元。按最高赔偿金额30倍计算,最高赔偿金额为每亩56000元左右。相比之下,土地被征用后转移到建设用地的数量要高得多。据统计,2012年,中国国土资源部土地出让面积和合同成交价分别为32,800公顷和2.69万亿元,每亩约56万元。在这个粗略的估计中,农民征收土地的最高补偿仅为土地出让费的10%。可以看出,地方政府根据原有的使用情况,获得了大量的土地增值效益。

根据补偿的原始使用,可以看出我国城乡二元结构资源配置的不平衡和非物质性现象。在市场经济环境下,城市土地被分配到市场上,以市场价格转让,而农村土地仍受制于计划经济模式下的低补偿征地制度。在农村地区,农民以市场价格购买他们的生产资料和生活资料,但是他们使用的主要劳动资料-土地-只能被国家以低价征用。土地补偿的原始使用是土地补偿费用较低的主要原因。如果不改变这种做法,由此产生的社会矛盾将继续存在。

2新补偿标准的全面性掩盖了土地的价值

从理论上讲,地租和地价是土地所有权的经济实现形式。在征地补偿费中,由于所有的损失都是由土地所有权的损失造成的,因此对土地所有权价值损失的补偿应是征地补偿费的主要内容。我国现行的《土地管理法》第四十七条第二款规定,征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费和地上附着物和幼苗的补偿费。耕地补偿费为被征用前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地安置补助费,按照需要安置的农业人口数量计算。每一个需要重新安置的农业人口的安置补助标准是被征用前三年平均年产值的四到六倍。征地前三年土地补偿费和安置补助费之和不得超过平均年产值的30倍。土地权属补偿费、土地使用权安置补偿费、农民生活来源补偿费、土地附着物补偿费、土地上的绿色农作物补偿费是对农民投资损失的补偿。

期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆由于这些补偿成本的性质不同,部分补偿是正确的。但新标准取消了个人补偿的做法,将土地补偿与安置补偿捆绑在一起进行综合补偿。这种做法混淆了土地本身价值与附属价值的界限,从而掩盖了土地的真实价值。在我国目前农村集体土地产权不完全定义清楚,如果我们不区分土地补偿费和安置补助费赔偿,土地所有权和使用权土地承包经营权不能真正体现自己的价值,农民不能分享,在土地征收补偿农村集体和个人之间的分配不平等将继续存在,甚至更严重的,这将是一个土地征用补偿纠纷的隐患。

3新的薪酬标准缺乏科学的理论依据

现代土地估价制度中的每一种估价方法都有相应的理论依据。收益法资本化的理论基础是期望原则。根据预期原则,未来土地预期回报是决定当前土地价格的重要因素。西方经济学认为土地价格是土地租金的资本化或净收入。美国经济学家伊利说:“预期变成了一系列土地收益资本化价值基金,经济上被称为土地的资本价值,在通俗的词汇里被称为土地价格。”收益资本化法通过降低利率反映土地净收益(地租)与土地价格的关系。

我国土地补偿费用的计算方法主要是年产值的倍数。土地征收统一年产值标准的计算公式为:土地补偿费=被征地亩数×年产值标准×补偿倍数;安置补助费=需要安置的人数×年产值标准×补偿倍数。征地区片综合地价标准的计算公式为:征地区片综合地价=区片土地年产值×(区片土地补偿倍数+区片安置补助倍数)。在表现形式方面,年产出值倍数的方法与收入资本化方法中的收入乘数法相同,但产出价值的方法却缺乏理论依据。按照预期原则,地价是土地未来净收益(地租)的资本化,可以恢复为地价。,虽然土地价格可以恢复为纯收益的土地,但土地产值不能降低价格,因为土地价值不仅包含纯收入还包含其他生产要素的价值,如生产价值,劳动价值和投资利益和营业利润,等。因此,年度产值乘以一定的多个土地价格,但一些生产要素的价值的总和。除了我国土地征收补偿费计算的年产值并没有真正被征用的土地产值外,补偿费比例与土地减幅率无关,也是政府颁布的数字标准。在这种情况下,以多元方法计算土地价格理论的年产值,征地统一年产值和区域土地综合价格标准都不是真正的土地价格。这种补偿标准不能正确反映土地市场的供求关系,滞后于社会经济的发展和农民的实际需求。

三、建立市场补偿机制是完善征地制度的有效途径

1完善立法,确立公平补偿原则

我国目前对于征地补偿的规定只存在于《土地管理法》的部分条款中,还没有系统而完整的征地立法,而且没有确立公平补偿的原则,导致征地补偿费的计算偏离市场价格而且数额偏低。世界上大多数国家,征地补偿是以土地公平市场价格为补偿标准的。如美国建立“公平补偿”的土地征收的原则,公平市场价值不仅包括土地征用补偿价格,还包括土地征用造成的其他损失,如其他土地征用赔偿和赔偿损失,包括生活和就业;征用土地的现有价值不仅应当得到补偿,而且应当得到土地未来预期价值的补偿。

我国应制定《土地征收法》等相关法律法规,明确补偿原则、补偿依据、补偿范围、补偿方式,无论公益性土地的性质是否按照公平的市场价格进行补偿。征地补偿不应只考虑土地的现值和未来的预期价值。此外,从土地保护的角度,考虑土地投资的土地使用者,征地补偿价格与农业土地等级相关,农业用地评级结果的补偿农民土地投资,避免农民掠夺性使用短期行为,如土地,有效地保护土地资源。

2建立适应市场经济环境的征地补偿评价体系

我国《城镇土地估价规程》主要为城市土地估价而制定,农村土地征收尚未有技术性估价规程,估价人员、估价原则、估价程序以及估价方法都缺少专业要求和技术指导,这也是我国二元结构在土地估价行业的失衡表现。有必要打破城乡土地价值划分的局面,将城市土地价值规则修订为适合城乡土地价值规则,涵盖农村土地征用的补偿。征地补偿应以土地权益补偿为基础,完善补偿项目。土地权益补偿应包括土地所有权补偿、土地承包经营权补偿和土地占有权益补偿。土地所有权补偿是指农村集体经济组织对土地征收的补偿,应当移交给集体经济组织。土地承包经营权补偿是指承包人因再次不能承包土地而遭受的损失的补偿。土地依附补偿是对土地上的绿色幼苗和建筑物的补偿,应当给予土地所有人。考虑到农村土地流转的因素,应加大土地租赁权补偿、干预补偿和经营损失补偿的内容,保护土地承包者和租赁者的合法权益。

结束语:房屋拆迁涉及每个房屋所有权人的切身利益,如何继续推动中国城市化进程的当前什么时候维护社会公共利益和个人利益和安全,不仅对城市发展和社会稳定具有重要意义,并直接与房屋拆迁工作接近的情况。开展征地和拆迁工作,我们必须尽力保护合法权益的人已被移除,争取理解和支持的人已被拆除,拆除解决困难问题,促进社会的和谐发展。

参考文献:

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[2]王中华,范莹莹.安徽省征地拆迁与补偿安置工作问题及对策研究.合肥学院学报:社会科学版,2013.5

[3]梅新育.防止征地拆迁补偿过高问题积重难返.中国市场,2013.6

[4] 左静.实现土地征收价格市场化的有效路径.辽宁行政学院学报,2015.1

论文作者:何锐昌

论文发表刊物:《基层建设》2018年第23期

论文发表时间:2018/9/11

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