摘要：在社会经济快速发展的今天，城镇化的建设和商品房经济的发展给房地产行业带来了新的机遇也带来了更为残酷的市场竞争的环境。在房地产开发项目进行的过程中，对于项目的成本控制工作是提升房地产开发商企业的核心竞争力的关键性因素，利润的不断地增加是其长期发展的内在的动力。房地产开发项目的成本控制工作的核心要点在于对决策成本、设计成本的控制的工作。
关键词：房地产开发；项目前期成本；成本控制
1房地产项目开发特点
房地产项目开发过程中，由于具体的房地产项目多数是一次设计的，而且部分的开发项目更多的只能够使用指定的设计方案，并不能够像其他产品可以有选择性的使用其他设计方案，所以多数是具备一次性特点。房地产项目非常复杂，涉及到了规划、土地管理、勘测、施工、消防、供水、供电等政府部门，在房地产项目开发建设前期需要取得各个部门的支持与协调合作。此外，房地产项目往往具有多变性特点，在具体的房地产操作过程中，很多地区的房地产的消费客户群体在发生多样化的变化，具体的房地产产品类型也更加多样化，市场营销的渠道和房地产项目的周边环境也在发生大量变化，需要融入各地城市的大环境。由于房地产产品的建筑风格和具体的设计类型，可能会受到社会大众和客户群众的需求变化的影响，所以导致其房地产项目开发特点也存在大量的不确定性。
2房地产项目前期开发工作中的成本控制存在的问题
2.1项目设计阶段成本控制存在的问题
在图纸设计阶段和工程材料确定的过程中，要合理的选用原材料和进行数目、规格的确定的工作，以免在工作的过程中出现施工图和前期规划设计不相符的情况出现。建筑工程的设计阶段的成本控制的过程中，受到外界市场的影响是非常大的。因此在工作中应该先对市场进行先行的调研的工作，增强对其变化的预测的工作。材料的价格受到市场供需的波动影响，变化随市场在一定的范围内波动。因此，在进行成本控制的编制预算的过程中，要根据经验进行价格波动的相关计算，将价格波动考虑到工程造价的范围之内。但是价格波动受到的外界因素众多，因此精准把握的困难比较大，成本控制工作的精准度就受到了一定程度的影响。
2.2项目招投标阶段成本控制存在的问题
在项目招标进行的过程中，所面临的的问题主要为以下的几个方面的内容：①在工程量清单和工程量的管理的过程中存在着不完善的现象出现，在工作中对于工程量的编制工作不够准确。②在住宅楼的建设的过程中由于设计的条件的限制在设计工作进行的过程中大同小异，但是在内部的钢筋使用等方面存在着明显的不同，在材料的使用量的核算过程中存在着不足。③在竞标、开标的过程中，缺乏专业人员的审核的工作，在工作中价格成为了衡量工作的唯一的标准，这对项目资源的合理分配和质量工作存在着威胁。
3房地产项目前期开发工作中的成本控制对策
3.1投资决策的成本控制
投资决策是房地产开发项目前期的一个重要环节，其主要作用在于确定房地产项目的建设地址、标准、规模，对于项目进行定位，确定融资方式等。房地产开发项目投资决策的科学性、准确性直接决定着整个项目的成败。因而，确保投资决策的准确与合理，是确保成本控制取得预期效果的前提与基础，是前期成本控制的要点之一。在该环节需要尽量减少投资决策的失误，以避免后续房地产开发项目的成本失控，造成不可挽回的损失。根据项目的资金规模和市场需求，科学地确定项目的规模与定位，制定合理的项目标准，才能够将成本缩减至最低。
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3.2项目设计阶段的成本控制对策
一是选择优秀设计单位。在市场经济规范情况下，房地产企业在选择设计单位的时候，也应当加强管理工作，比如通过对竞争机制的引进，从而实现对优秀设计单位的成功委托，进而确保该设计单位设计施工图的准确性、合理性、先进性。避免因为设计质量问题而导致方案修改，并在设计建设中因方案修改导致频繁返工，进而导致成本增加。其实，优秀的设计方案也可以通过招投标的方式来挑选到，避免因为设计方案的落后，从而对项目的销售造成不良影响，进而使得房地产企业投入的资金迟迟无法回收，增加资金成本，并影响房地产企业的经济效益。
二是实行限额设计。所谓限额设计即是指按批准的设计任务书和投资估算，控制初步设计，按照批准的初步设计的总概算，去控制施工图的设计。实施限额设计，强化设计经济责任制，是控制设计“镀金”的有效方法。只要设计获得批准，就需要对变更程序予以严格控制，设计不得轻易变更，确保不轻易突破投资限额，因为频繁的设计变更很可能会导致成本的提高。此外，房地产企业还可以通过分析、比较同类房地产项目的技术指标，从而实现对自身设计的不断优化，进而为降低工程造价奠定基础。
3.3加强设计单位的沟通交流并强化变更设计的管理
项目工程设计阶段，应该要结合具体的工程建设需要，做好变更设计。项目工程设计阶段，设计变更发现的越早，对项目工程的损失越小，如果发现的越晚，造成的损失就会越大。从另一方面来说，项目工程的设计阶段出现变更，只需要做好对项目工程建设图纸的修改，并不会造成实质上的施工损毁，如果在施工阶段发现需要变更的情况，就需要对已经施工建设的工程进行拆除，导致项目工程建设材料和资金出现大量损毁。所以必须在项目工程的设计阶段做好控制，尤其要加强与设计单位的沟通交流和技术对接，从更多方面和全面化的角度来做好对施工设计图纸的审核管理，尤其要确保项目工程的设计深度满足具体的工程建设和设计要求，有效减少图纸的差错和疏漏等情况，以此将设计变更控制在设计阶段的初期，为后续的施工建设打好坚实的基础，避免由于施工设计变更来对工程造价控制带来的巨大损失和影响。为此，需要与设计单位建立畅通的沟通渠道，加强设计跟踪和指导，建立例会、汇报会制度。就设计中的关键问题进行讨论，寻求解决方法或意见，以便于下一步设计的继续。此外，应该要确保设计的质量，给设计单位充足的设计时间，以此来能够规避设计中出现的不良行为，为后续的工程建设和成本控制打好基础。
3.4招投标的成本控制策略
在房地产开发项目招投标环节，招标工程标底价格、标底价格审查、招投标过程管理等都会影响到后续的成本。为此，招投标环节的成本控制需要采取以下几个方面的措施：①建立招标文件专家审核制度，在将文件报送监管部门备案前应该先组织专家针对项目招标文件开展细致的审核，对于拟招标工程项目的评标办法进行合理性分析；②严密防范投标单位串标的现象。投标单位如果私下商议串标，会使成本控制受到不利的影响，因而在成本控制中需要重点防范；③预防中标价低于企业个别成本的情况，因此在招投标中需要慎重使用综合评标办法，尤其是无标底综合评标办法的使用药更加慎重。
结束语
总之，成本控制是一项关乎房地产开发项目经济效益的重要工作，在现在的房地产开发项目管理中必须引起足够的重视。作为其中一个重要环节的前期成本控制，必须从投资决策、设计、招投标等前期工作入手，加强成本控制的力度，采取有效的措施提高控制的效果。
参考文献：
[1]李新贞.企业财务管理中的成本控制工作分析[J].时代金融，2018（21）.
[2]王启亮.探讨房地产企业在新时代环境下的财务管理[J].中国集体经济，2018（27）.
论文作者:汪阳琴
论文发表刊物:《基层建设》2019年第20期
论文发表时间:2019/9/25
标签：成本控制论文; 项目论文; 过程中论文; 工作论文; 房地产项目论文; 阶段论文; 房地产论文; 《基层建设》2019年第20期论文;