【摘 要】近些年，随着房地产行业的火热，对比房屋销售价格相对的不可操控, 为争取合理的最大额度的经营利润, 势必在主观上可操控的工程成本控制上下功夫。因此如何有效地控制工程造价, 提高企业在市场上的竞争力,增强企业的经营创利能力是摆在每一个房地产开发商面临的重要课题。
【关键词】房地产 工程管理 项目成本管理
前言
房地产业是一个资本密集型行业，资金的强弱决定其在竞争中的优劣，并有规模出效益之说。现在的中国房地产市场，除了资金扛杆、资源杠杆以外，最重要的经营管理水平，不论是大型房地产企业，还是中小型房地产企业，其生存的策略不以大小论英雄，而是管理出效益，根据自身规模，选择灵活高效的经营开发项目，狠抓项目成本管理，这才是房地产企业健康发展之根本。
1房地产工程管理的内容
1.1 房地产开发的前期工作
前期工作是指房地产企业的任何一个工程项目从获取到土地使用权开始到进入工程实体建设前的管理工作。简单地说，就是自房地产企业土地竞标中标到工程实体开始建设为止，这个阶段是管理的核心，最关键。在这一阶段的主要工作是规划设计、方案设计、施工图纸、招投标文件、施工合同以及工程现场的实际情况勘查等，任何一项漏洞或错误都会对以后的管理造成工作上的被动和经济上的损失，这阶段对项目投资的影响程度在95％以上。
1.2房地产开发的设计管理
房地产开发的设计管理应做好三项工作：一是选择优秀的勘探设计单位，切忌因过分强调节约设计费用而选择素质差、缺乏设计实力的设计单位，一定要以设计观念先进，设计实力雄厚，成本控制合理等为依据，择优选择设计单位承担设计任务；二是保持与设计人员的工作性沟通，随时掌握设计的进度，及时解决设计中出现的、需由房地产企业确定的相关事宜，同时，要把对于项目的设计要求、希望达到的目标等与主要设计人员进行沟通；三是要督促设计单位严格执行国家有关强制性技术标准，注重提高工程的科技含量，并按要求进行施工图审查。房地产企业要以身作则，不要自行变更已审查批准的施工图设计文件，以杜绝工程隐患，确实需要变更图纸时，必须按照有关规定，办理相应手续。
1.3 房地产开发的项目工程管理
1.3.1 施工合同管理
有效的施工合同管理也是合理节约开支、提高房地产开发项目投资效益的关键环节。
1.3.2 工程质量管理
工程质量是工程之根本，只有在满足质量要求的情况下，工程进度管理才有意义。“造名，更要造实”，好的小区名称必须要有好的产品来保证，工程质量管理是项目管理工作的重点。房地产企业的工程管理人员，要善于把握全局，引导、协调并督促设计、监理、施工等单位共同完成好工程质量的管理任务。
1.3.3 工程进度管理
工程进度管理在房地产项目管理中是极为重要的工作内容，因为其不仅关系到房地产企业和施工企业的切身利益，还涉及到业主的利益。为此，要督促施工企业结合工程实际，编制出切实可行的施工组织设计和进度计划，以确保工程按进度计划顺利竣工交付使用。
1.4房地产项目的成本管理
1.4.1成本效益观念
在市场经济环境下，利润是企业追求的首要目标，房地产企业成本管理工作也应该树立成本效益观念，实现由传统观念向现代观念的转化。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆
1.4.2 成本的系统管理观念
受长期计划经济观念的影响，房地产企业在成本管理中往往只注重生产成本的管理，忽视其他方面的成本分析与研究，这种成本管理观念远远不能适应市场经济环境的要求。在市场经济条件下，房地产企业应该树立成本的系统管理观念，将企业的成本管理工作视为一个系统工程，强调整体与全局，对企业成本管理的对象、内容、方法进行全方位的分析研究。一方面，为使产品在市场上具有强大的竞争力，成本管理就不能再局限于产品的生产（工程管理）过程，而应该将视野向前延伸到产品的市场需求分析、相关技术的发展态势分析以及产品的设计上；向后延伸到业主的使用、维修及物业管理上，按照成本全程管理的要求，就会涉及到产品的信息来源成本、技术成本、后勤成本、生产成本、库存成本、销售成本以及维修成本、处置成本等成本范畴。另一方面，随着市场经济的发展，非物质产品日趋商品化，与此相适应的是成本管理的内环也应由物质产品成本扩展到非物质产品成本。
2项目成本管理在房地产工程管理中的运用
2. 1设计阶段的成本控制
据统计, 在初步设计阶段, 影响项目投资的可能性为75%~ 95%, 在扩初设计阶段, 对工程造价的影响只占工程总造价的35%~ 75%, 在施工图设计阶段, 影响项目投资的可能性为5% ~ 35%。按价值工程的理论来说, 加入设计费的投入可以降低建设项目的成本, 即增加10%的设计费可节约5%的总工程造价。
2. 2工程承发包阶段的造价控制
招投标方式可以分为公开招标和邀请招标, 就形式上来说有施工图招标、工程量清单招标、费率招标等, 不同的工程选择适合不同的招标方式, 不同的招标方式都有其优缺点。多层住宅技术成熟, 工期短,一般采用施工图招标。高层、超高层住宅工期长, 设计变更多, 一般采用工程量清单招标。工程规模大, 工期要求高, 边设计边施工的工程采用费率招标, 该方案缺点是造价事先不确定。施工图招标及工程量清单招标如工程图纸齐全, 房地产企业可委托中介机构编制标底, 确定预期价格。多层住宅施工图招标的工程可采用总价合同。工程量清单招标工程往往采用单价合同, 设计变更按实际调整。对于材料价格风险, 可采用约定涨价和降价风险范围, 一般主要材料涨价和降价幅度为5%, 风险分担, 风险范围内材料涨降价由施工单位承担, 风险范围之外由房地产企业承担。
2. 3施工阶段的成本控制
强化“成本”意识, 加强全面管理; 编制成本计划, 确定成本控制对象;完善成本控制制度; 制定有效的奖励措施; 审查施工组织设计和施工方案; 控制工程款的动态结算; 控制工程变更。在施工阶段, 要不断进行直接费用监测和间接费用监测分析。因此。若要做好施工阶段的成本控制, 就必须做到事前控制。而事前控制最重要的就是加强图纸会审工作。
2. 4工程预决算的成本控制
在下一步的项目开发中, 还需进行建设工程过程的造价监控。建设工程过程的造价监控一般是指建设造价咨询等社会中介机构, 接受发包方( 房地产企业) 的委托, 运用专业技术知识, 自项目立项至竣工结算, 为房地产企业提供建设项目全过程、全方位的造价咨询服务。通过工程造价的监控, 确保投资价款的合理使用, 最大限度地发挥建设工程的投资效益。
结束语
总之，项目成本管理是一项复杂、系统、细致、长期的管理工作，需要全体从业人员的共同协作，才能实现对项目全面的成本管理。房地产工程项目的管理者要有预见性和战略思维，在成本管理问题上要从整体利益出发，有效增进项目开发经济效益、降低工程造价成本，提高企业市场竞争力。
参考文献
[1] 李荣. 浅谈房地产工程全过程造价控制管理[J]. 新经济. 2016(21)
[2] 周云军. 浅析房地产工程管理[J]. 中国新技术新产品. 2013(02)
[3] 宣文,吕清伢. 浅谈房地产工程管理[J]. 科技资讯. 2012(02)
[4] 刘敬云. 浅谈房地产工程质量问题分析与管理措施[J]. 中国西部科技. 2010(05)
论文作者:王辰辰
论文发表刊物:《低碳地产》2016年8月第16期
论文发表时间:2016/11/15
标签：成本论文; 工程论文; 房地产企业论文; 成本管理论文; 项目论文; 施工图论文; 阶段论文; 《低碳地产》2016年8月第16期论文;