摘要:房地产测绘是房产管理部门收集房地产信息的一种管理方法。然而,在实际应用过程中,由于各种因素,如设计变更,施工技术,测绘技术,测绘方法等,导致房屋预测与实际测量面积之间存在很大差异。因为房产的面积与价格密切相关,所以房屋的规划面积与实际测量面积之间的差距非常容易导致矛盾和纠纷。本文分析了房地产实际中预测面积与测量面积之间差异的原因,合理分析了差异的来源,并力求科学地解决房产实际过程中的面积差异问题,并给出合理化建议。
关键词:房产测绘;预测面积;实测面积
引言:由于目前的房屋测绘单位与测绘标准存在一定的差异,因此预测与实测面积的差异不可避免。但是,将测绘标准进行统一,并不断提高测绘工作人员的测绘水平,严格把控施工公司建设的规范化,这将有助于缩小规划与被实测面积之间的差异,从而有效减少因预测实测面积不符而产生的纠纷[1]。从而有效地促进房地产市场的健康有序发展。
一、住房面积预测和实际测量差异的原因
理论上,不同的测绘单位在绘制同一房屋时,房屋测量面积之间具有一致性。但是,由于房屋的规划和房屋的测绘基点不同,规划面积和实际测量面积也不同。在通常的实际情况中,如果房屋的规划面积大于房屋实测面积,则预售房屋的面积将会小于预期,从而影响开发商的利益。
1.施工因素。房地产预测过程缺乏客观数据。客观数据的缺乏造成了预测只能依靠图纸,结合相关的工程数据和相关的国家标准来预测面积。但由于在施工过程中施工操作不正确或不标准,使用材料不规范等问题,造成实际建筑中与设计要求不一致,实际数据与设计数据之间存在一些差异,导致预测面积和测量面积不同。
2.设计图纸更改和数据采集过程中的差异。设计的图纸更改是规划面积和实际测量面积产生较大差异的主要原因。房地产规划主要通过施工图纸完成,对于公用面积的确认以及数据的采集没有直观的印象和理解,因而造成实际应用过程中无法进行实际操作等问题。同时,房屋设计在后期的大部分数据都是通过现场实际测量完成的,因而在房屋的施工过程中,房地产开发商需要在一定程度上改变图纸设计,以符合实际操作需要,这也在一定程度上导致了实际测量面积与设计面积之间产生差异。此外,完工后公共空间的变化是预测与实际测量差异较大的原因之一。为了满足居民的需求,每栋建筑通常都有一定的公共空间,如消防室,车库,仓库,地下室,公共设施和其他公共场所。如果在设计或施工期间改变了公共空间,共用面积被放大或缩小,将直接导致导致计划面积改变。
3.测量不规范。当商品房预售测量机构预测房产面积时,某些测量机构对相关的国家房产测量规范的理解不是很透彻,而且测量过程不规范,导致测量面积出现误差。此外,在测绘过程中,有许多测量工作人员的技术水平和实际经验未达到所需标准,并且具体的测量环节与标准有出入,导致许多房屋面积预测与实际测量之间存在较大差异。同时,由于不熟悉计算规则和方法或由于某些个人遗漏而导致的计算错误,也造成了测量人员测量结果的不准确。
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二、减小预测与实测面积差距的解决措施
1.加强对施工过程的监督。加强对施工过程的监督,既可以保证项目的安全,质量和进度,又可以有效解决房产预测面积与实测面积差异化的问题。加强工程监管可以有效的减少由于施工方法不正确所造成的施工误差,在一定程度上杜绝施工过程中私下改变设计的情况,消除由一些材料的性能引起的尺寸变化,以及由一系列问题引起的预测数据和测量数据之间的差异。例如,定期抽查测量施工现场的数据,然后与预测数据进行比较[2]。此外,还要检查一些建筑材料的尺寸和性能,以确定是否符合设计要求等问题。
2.统一住房面积计算原则,消除住房实际面积与规划面积差异的最根本途径是为房产和规划部门实施统一住房面积计算规则。因为牵扯到房屋所有权的确定,开发商和房地产管理和登记机构的实际需要,所以住房测绘领域必须准确到每户每室,以统一的标准进行测量与分摊,从而确保所有业主的合法权益得到有效保障。
3.创建一支高素质的测量团队。测绘工作高度精细化,对专业的要求很强,在测量技术和方法方面最为重要。此外,对于设备的规范化使用也也有着严格的要求,因此测量工作有一定的难度。这不仅要求测量员需要掌握大量的建筑设计的知识,同时还要深入了解建筑图纸中的相关设计,对房屋物业管理规定和建设项目审批流程也需要进行学习和掌握。测量人员是房地产测量的执行者,其测量专业素质的高低将直接影响测量结果的准确性。因此,需要对测量人员专业知识、职业素质,以及道德素质等方面进行专门的培养,以求打造一支高素质、高能力、高标准的测量队伍,为测量工作的进一步实施做好充分的准备。
4.注重细节。房产测量是一种非常精细的工作,所以在测量时我们应该注意细节的处理。在实际建筑中,测量的细节主要有:如何处理阳台尺寸、房屋的内部上空以及如何确定墙面粉层的厚度测量时的处理方法等。在正常情况下,房屋上空的处理应避免重复计算。粉末层的厚度应参照建筑设计确定,并根据实际情况确定粉末层的厚度,并采用合理的测量方法,以保证预测面积与实测面积的差异最小[3]。
5.加强对政府部门的监督。政府应加强对建设过程的监督和完善,对一些为私人利益而篡改设计的人应加强监督和处分力度,必须依法审查和批准所有施工环节以及所需要的工艺修改。并对相应的一些建筑相关单位,如建筑商,监管部门等应加强管理力度。
结语:住房面积预测与房地产测绘实际测量的差异受多种因素的影响,因此我们必须针对不同的影响因素采取有效措施,尽量减小差异。此过程需要各个阶段不同部门的全力协作配合。通过统一的测绘标准,提高测绘水平,规范施工等方法,有效缩小预测与被实测面积之间的差距,从而有效的减少购房和推广纠纷发生,推动房地产市场健康有序发展。
参考文献:
[1]杨小雅,蒲文君.水文地质勘察中常见的难点和对策解析[J].城市建设理论研究(电子版),2015(25).
[2]张建超,闫峰.房产测绘中房屋面积预测和实测对比之我见[J].民营科技,2013(03):283.
[3]肖淑红.关于房产测绘中面积差异和纠纷的分析[J].测绘与空间地理信息,2015,35(2):199-200.
论文作者:成玲
论文发表刊物:《基层建设》2019年第5期
论文发表时间:2019/4/19
标签:测量论文; 面积论文; 差异论文; 房屋论文; 房产论文; 数据论文; 过程中论文; 《基层建设》2019年第5期论文;