摘要：房地产开发管理是房地产企业系统性的管理手段之一，在进行房地产开发管理过程中，必须要以房地产项目的实际情况为出发点，并且运用科学合理的管理手段，促进房地产项目开发工作的顺利进行。本文将通过对房地产开发管理的意义以及房地产开发管理的特点进行分析，进而对房地产开发管理工作的基本工作细则进行阐述，以供参考。
关键词：房地产；开发管理；特点；问题；工作细则
前言：随着我国城市化水平的快速发展以及人口数量的不断递增，人们对住房的需要越来越大，房地产行业达到了前所未有的发展高峰，在这样的情况下，各个企业为了提升自身市场竞争力，都争先恐后的开始进行大规模的房地产开发，房地产行业的开发成为了促进我国
国民经济发展的重要性支柱产业。然而，虽然房地产开发给我国经济效益的提升带来了较大的机遇，但同时也在一定程度上加大了住房开发风险，使得该行业在日益激烈的市场竞争环境下所面临的压力越来越大。因此，在此背景下，为了更好地促进企业长远发展，使房地产开发行业能够获得竞争优势，房地产企业应该尽快从房地产开发管理工作中的三个重要基本工作出发，找到管理中存在的基本问题，对其进行适当的调整和改进，使房地产的开发能在保证住房高质的情况下，促进国家和企业综合效益的有效提升，实现目标的长远发展。
1 房地产开发管理的含义
房地产开发管理目标就是高效完成建设项目目标。基于项目经理负责制，并结合工程发放意义与开发方法等基本理论，按照房地产开发管理项目的规律，对工程建设进行系统性较强的组织、计划、协调、监管以及内部控制管理，实现房地产建设全过程的生产要素优化配置，高效完成房地产开发目标，进而达到房地产开发管理根本意义。由于房地产开发管理系统较为复杂，因此必须有一整套科学、合理、规范、高效的管理体制作为保证，方可对工程建设全过程实现协调与统筹，达到实现工程建设的最终目标。
2 简析房地产开发管理工作在整个行业的重要性
随着我国人民整体消费水平有所提升，其消费观念也从保守转型为承受基础上的理性长远消费，这种需求量的剧增直接使房地产行业在整个经济市场迅速膨胀，并且产生了剧烈的竞争局面，很多相关的企业为了实现高效的竞争优势，在整个经济综合市场站稳脚跟，纷纷开始进行房地产开发的管理工作，这对于增加竞争优势，加快经济增长具有重要的意义。在当下的经济发展环境当中，当代的房地产管理工作可有了新的气象，无论是在研究细节上，还是在运行理论上，都更加规范化、科学化和人性化，这种发展是整个房地产管理行业的福音，其影响力和价值都是不容忽视的。在房地产企业发展的过程中，要想平稳顺利的发展，必须以提升经济效益作为根本目标，在不断成熟和完善的相关机制下，严格控制好每一个工作细节，从而能够使其有条不紊地实施和开展相关工作。
3 分析房地产开发管理特点
3.1房地产开发管理寿命周期性特点
房地产项目管理的目的是为了能够在一定程度上对开展一次性房地产工作进行控制以及规划，从而能够保障房地产项目在一定的期限内达到所预期的目标，充分发挥出房地产开发的主要功能所在。如果房地产开发工程目标得以快速的实现，相对于房地产开发项目来说，其自身的价值就会消除，由此不难看出，房地产开发管理寿命周期性特点是客观存在以及可以预知的。
3.2房地产开发管理复杂性特点
由于房地产开发涉及的部门相对比较多，在进行管理过程中需要覆盖大量的组织以及学科性内容，因此，相关管理人员需要具有较强的综合性知识水平才能有效的处理好房地产开发管理过程中出现的一系列问题。从实际的房地产开发管理工作的现状上看，在管理中缺乏一定的经验，执行过程综合不可避免的会出现一系列的不确定因素，从而在一定程度上增加了房地产开发管理的复杂性。除此之外，在进行房地产开发管理实践过程中，需要具有不同经历以及不同组织的人员构成一种全新的房地产开发管理组织机构，通过其共同的沟通以及协调方式，在满足房地产开发进度、技术以及项目成本等相关要求的基础上，从而实现对房地产项目进行有效的开发以及管理。从上述的分析中不难看出，在进行房地产项目开发过程中，所体现出的系统性以及复杂性的特点，在一定程度上对房地产项目开发的质量有着直接的影响。
3.3房地产开发管理阶段性特点
在进行房地产开发管理过程中体现出较强的阶段性特点，在房地产开发的每个阶段都能通过施工类型进行合理的任务划分，由于房地产开发所处的阶段存在着一定的差异性，因此，房地产开发管理的工作内容以及基本定义也存在着较大的差异性。通常情况下，在进行房地产开发过程中，企业相关管理人员必须要从房地产开发工程的实际情况为出发点，突出需要完成的项目内容，制定完善的开发管理目标，并对管理措施进行有效的执行以及实施。
4 房地产开发管理工作中的问题及基本工作细则
在房地产开发管理工作进行的过程中，其有固定不变的三个重要基本工作，其中包括开发用地规划管理工作、开发工程管理工作和开发项目风险管理工作，这三项工作的共同实施形成了整个房地产开发管理工作的整个流程，这三者是息息相关，彼此促进和制约的，只有将三项重要工作进行科学的细分和实施，就会事半功倍。
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4.1房地产开发用地规划管理工作
在房地产开发企业进行管理工作的过程中，房地产开发用地规划管理作为三项工作中的重要组成部分，其中还包括出让土地使用权流程中的规划工作和开发工作。在运行管理的过程中，由于经验匮乏，加之没有科学的体系指导，导致漏洞百出，在众多的问题当中，首先突兀的是城市规划问题。首先，在房地产进行土地规划的过程中，很多房地产商为了在尽量短的时间内能够获取更加物超所值的土地，其都会在毫无目标的情况下进行大量收购，然后会出现囤积荒废土地的现象。在我国城市建设工作大力开展的过程中，规模的迅速扩大化使土地粗放现象越来越普遍，也在随着年数的增加越来越严重，导致囤积的土地被大量浪费。其次，在改造陈旧城市的过程中，由于施工人员纪律懒散，没有良好的管理机制和监督体系，使速度过于缓慢，没有在合理规划时间范围之内。第三，在城市规划的过程中，衡量一个城市是否具备先进文明城市的条件，在于看他能否将规划问题视为重要经济利益点，能否将基础设施建设壮大，一个没有先进设施的城市，就不会实现为人们提供便利条件和服务，那么必定会与先进城市建设有巨大的悬殊。第四，人口对房子的需求量与保障房的入住率数量不相符，也就是很多人认为保障房过于稀缺，无法满足人们的刚需数量水平，大大降低人们的幸福指数。开发工作问题之后便是规划工作中的漏洞，在房子进行规划的过程中，首先，我国的国情决定了我国很大一部分城市规划建设进程都远远不及先进城市的规划水平，很多房地产的相关开发管理人员都认为规划方案的变动可以改善市场需求数量，但是无论实施怎样的特殊手段，都是以自身利益作为出发点，在房地产开发商争取最大化的经济优势和竞争优势过程中，其往往希望可以通过变更市场规律来完成，其实这种做法首先就违背了市场发展规律，其次更是降低管理效率。可见科学的管理模式和手段是至关重要的，其决定着开发商的经济水平，掌控着整个房地产商的经济命脉。
4.2房地产开发工作的工程管理工作项目
房地产开发工程管理工作作为一项重要流程，其不仅决定着整个房地产开发商的经济效益，还起到了协调和质检作用，推动整个工作能够顺利进行和开展，这对于整个工程构造的施工过程具有重要的意义。加强这项工作可以帮助房地产开发商实现较高的竞争优势，从而最终实现这项工作的推动作用和发展功能。
首先，作为整个房地产行业的管理和运营人员，其必须具备相应的综合素质条件和丰富的工作经验，对于整个开发管理工作的具体流程都了如指掌，并且具备一定的应急能力和变通能力，只有这样，才能保证基层工作的顺利开展，为推动高效经济贡献重要的第一步。通过满足相关企业的具体需求，来提升整个开发企业综合管理水平提高；其次，作为房地产的开发商，其必须重视市场的调控功能和导向功能，不得未必经济市场的发展趋势；最后，其还应该将质量和数量的保障有机结合在一起，无论是哪一个工作环节，都是环环相扣的，这就要求必须保证质量，稳抓长青发展的根基并紧跟步伐。
4.3房地产开发项目的风险管理工作
在房地产开发工作进行过程中，很多阻碍问题接踵而来，比如，房地产开发竞争对手抢先注入中国市场、银行贷款利率大量提升、投资风险规避不当等，这些阻碍因素都在一定程度上降低了房地产经营商的经营效率。所谓房地产的项目开发风险，指的是部分房地产商由于投资不当导致的巨大经济损失。针对规避风险这一问题，很多房地产开发商在规避过程中的回避、预防和转移、自留问题上进行严格的管理方案制定和实施。
首先，相关房地产商可以通过识别风险类型和造成因素来对不同的风险进行分类，然后是利用相应的办法和实施手段来应对由于不稳定项目因素带来的风险。由于这一行业具有投资资金大，风险大、周期长、条件匮乏的特点，存在风险是必然的。第一，要将投资项目的百分比分配平衡，合理分配，促进平衡，这样有利于分散风险，避免一失全失；第二，缩短施工周期，也就是注重效率，保证在最短的时间内可以尽量完成项目。第三，减少经济支出，再建筑工作进行的过程，会有一些必要支出，比如签订协议中的固定贷款合同，预算等支出，但也存在一些不必要的经济支出，这就需要在完善的监督机制下有效运行。第四，要做好正式买卖前的预售和预租工作，只有做好预热，才能够激发人们的购买欲望，制造良好的市场动态，争取在开发工作进行完成之前就争取尽量多的回收资金；第五，在出售房屋工作进行过程当中，为了满足人们的消费需求，实施一系列的优惠措施，或者是团购优惠政策，在出售项目中的物业费、配套费等方向进行优惠处理，这样不仅能够吸引更多的消费者，还能够帮人们减轻负担，真正意义上实现家家户户有房住。
5 结语
房地产开发管理作为一项建设范围广、管理内容复杂的系统工程，对当今建筑业发展起着至关重要的作用。在具体的工程实践中，房地产开发商需要根据房地产开发管理的特点，科学合理的展开工作。房地产开发管理应结合自身企业发展实情与社会建设需求从整个房地产开发管理工作中的三项重要基本工作入手，切实解决开发管理中存在各种问题，保证整个流程的顺利开展。
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论文作者:左松南
论文发表刊物:《基层建设》2019年第14期
论文发表时间:2019/7/26
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