摘要：近年来，我国经济社会以稳定、高速的态势发展，各个领域和行业为适应时代发展需求，都在进行产业结构升级，调整经营管理战略，房地产作为支撑我国经济增长的重要行业，也应该与时俱进，促进自身经营管理战略的转型，进而保证行业的健康可持续发展，综合地产企业更应该加快经营管理的战略转型，才能在激烈的市场竞争中处于优势地位。
关键词：房地产；经营管理；模式转型
1目前当地产产业的发展现状
针对当前我国房地产产业发展的现状，政府工作报告指出，要满足工业、商业、居民的住房需求，保证房地产产业的健康发展。这对我国的房地产企业而言具有积极影响，但研究显示，目前为止，我国房地产市场出现泡沫、库存积压现象：空有高房价，居民无力购买，库存积压，市场处于疲软状态；工业厂房无序发展形成空置；商业房产受互联网冲击前景不明，整个房地产呈现下降态势。近年来，我国商品房的销售面积以及销售金额均有所下降，并且房地产开发的总投资也跌至新近五年的最低数值。同时，房地产开发企业的土地购置面积、土地成交款两者的下降幅度高达30%。这说明我国房地产市场出现疲软，在国家宏观政策调解下，虽有所好转，但从房地产产业发展的总体情况而言，我国房地产产业发展不容乐观，虽不会出现极端现象，但是房地产企业需要面临更为严峻的考验。
2我国经济适用住房的现行定位
随着我国市场经济的发展，经济适用房应运而生，可以说它是城市住房制度改革的产物。1991年，国务院颁布了《关于继续积极稳妥地进行城镇制度改革的通知》，文件中明确指出“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”，这是政府住房管理部门比较完整地阐述了经济适用房的概念，它的目的在于实现住房的公平和公正，解决中低收入家庭买房难的问题，是政府有效调控住房政策的宏观手段。
我国《经济适用住房管理办法》规定：经济适用房是具有社会保障性质和福利性质的政策性商品住房。从中我们不难看出经济适用房其实是我国政府为了调节收入差异而做出的分配优惠政策，目的在于让收入低的群体也能买得起房、住得起房，以达到改善我国人民整体居住环境的目的。但是有许多城市在经济适用房保障对象的界定上出现了一定的偏差，将其仅仅定位于“政策性商品住房”，而大大忽略了经济适用房的社会保障性和社会福利性。从而导致中低收入家庭还是买不起房，没有从根本上解决中低收入家庭住房难的问题。要正确定位经济适用房的保障性质和福利性质，让中低收入家庭切实买得起房，从根本上解决住房难的问题。
3我国房地产经营管理战略转型方向
3.1房地产产业转型
房地产产业化发展，是现代房地产产业发展的必然趋势，是增加房地产产业利润空间的重要途径。与零散的房地产经营管理方式相比，产业化发展具有显著的优势，依托现代化的管理理念和管理手段，为房地产产业构建科学、系统、完善、合理的组织架构，促使房地产产业形成一个完整的产业链，集开发、设计、施工、服务、管理为一体，并实现生产、供给、销售、服务一条龙的组织形式，使房地产产业经营管理中的各个环节紧密联系，使房地产的开发具有集成化、配套化的特点，提高产品质量，增强企业对抗风险的能力。
例如，中电光谷是我国综合地产开发的领军企业，也积极谋求对自身的经营管理战略进行转型，单纯的将效益寄托于销售的做法已无法满足企业发展的需求。因此中电光谷大胆进行股份改制，引入央企资源，整合各事业板块，将产业细化，把业绩的提升任务分别安排在地产产品创新、产城融合板块、智能服务三个环节结合，从设计、施工、智能服务、办公智能产品导入，不断扩展发展城市配套业务的空间与机遇，以成本领先战略从项目初始开发给予实施，在销售同质化的市场中创造更大的利润空间。从产品创新、智能服务中也取得了较传统的物业服务更为宽泛的服务收益。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆中电地产，充分分析了市场需求，立足产业发展实况，构造了新的房地产产品，这对中电地产中传统的房地产产品而言，具有一定的冲击性，短时期内会影响中电地产的经济效益，但是从长远来看，中电地产的转型，是房地产发展态势下的最佳选择，是中电地产企业进一步发展的新思路和新出路。
3.2房地产专业化转型
国家对房地产产业进行宏观调控，是专业化转型的基础，通过宏观调控，将房地产产品细化，如工业地产，商业地产，纯住宅房地产等，企业在生产产品时，根据产品用途和属性，进行更加专业的设计与生产。可以具体将房地产专业化经营管理战略分为五种类型，细化市场，从产品及服务差异化中获取更大的市场与利润空间。第一种，企业会根据首次置业的市场实际情况，将普通的商品房作为企业生产经营的主打产品，设计和开发纯住宅房地产，此是企业保证现金流重要保证；第二种，根据中高端市场的实际需求，将中高端楼盘作为房地产企业的主要产品，小而精，并树立企业良好形象和品牌；第三种，结合地方政府实施“产城融合、区城共建”战略，将工业地产与商业、住宅地产最大程度揉合，以工业地产为主导，配套建设住宅、商业，提高工业地产利用率；第四种，在城市的新兴商业圈内，设计开发商业综合体，将租金收益作为房地产企业的盈利方式；第第五种，创新开发用于旅游、养老、研发基地等用途的专业房地产产品，在市场差异化做充文章，开发更大的市场领域。
3.3房地产商业地产转型
鉴于我国房地产价格的过度上涨，影响人们的购房，国家于2008年，对纯住宅房地产采取措施进行宏观调控，在这一背景下，一部分住宅房地产企业为避开国家的调控政策，转投到商业房地产，而原有的综合房地产企业则减少纯住宅房地产的开发，增加了商业房地产的比例，进而促使商业房地产得以快速发展，目前，我国商业房地产的发展水平仍然较低，从当前的情况分析，虽有国家政策调控及互联网冲击，但商业房地产的市场在做好规划、实体经济回归前提下，潜力巨大，具有一定投资价值。
3.4房地产区域布局转型
随着中西部经济的崛起，我国区域经济增长格局在逐渐改变，伴随我国城镇化进行的步伐，二线城市和三线城市，以及中西部城市，已经成为当前房地产企业争先抢占的重要市场资源，从我国经济发展的总体态势分析，中西部地区在国家经济发展中的作用愈加明显，其地位愈加突出，同时，中西部地区土地价格不像一线城市寸土寸金，国家的宏观调控政策对目前中西部地区的影响较小，中西部地区房地产市场空间巨大，对于房地产企业而言，是新的经济增长点。
例如，中电光谷地产，正视我国城镇化发展的现实情况，进行自我调整，以产品和城市两者之间的融合为导向，促使中电地产经营管理完成转型。中电光谷地产联合政府，优化股权结构，对房地产产业的整体链条进行整合，立足于房地产市场的需求，以及政府宏观调控的要求，构建了产品和城市一体化发展的新型房地产模式，这一模式下，城市的发展与房地产的发展紧密联系，并进行一系列良性的互动，促进两者的共同发展。具体而言，中电地产，对所有的产业资源进行整和优化，利用市场为媒介，为当地政府招商引资提供帮助，同时，对区域产业的布局进行科学、合理的最佳设置，对入驻地产的企业和商家进行引导，并最大限度的给予帮助，帮助入驻的企业能够更好更快的发展，促进入驻企业的产业转型升级，与入驻企业共创造、共发展，同时，也加快我国城镇化的进程，推动经济和社会的发展。
结论
综上所述，当前环境下，我国经济发展呈现新的常态，对房地产产业的发展有着重要影响，为保证我国房地产产业的健康发展，满足人们的购房需求，我国政府通過宏观调控对房地产产业进行调控与引导，因此，房地产企业必须与时俱进，根据房地产市场的现实情况，以及政府的调控政策，促成企业的经营管理战略转型，规避市场和政策带来的风险，最大限度的减少市场和政策对企业造成的冲击，增强市场竞争实力，谋求企业的长远持续发展。
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论文作者:孔令生
论文发表刊物:《基层建设》2018年第28期
论文发表时间:2018/11/14
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