土地增值税清算对房地产业影响及信贷政策建议，本文主要内容关键词为：增值税论文,房地产业论文,土地论文,信贷政策论文,建议论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
今年1月16日，国家税务总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》后，明确了房地产企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围，标志着现有的房地产开发土地增值税从“预征”时代进入了“清算”时代，也意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行实质性征收。《通知》的执行必将给房地产业带来深刻变化，也给银行信贷经营带来影响。
1 《通知》对房地产业的影响
与金融政策相比，财政税收政策对房地产业的调控效果来得更为直接，《通知》对房地产业的影响主要表现为以下几方面：
1.压缩房地产行业利润空间。虽然土地增值税在浙江省从2004年开始实行预缴方式恢复开征，即对普通住宅按销售额的0.5％、非普通住宅按销售额的1％进行预征，待项目结束后重新核算并多退少补，但许多房地产开发公司利用政策漏洞，通过延长销售时间、保留项目部分房产等手段规避税收清算。此次通知所要求的规定比以往明显严格，这将使土地增值税的征收更加积极有效，因而会压缩房地产企业的合法利润空间，特别是对开发项目土地储备较早、土地增值较大、利润率较高的公司影响较大(具体见下表一)。根据《土地增值税实施细则》规定，增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，扣除项目基本等同于主营业务成本×1.2+费用+销售税金。同时规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，将免征土地增值税。因此，对于增值额/扣除项小于20％的公司，可以近似理解为不被征收土地增值税。
2.加速房地产行业整合速度。目前一般开发商都是利用土地增值税预征制度，对跨时间、跨地域的多个项目进行同时开发或先后滚动开发来混淆项目之间的成本费用，以达到重复扣除费用和多扣除费用的目的来避免土地增值税的清算和缴纳，从而为下一期的开发活动提供资金。一旦土地增值税受到严格征管后，迫使开发商“补税”，将使本来资金紧张的中小开发商资金供应再次受到制约，使其无法进行多期的房地产开发工作，甚至部分企业由于资金链断裂而倒闭，房地产业可能加速形成大企业主导市场的局面。另外，税收政策的出台也将彻底改变房地产业的预期投资利润率，使投资者对房地产投资活动更趋于理性。
3.囤积土地现象将得到抑制。由于土地增值税实行累进税率，所开发项目利润空间越大，所缴税收就越多。这将对依靠囤积廉价土地而获取暴利的开发商造成直接打击。同时，土地增值税征收周期的缩短也使得开发商资金紧张，无力大规模囤积土地，迫使开发商不再单纯追求项目的利润率水平，加快项目滚动和追求规模成长。对前几年囤积土地较多的开发商为完成经营计划将不得不加大开发规模、多结算面积，对企业经营产生较大压力。
4.改变房地产市场供应结构。通常情况下，高档住宅的利润率水平大于普通住宅，因此，该政策对鼓励开发商多开发普通住宅具有一定的导向作用。清算政策规定开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途的，免征土地增值税。加上2007年1月1日实施的《投资性房地产会计准则》等政策效应，将在客观上促使房地产商从销售物业向持有物业转变，开发企业很有可能采用出租或自营的方式，把原本用于出售的物业转化为自有经营资产，或者干脆放弃住宅开发模式，建设写字楼、商业地产等非住宅项目，只租不售，开发企业对经营行为进行调整，可能导致传统住宅项目投资减少。住宅产品可能加速出现两极分化现象，精装修的高档住宅和普通住宅将同时并存，处于中档的住宅产品可能减少。
5.影响房价走势有待进一步观察。从宏观角度，政策出台对抑制房地产业投资，避免房地产泡沫具有积极意义，但是其对房价走势的影响具有复杂性。从正面角度看，累进税制会抑制囤积土地，加快开发和房源供给，甚至一些中小开发商为加快资金周转，可能会不惜血本加速抛售捂在手中的楼盘，在短期内增加楼市供应量，从而抑制房价上升趋势。从负面角度看，在房地产市场需求刚性推动下，土地增值税可能从两个方面刺激房价继续走高，一个是开发商为了维持高额利润转嫁税负，进而提升房价；另一个是开发商由于缴税而导致资金紧张，资金成本提高，开发项目减少，房屋市场供应量下降。
《通知》出台后开发商是否会将税负转嫁给消费者、增加购房者负担主要看当地房地产市场的供求关系，当地市场供不应求时，开发商可能会进行税负转嫁，反之则可能不大。这一项税收政策出台后对房地产市场的调控效果主要看地方政府对此项地方税种的执行力，目前我省税务部门对政策的具体操作细则尚未出台，许多开发商仍处于观望状态。但是，据一些开发商反映，此项税收政策本身就有许多弹性，开发商可以通过提高开发成本、以房地产进行股权投资或联营、提早对以往项目公司进行注销税务登记、内部关联交易等手段进行合理避税。政策出台更多是改变人们对房地产行业的心理预期，从前段时间沪深股市地产股的表现已充分表明了这一点。此项政策出台再次显示了中央从严调控房地产业的决心，今年新一轮房地产市场调控还将在土地、税收、信贷等方面继续推进，重点将加大对已颁布政策的执行力度。
2 《通知》对银行信贷影响及政策建议
1.对房地产信贷准入须重新考量。此项税收政策出台后，将加速房地产行业整合速度，企业之间的收购、兼并活动加剧，优胜劣汰现象趋于明显，房地产行业将进入“微利”时代。要求我们在信贷准入上重新定位，选择资金实力强、品牌优势明显、专业化程度高、发展潜力较大的开发商进行合作，通过实施差别贷款利率、提高资本金比例等手段限制或淘汰中小开发商；在项目选择上必须坚持以销定贷原则，重点支持开发成本低、销售有保障的普通住宅项目和大中城市前景看好的高档住宅、商业地产项目。
2.对存量房地产开发贷款须加大监管力度。如果土地增值税征收正式启动且对开发商以往开发项目进行“补税”，从事房地产开发时间较长、开发量较多的开发商需要补税的资金将是一笔不小的数目，势必在短期内影响公司的现金流量。在贷后管理中，要求我们密切关注当地地税部门出台的具体清算办法，重点关注2007年2月1日以后尚在建或销售未完的贷款项目，关注持续开发的专业化房地产公司改变现有开发项目经营模式的可能性及存在的税务风险。同时，土地增值税开征后房地产企业将在税务部门的督促下依项目建立账务并严格进行成本效益核算，给银行贷款严格按项目管理提供客观条件。因此，在资金管理过程中严格落实“双签”制，防止开发商移用信贷资金纳税或抽调在建项目工程款、销售款回笼资金补税而影响项目工程的正常实施和到期贷款的及时归还，对项目销售回笼资金达到80％的，原则上要全额收回贷款。总之，启动补税将给信贷资金管理带来一定难度，对开发项目的还贷能力造成较大负面影响，须进一步加大贷款监管力度。
3.对房地产信贷经营须提出更高要求。今后我们面临的是一个专业性强、集中度高的房地产市场环境，要求我们有更高的专业知识去选择客户、项目评估。在项目选择时要正确处理眼前利益与长远利益、业务拓展与风险防范两者关系，在经济评价时要将土地增值税清算作为变量因素加以考虑，同时还应注重房地产行业分析，房地产市场研究，关注公司资金实力，管理水平、项目性能价格比、销售策略、项目周边开发氛围和景观等。