物流用地价格的成本组成及影响研究，本文主要内容关键词为：成本论文,物流论文,价格论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、物流用地的范围界定
物流用地是各种物流功能及设施的空间载体，是指服务于运输、仓储、装卸搬运、流通加工等不同物流功能的特定用地组合，是承载各种物流设施的城市建设用地的总称[1]。在现有城市用地中兴建各类物流设施，从事固定的物流相关活动的用地类型均可划归为狭义物流用地。广义物流用地还可包括产生和吸引物流、处于城市物流供应链中的用地[2]。国外有学者把物流用地概括为“Distribution,Logistics and Warehousing Land use”，认为物流用地的分布会在很大程度上影响城市及区域经济的发展。交通可达性对物流用地发展以及物流用地使用者的选址决策有重大影响[3]。
本文研究的物流用地主要指其中的物流节点设施用地部分，既包括传统的仓储用地、货运场站用地，也包括新型的物流中心、物流园区用地。
二、物流用地的开发利用特征
物流用地是从传统工业用地、商业用地和交通运输用地中分离出来形成的一种新型的土地利用类型，它的开发利用与工业用地、商业用地相比有如下特点：
（一）对运输区位更加敏感
由于运输成本占物流业运营成本的比例较高，且适宜的土地较为稀有，因此，物流业对土地的运输区位更加敏感，大型交通枢纽、有大宗原料和商品进出的工厂或市场周边的土地是物流企业竞争的热点。
（二）发展经营更依赖物流用地节点的规模和数量
对物流企业来说，拥有更多的、相互联系紧密的节点用地直接决定了其服务辐射范围和企业的市场份额，这使得物流企业间对有限的优势区位土地的争夺十分激烈，致使一些企业由于过分扩张网点而造成经营困难。
（三）土地利用集约度更直接的反映地面设施的技术水平
只进行地面平整的露天堆场、有简易顶棚的货物暂存站、无保温设施的平面仓库和有完善信息设备的恒温高架仓库，这些都属于物流用地，但其土地利用集约度有很大区别，土地利用集约度与地面设施的技术水平间呈现较强的正相关性。
（四）土地的高集约度开发能代替大量劳动力
在物流业中，低集约度开发的土地需要大量的劳动力进行分拣、装卸搬运、流通加工、单据录入等作业，而高集约度开发的土地，配置高技术水平的仓储设施和装卸搬运设施，则可以节约大量的劳动力，提高操作的准确性。
三、物流用地价格的成本组成
物流用地交易市场分为三级，在三级交易市场外另有物流用地租赁市场。各级市场中土地的交易价格主要取决于土地本身的价值，但仍然受到市场交易模式、供需状况等因素的影响，各级土地市场的参与主体及交易对象如图1所示。
图1 物流用地使用权的交易市场及租赁市场
根据交易主体及交易对象的不同，物流用地有四类价格：一级土地市场价格（地价）、二级土地市场价格（房地价）、三级土地市场价格（二手房地价）及土地租赁市场价格（年租金）。
（一）一级土地市场价格
2007年12月，国土资源部、财政部、中国人民银行联合发布《土地储备管理办法》，规定了一级土地市场的交易对象必须是完成前期开发的土地的使用权。一级市场的土地价格即为土地出让金，土地出让金是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内，按土地一定用途让与土地使用者，土地使用者为获取土地使用权向国家支付的一种费用。土地出让金包括土地有偿使用费和一级开发过程中发生的各项成本。
（四）三级土地市场价格
当使用中的物流节点用地发生以下情况时，会再次进入土地市场：
1.物流节点用地的使用者由于经营、技术或资金等问题，无法利用该土地获得高于其成本的收益，而土地及其地面建筑仍然有较高的利用价值。
2.物流节点用地由于地面建筑物超出使用期或技术水平落后，需要拆除重新进行开发，这时一般会进入三级市场估价并寻找新的开发者。
3.物流节点用地由于周边环境变化而使其不再适合作为物流节点用地，需要改变土地利用性质，一般由政府将土地收回，将该土地的拆迁及重新开发任务作为一个项目打包招标拍卖。
三级土地市场是土地使用者之间相互转让土地使用权的市场，土地的价格受市场供需及土地剩余使用年限的影响。假设土地使用者在使用期间未对土地本身的开发追加投资。
未折旧的价值。
得出
物流用地价格是在物流用地市场中形成的，上述四类价格是受其成本构成影响的，但最终由市场的交易双方的供需状况决定。
四、物流用地价格对土地利用效率的影响
土地利用集约度由土地的投入、产量、效益等很多因素决定[4]，对于物流用地来说，最主要的两个因素为投入因素和产出因素。
1.投入因素：单位面积的土地固定资产投资额
；
2.产出因素：单位面积土地的年物流处理能力q。单位面积物流处理能力取决于以下因素：
（1）物流作业的效率。受货物处理速度、单次物流作业可处理的货物规模和作业准确率三大因素的影响，主要由物流设施的机械化、自动化程度决定。
（2）单位面积土地上物流设施的额定容量，由仓储设施的层数、货架设置决定。
根据物流用地开发利用的规律，要提高单位面积物流用地的处理能力，需设置较多的仓储设施层数、较高的货架设置规格，配套的物流设施的机械化、自动化程度越高，处理货物的速度、规模、准确性也相应提高，由此所需要的物流用地单位面积投入的资本就越多、土地利用集约度也越高。因此，土地利用集约度和单位面积固定资产投资额可以写成物流处理能力q的函数
I＝g（q） g′（x）＞0 （6）
＝h（q） h′（x）＞0 （7）
式中，I为土地集约利用度；为土地二级开发时单位面积土地固定资产投资额；q为单位面积土地的年物流处理能力；g（x），h（x）均为增函数。
五、物流用地价格对物流企业的影响
物流用地成本是物流企业经营成本的重要组成部分，价格水平的高低直接影响物流企业的经营决策，物流企业与土地开发利用有关的主要经营决策包括两个方面：
1.物流网点建设的规模及数量。这是物流用地价格对物流企业使用物流用地在“量”上的直接影响。而物流网点的规模和数量对物流企业吸引物流源的范围有重要的决定作用，随着节点数量的增加，物流腹地的面积增长的幅度远远大于用地面积增长的幅度，吸引的客户和物流量也同时增长。
2.物流技术水平的高低。这是物流用地价格对物流企业使用物流用地在“质”上的直接影响。较高的物流技术水平需要对土地进行高集约度的开发，采用先进的仓储设施、装卸搬运机械，因此也可以吸引高端的客户、将服务定价提高。
当物流用地价格提高时，开发商会倾向开发集约度更高的物流节点设施，物流企业也会选择使用较少的土地、采用较高的物流技术水平来获得盈利；而当物流价格较低时，物流企业则会选择建设较多的物流网点、扩大业务吸引范围；而过低的物流用地价格，也会导致物流企业以低技术水平经营、盲目扩张网点、浪费土地资源。
六、物流用地价格对工商企业物流决策的影响
（一）对工商企业物流用地决策的影响
工商企业除了需要自身生产或销售必须的土地之外，还需要一定面积的物流用地，为本企业进行物流服务，主要表现为仓储、装卸搬运、流通加工等。
选择自营物流业务的工商企业可以选择在本企业内划出特定区域作为物流用地，也可以购买企业外部的物流用地，物流用地的价格直接影响这一决策。
由于物流业属于政府部门促进发展的产业，部分政府给予物流业优惠的用地政策，使物流用地熟地价格
降低，当物流用地熟地价格＜工业用地熟地价格＜商业用地熟地价格时，会吸引本身物流用地不足的工业企业、商业企业减少本企业内原有的物流用地，投入到物流用地征用和购买市场中，获取新的物流用地作为开展物流业务的场所。
（二）对工商企业物流外包决策的影响
工商企业也可以选择既不购置物流用地，也不租用地产商的物流设施，而是采取物流业务外包的形式，间接利用物流企业的物流用地。工商企业是否选择物流外包，取决于物流服务的定价和服务水平。
物流用地价格的降低并不能使得物流服务定价降低，较低的土地集约利用度也会降低物流服务水平，使工商企业难以做出物流外包的决策，只有物流企业能利用土地价格的降低提供更为优质且价格优惠的物流服务，才能使更多的工商企业将物流业务外包，与物流企业合作共同降低全社会物流成本。
七、结论
1.物流用地的使用价值、土地开发成本、地产开发商利润、土地税费等是构成物流用地价格的主要部分，物流用地价格受政府产业政策、土地位置、使用年限、市场供求关系的影响，一、二级市场物流用地的价格是构成三级市场及租赁市场价格的主要部分。
2.当物流用地市场价格上升时，开发商和物流企业都倾向于在单位面积土地上投入更多的资本，提高物流用地的集约利用度、提高仓储设施和装卸搬运设备的技术水平，从而减少对土地的占用、节约购置或租赁土地的成本。反之，过低的物流用地市场价格则不利于土地资源的节约。
3.政府给予物流业良好的发展政策可以降低社会物流成本，但单纯降低物流节点用地价格并不能促进物流业整体的良性循环，反而有可能造成土地投机需求增加、土地综合利用效率降低。为了防止土地市场需求泡沫的产生、避免土地资源的浪费，政府需要在土地利用效率方面加以监管。