基于博弈分析的绿色住宅利益主体行为研究
刘丹莉 周娴
(长沙理工大学交通运输工程学院，湖南 长沙 410015)
摘要 ：绿色住宅建筑作为房地产市场开发的主流方向，是落实生态文明理念的重要途径，能有效促进环境资源高品质发展。然而在绿色住宅发展过程中，其多方利益相关主体既相互依赖又相互竞争。为探讨如何稳定绿色住宅有效供给与需求市场，以绿色住宅增量成本效益为基数，通过构建政府、开发商和消费者之间多方博弈模型，获得利益主体的策略矩阵，进而提出激励对策。
关键词 ：绿色住宅；利益相关方；博弈分析；增量成本效益
0 引言
在国家“十三五”规划的引导下，我国生态环境质量持续好转，出现了稳中向好的趋势，坚持推广绿色、维护生态文明建设是当前的重点工作。就当前房地产住宅市场而言，绿色建筑与普通建筑的市场需求相比并没有明显优势，这主要是因为绿色住宅市场的规范度不够。尽管已经有相关政策[1]，但是仅依赖这些评价标准制度推进绿色建筑的发展是非常缓慢的。由于绿色住宅的正外部性，政府的干预和管理至关重要，制定具体有效的激励政策是促进绿色住宅向前发展的必要手段。
1 绿色住宅及其发展现状
绿色住宅的主旨就在于“绿色”二字，是指在住宅建筑的全生命周期中使用绿色节能技术达到节约资源和保护环境的目标，建立更加舒适健康的使用空间。其主要特点是人和自然能促成和谐统一，尽最大能力确保生态可持续化[2]。
从国际宏观的角度看，绿色住宅的发展从思想萌芽到现在已经进入高速发展阶段，在实际运用和时间沉淀检验之后形成了一定的体系，尤其是英国、美国、澳大利亚等一些起步较早的国家已经针对绿色住宅提出了较为全面的制度政策[3]。虽然我国起步较晚，但是从2016年开始绿色住宅实现了快速增长，并进入全面发展的阶段，在重视绿色理念的现阶段将全面推广绿色住宅。
但就绿色住宅现状而言，评价标准参差不齐。有的企业误导人们，宣称绿色住宅就是绿化率高；有的企业恶意提升其“高贵”形象，让消费者认为绿色住宅就是高成本、高标准、高技术的“三高”产品；有的企业甚至没有严格按照评价标准，只是打着“绿色住宅”的旗子。尽管这些浑水摸鱼的现象只占少数，但仍会严重影响市场的稳定，并在很大程度上为其发展带来推广困境。
2 绿色住宅利益主体分析
2.1 利益主体的识别与界定
绿色住宅是目前一种特殊的房地产建设模式，具有一定的正外部性[4]。与传统住宅相比，绿色住宅虽然需要大量前期投资，却能减轻社会能源、资源的使用，降低对生态环境的危害。利益相关主体都有各自的利益目标，且以政府、开发商和消费者为主。政府推广的目标在于引导、规范社会生态的可持续发展；开发商则希望通过投资绿色住宅提高竞争力，并获得更多的经济效益；消费者是看中其舒适的居住环境，并在长期使用期能节约维修成本。图1直观地显示了相关利益主体之间的关系。
图1 绿色住宅利益主体之间的关系图
(1)政府——激励者。绿色住宅市场其实很难通过自身力量实现发展，需要政府作为宏观调控领导，在激励开发商选择的同时，培养消费者决策的主观意识，利用政策来促进发展[5]。
(2)开发商——提供者。绿色住宅的建设需要依托先进的绿色技术并采用环保材料，而能够实现这些的就是专业开发商，也只有开发商能承受前期低收益绿色住宅的开发建设。
绿色住宅利益主体的增量成本及效益构成汇总见表1。
2.2 利益主体的成本效益
式中，E E为建设绿色住宅为政府带来的环境效益；E G1为政府在建设普通住宅时所承担的环境和社会损失；E G2为开发商建设普通住宅受到政府惩罚的金额。
(1)政府增量成本(I G)。政府在推广绿色住宅中所支出的增量成本主要体现在政府补贴、税收政策和金融政策3个方面。补贴激励对象即开发商(I A)和消费者(I B)。因此，I G表示为
I G=I A+I B
I A=S A+△R A+L A
I B=S B+△R B+L B
比赛设竞赛项目和表演项目两大类。竞赛项目设秋千、射弩、武术、民族式摔跤等14个大项135个小项。其中，吹枪是我省单设项目，舞龙是本届新增项目；相比上届，恢复了龙舟项目，并将民族健身操列为竞赛项目（上届为表演项目）。表演项目分竞技类、技巧类、综合类、开幕式驻停表演4类，共57个项目。
(2)政府增量效益(E G)。绿色住宅产生的增量效益包含：经济效益(E P)、环境效益(E E)、社会效益(E S)。站在政府的角度，绿色住宅满足了其保护环境、节约资源等目标[6]，因此效益主要是使用绿色技术和环保材料所带来的环境效益。E G可表示为
E G=E E-E G1+E G2
2.2.1 政府增量成本效益组成
2.2.2 开发商增量成本效益组成
消费者认为政府就是社会利益的最高代言人，政策规定直接影响消费者的决策。假设政府和消费者也都是经济理性人，同样符合此博弈方法,预期博弈模型如图3所示。
式中，S A为政府对开发商的经济补贴；S B为政府对消费者的经济补贴；△R A为政府对开发商实行税收政策产生的差值(△R A=R 1-r 1，R 1是开发商应缴税款，r 1实缴税款)；△R B为政府对消费者实行税收政策产生的差值(△R B=R 2-r 2，R 2是消费者应缴税款，r 2实缴税款)；L A为政府对开发商提供贷款贴息支持政策产生的成本；L B为政府为消费者提供贷款优惠政策的成本。
(2)开发商增量效益(E A)。首先，政府给予的补贴和政策优惠；其次，通过销售绿色住宅的增量收入；最后，开发绿色住宅之后的企业品牌和行业竞争力提高等额外效益。即E A为
△C A=C A-C a
式中，C A为开发商建设绿色住宅的成本；C a为开发商建设普通住宅的成本。
万古霉素与利奈唑胺治疗神经外科术后颅内感染的疗效、安全性及经济性对比分析 …………………… 杨 洁等（10）：1368
E A=I A+E a+△P
式中，△P 为开发商销售绿色住宅获得的增量收入(△P =P 1-P 2，P 1是销售绿色住宅的收入，P 2是销售普通住宅的收入)；E a为开发商的额外效益。
2.2.3 消费者增量成本效益组成
4.2.3 光线过于强烈或太暗 解决办法：光线过于强烈，视野物像被“曝光”呈白色，适当降低光线强度，物像就会慢慢呈现出来。反之，用暗视野观察物像时，注意避免物像被黑暗掩盖。
动态系统理论不仅引起了科学界的一场变革，同时也拓展了语言研究的视野，为语言研究提供了新的视角和方法论。语言在本质上是一个有生命的复杂系统，它不是一成不变的，而是在无数的语言使用者的言语活动中不断地适应和演变，语言是动态的，因为它不仅是现象也是过程。语言不是先天生成的，而是在语言内部各个因素之间和语言外因素之间的非线性相互作用下，语言系统不断自组织而涌现出来的。语言演化的原动力来自语言本身，语言结构生成的方式和过程展现了语言生成演化的动态动力学机制。动态系统理论对语言研究具有重要的推动作用。
(1)消费者增量成本(△P )。消费者的增量成本不仅包括绿色住宅相比于同等条件下普通住宅的售价，也包括增加的运营维护费用和物业管理费用。△P 为
教学是教师安身立命之所，是培养人才、服务社会、实现自身价值、提升专业水平、增进职业幸福感的主要途径。教师如果对本职工作不努力，甚至不作为，忙于“正业”之外搞“副业”，在浮躁的现实环境中固然可以得到一些眼前的利益，但结果必定是捡到芝麻，丢了西瓜，因小失大。能否摆正教学的位置，在教学考核重数量轻质量且权重不高的现实情况下，实际上是考验教师对待名利的淡泊心，考验教师对待教育的事业心，考验教师的职业情感和精神境界。只有认识清醒、信念坚定、内心淡定，才不会被急功近利所惑，才会坚守，才能担当。而投身教学所收获的成就感和价值观，会使教师的教学之根扎得更深更牢，专业发展之树枝繁叶茂。
△P =P 1-P 2
式中，P 1为绿色住宅消费者的成本；P 2为普通住宅消费者的成本。
(2)消费者增量效益(E B)。消费者效益包括两个方面：一是政府提供的激励补贴政策；二是绿色住宅的功能和理论带来的健康效益和生活品质提升等社会效益。E B为
E B=I B+△E S
式中，△E S为绿色住宅为消费者带来的增量社会效益(△E S=E S1-E S2，E S1是绿色住宅的社会效益，E S2是普通住宅的社会效益)。
制定促使农村消费经济的金融对策首先需要从根本上提高农村人口的经济收入和购买能力，中国的富裕离不开农民的富裕，让农民变得更加富裕需要挖掘农民内部的增收潜力。我国农村消费水平虽然在近几年大幅度提升，但是农村居民的恩格尔系数偏高，更多的农民会更愿意将自己的收入花费在食物上，21世纪初虽然已经突破36.5%，但是相对于城镇居民36.7%的恩格尔系数来说还是偏低。所以我们需要通过调整和优化农业结构、加大对农业的投入，以及通过政府的介入切实减少农民的负担，重振乡村企业，大幅度提高农村的收入水平，从根本上提高农村人口的购买力，让更多的农村人口的愿意把钱花费在非食物方面。
(3)购房者——需求者。消费者的购房选择直接影响市场导向，为开发商提供动力，减轻政府的压力，整个绿色住宅市场也将会在需求增加之后被激活。
由图3可知，在加热温度为540 ℃退火时，不同保温时间的铜管显微组织所呈现的晶粒尺寸比460℃和500℃所对应的晶粒尺寸更大，并且在不同保温时间内都出现了较为粗大晶粒，其晶粒尺寸大约为50μm，如图3中G、H、I、J所示。
表1 绿色住宅利益主体的增量成本及效益构成
3 利益主体之间的博弈分析
从经济学的视角考虑，经济活动是持续博弈、相互选择的过程，利益主体的选择也是动态的，根据市场实时变化采取相应的措施，以确保自身利益最大化[7]。绿色住宅相关利益主体的决策顺序是：政府→开发商→消费者。作为绿色住宅的中坚力量，政府对市场进行直接管理和控制，与开发商、与消费者之间均是对称信息传递，此时假设市场上只有两种产品——绿色住宅和普通住宅。
4.2 从重视效率角度 大数据思维之二是重视效率，也就是说，大数据的生命力在于数据挖掘和应用，尤其是挖掘出潜在规律和发展的趋势，这将有助于人们迅速采取相应的决策和行动。
3.1 政府与开发商
假设绿色住宅市场中只有政府与开发商两个主体，并且都是经济理性人，主体之间的信息传递是对称的，符合完全信息动态博弈方法。预期博弈模型如图2所示。
图2 政府与开发商之间的增量收益博弈模型
图2中，G代表政府，A代表开发商；博弈决策顺序是：政府先采取行动，开发商根据前者的决策来行动[8]；政府的行动空间是S G={激励，不激励}，开发商行动空间是S A={(激励，建设绿色住宅)；(激励，建设普通住宅)；(不激励，建设绿色住宅)；(不激励，建设普通住宅)}。
当I A+E a+△P -△C A>P 2-C a时，开发商选择建设绿色住宅。
若△P 足够高，开发商将会积极选择建设绿色住宅。市场的作用足够引导开发商采取良好的行动方向，此时不需要政府参与也能达到预期结果。
生理生化特征分析结果见表5，参照伯杰细菌鉴定手册，菌株R1，R2，Y1，Y2，Y3，Z1，Z2的生理特性和植物乳杆菌、戊糖片球菌、淀粉液化芽孢杆菌、多粘类芽孢杆菌、枯草芽孢杆菌亚种、镰刀霉、黑曲霉的基本特征相吻合。根据结果可知7株菌株都具有良好的分解糖类的能力，其中葡萄糖、蔗糖和麦芽糖所有菌株均能分解，具有糖酵解能力是发酵菌所必须需能力。此外，2株乳酸菌也具有良好的分解乳糖的能力，它们不仅能利用来自青稞的糖分，同时也能利用来自牦牛肉的糖分进行发酵，属于优质发酵菌。
若△P <△C A，需要政府采取激励行动。当满足I A+E a+△P >△C A，开发商会选择绿色住宅；此时激励力度控制在E E-I A>0，对政府自身有利。
作为临床中一种极为常见的肺部原发性恶性肿瘤，肺癌具有较高的发病率与死亡率，且近年来呈现出逐年增高的趋势。临床研究表明，进入21世纪以来，肺癌死亡率增加近2倍左右，且80%以上为非小细胞肺癌[1]，通常当患者就诊时已处于晚期，患者无法接受手术治疗。传统临床中采用化疗法对患者进行治疗，尽管能够有效延缓病情，然而疗效并不理想。中医学认为癌毒属于正气虚弱范畴，肺癌累及肺、脾、肾等多个器官[2]，应坚持辨证治疗原则，为探究其临床作用，研究选取我院收治的60例肺癌患者进行综合分析，并对研究结果做出相应总结。
3.2 政府与消费者
(1)开发商增量成本(△C A)。开发商的成本主要包括前期成本、设计成本、建设成本和运营成本，4个部分增量成本之和就是其增量成本。△C A即表示为
图3 政府与消费者之间的增量收益博弈模型
图3中，G代表政府，B代表消费者；博弈决策顺序是：政府先做出决策，消费者根据政府的决策再行动；政府的行动空间是S G={激励，不激励}，消费者的行动空间为S B={(激励，购买绿色住宅)；(激励，购买普通住宅)；(不激励，购买绿色住宅)；(不激励，购买普通住宅)}。
2.3 3组麻醉前后补体水平比较 T0时刻，3组补体C3以及C4水平比较，差异无统计学意义(P>0.05)；T1时刻，3组补体C3以及C4水平均有所降低，与A组比较，B、C两组补体C3以及C4水平均较高(P<0.05)；但B组与C组比较，差异无统计学意义(P>0.05)。见表3。
where M is the mutual inductance of the primary coil and secondary coil, and Q1 and Q2 are the quality factors of primary and secondary RLC tanks respectively. From Eq. (3),we know that the circuit has two pole frequencies as:
当I B+△E S-△P >0时，消费者会如期望值一样选择绿色住宅。
若△E S>△P ，此时市场能自行运转良好，政府不需要采取激励政策。
若△E S<△P ，消费者的增量收益不能超过其增量购买成本，若政府激励政策I B的加入能够弥补这部分差值，消费者依然会选择绿色住宅；对政府来说，只有满足E E-I B>0，才能不损失自身利益。
3.3 利益三方之间效益矩阵
综上分析出利益主体之间的一个策略效益矩阵[9]，见表2，G、A、B分别代表政府、开发商、消费者，并用MG、MA、MB分别代表其策略效益。
表2 绿色住宅利益主体效益矩阵
采用纳什均衡方法分析上表博弈模型得到的多个均衡解，只讨论均衡结果中对绿色住宅发展有影响的博弈结果，得出以下结论：
(1)(G不激励，A建设绿宅，B不购买)是一个不太合理的均衡解，此时满足的条件是△C A<0，E S1<0。此结果意味着开发商所建设的绿色节能住宅将不能为其产生效益，无法达到平衡。
(2)(G不激励，A建设绿宅，B购买)是最理想的均衡结果，条件是P 2<P 1+E a-△C A，E S1>0，E E+R 1+R 2>E E-I G。此时各利益主体均是理性经纪人，均追求利润最大化，只有在绿色技术逐渐成熟和普及之后，绿色住宅带来的收益才会大幅度提升，减轻成本负担。这种结果是绿色住宅发展的长远目标，目前开发商增量成本相对较高，很难实现P 2<P 1+E a-△C A。
(3)(G激励，A建设绿宅，B购买)是目前合理的均衡结果，条件是P 2-C a<P 1+E a-△C A+I A，且E S1+I B>0。在绿色技术和节能材料并没有普及的情况下，开发商的收益难以实现[10]，只有政府刺激才能促使开发商选择，同时有效刺激消费者选择绿色住宅。
总之，可以确定政府的激励措施原则上应符合下式
I A>(P 2-C a)-(P 1+E a-△C A)，E S1+I B>0
即：开发商获得政府的总激励补贴(I A)能够填补其增量成本收益；消费者会得到政府对其的总激励补贴(I B)使其增量效益大于零。
4 结语
从长远来看，发展绿色住宅是解决环境污染、资源紧缺等人类居住环境问题的有效措施[11]。绿色住宅发展市场与其利益相关方之间密不可分，政府、开发商和消费者只有齐心协力，才能在各自利益博弈中找到平衡点。从博弈结果来看，政府的激励监管是关键环节，相当于纽带使绿色住宅的市场供给和需求相互关联，以达到均衡。开发商应该根据政策导向抓住机遇，在承担社会责任的同时增强竞争力，顺应政策需求发展绿色住宅。消费者要将眼光放长远，居住环境的改善不只是增加自身效益，更关键的是提升整体社会利益，向着建设生态文明的美好家园前进。
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收稿日期 ：2018-11-29
作者简介 ：
刘丹莉(通信作者)(1994—)，女，研究方向：工程经济。
周娴(1966—)，女，副教授，研究方向：工程经济、工程造价管理。
标签：绿色住宅论文; 利益相关方论文; 博弈分析论文; 增量成本效益论文; 长沙理工大学交通运输工程学院论文;