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摘要：文章从老旧小区改造项目的实际出发，笔者结合工作实践经验，依据老旧小区改造项目的特殊性，就如何做好老旧小区改造项目在规划设计、组织实施、使用维护阶段的工程管理进行一些初步的探讨。
关键词：老旧小区；改造工程；工程管理
引言
随着社会经济的高速发展，生活水平的提高，人们对居住环境的要求越来越高。老旧小区里建筑大多是20世纪70和80年代的建筑，由于年代较远、管理不到位、前期投入少等原因造成老旧小区设施破损严重、楼梯墙面陈旧、绿化缺损较多、环境卫生较差、停车设施不足、线路凌乱等问题，与充满鲜花、绿草和喷泉的现代化小区相比格格不入，极大的影响一个城市的整体美观。既有老旧小区的改造是为了消除安全隐患，提升或改变既有老旧小区的使用功能，改善环境，最大限度地节约和利用资源、保护环境、减少污染。同时，也是对历史风貌的保护和传承，对城市或周边人文环境的有效衔接。未来20年，将是我国老旧小区改造的高峰期，建筑业也从“大兴土木”逐渐步入新建与加固、改造并举的阶段。老旧小区改造工程涉及专业多、范围广，具有较多的不可预见性和复杂性，对项目管理提出了更高的要求。
一、项目规划设计阶段
老旧小区建筑栋数量大、配套系统多，除满足老旧小区的使用功能规划外，还需考虑小区住户的意见、小区整体的效果，使得对规划设计要求更高。
（一）建章立制，建立领导小组。老旧小区改造是一个系统工程，需要建立一个强有力的组织，负责老旧小区改造工程的组织领导，并按照职能，建章立制，统筹各方资源，推进老旧小区改造的全面工作。
（二）扎实调研，广泛征求意见。老旧小区改造需尽大限度满足业主的要求，由于不同业主的意见不一，并且所涉及的范围广。因此项目管理人员需制定工作任务细化表，下基层、到一线，现场查看小区状况，听取社区干部的意见建议，并将初步改造内容张贴告示，挨家挨户进行动员，书面征求意见。然后对存在问题逐一梳理汇总，形成全面的第一手资料，为有针对性地改造奠定基础。
（三）广集资料，完善改造方案。老旧小区改造工程与一般新建工程有所区别，这是因为老旧小区改造项目的复杂性决定了项目的设计方案。为了能做出可行的、可靠的设计方案，除了进行广泛的调研外，项目人员必须搜集有关资料，包括老旧小区现状、历史等各方面的资料。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆设计人员在充分掌握一手资料的情况下，制定不同的改造方案，然后对改造现场进行多次踏勘，反复比较各方案的合理性、经济性以及社会效益，才能得出既能体现小区住户愿望，又能符合总体规划要求的方案。
二、项目组织实施阶段
项目组织实施阶段是整个老旧小区改造项目的核心阶段，涉及住户协调、招投标、施工等各个方面。改造内容主要集中在外墙、屋面及相关的配套设施，虽然技术难度不太大，但老旧小区改造时，住户均在小区内生活，改造过程中必须保证住户的生活和安全，所以改造项目组织实施有别于新建工程，不能将民心工程弄成住户民怨工程，其关键是协调。
（一）积极动员宣传，营造良好氛围。为保障老旧小区改造项目工作的顺利推进，应充分发挥基层社区或业主委员会等自治组织优势，做好住户思想动员工作，接纳合理诉求，如停车位不足、下水道堵塞等难题。多渠道加强老旧小区改造工作宣传，对于部分存在异议或不支持改造的业主，改造单位与社区工作人员应登门拜访，宣传惠民政策，动之以情，晓之以理，直至获得业主理解和支持。有条件时，可开辟老旧小区改造电视专栏、报纸专刊和官方网站、官方微博等平台，及时公布老旧小区改造工程进度和改造过程中取得的成效，营造良好氛围。
（二）建立协调机制，畅通诉求渠道。为积极化解改造过程中出现的矛盾纠纷，可成立专门的协调联系组，向住户发放联系卡。建立起协调联系组和小区业主沟通的桥梁，为业主更好地参与美好家园建设、及时反馈改造意见提供崭新平台。在老旧小区改造过程中，协调联系组收集倾听群众心声，积极解决疑难问题，争取住户的全力配合，强统筹、增合力，为小区顺利改造提供强有力的保障。
（三）加强过程控制，打造廉洁工程。为保证老旧小区改造质量和安全，打造廉洁工程，强化工程实施过程监督。一是实行公开招标，聘请监理单位全程监督施工质量及进度。二是与施工方签署建筑工程廉政协议，确保资金安全，维护人民群众利益。三是专门成立老旧小区改造督查组，纪检监察人员定期召集发包方、承包方、监理方举行座谈会，了解情况，排除疑点，预防腐败或疏忽造成工程质量隐患。
三、项目使用维护阶段
老旧小区改造完成后，应建立长效管理机制，防止出现前改后乱、改管脱节现象。
（一）招聘专业化物业公司，实行专业化物业管理。建立长效管理机制，根据老旧小区实际情况，推行专业化物业服务，确保物业管理的全覆盖。推行专业化物业管理过程中，常常出现物业收费不足等问题，可对物业企业给予补偿经营、拓展经营等激励，促使物业企业提供更好的服务。
（二）成立社区组织，加强小区物业管理。对于条件成熟的小区，可成立业主委员会或居委会，落实社区“五位一体”、网格化管理机制，确保老旧小区改造成果得到有效保持。
结语
老旧小区改造是一个系统的工程，因其特殊性，决定了其不可预见性和复杂性，需要参建各方的齐心协力，但关键还是老旧小区群众的参与配合。未来一个相当长的时期，大量老旧小区需进行改造，这是一个城市发展的必然，也是顺应时代社会发展的需要，只有经过不断的研究探索，为城市增添更多的活力。
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论文作者:戴富军
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第29期
论文发表时间:2018/12/19
标签：老旧论文; 小区论文; 住户论文; 建筑论文; 改造项目论文; 阶段论文; 工程论文; 《建筑学研究前沿》2018年第29期论文;