复地：“生物链”突围，本文主要内容关键词为：生物链论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
站在复地集团总裁范伟办公室的落地窗边往外看去，第一眼见到的就是高达４６８米的上海标志性建筑东方明珠电视塔。自上个世纪９０年代末以来，矗立在黄浦江边的这座高塔，激发了无数商业精英的雄心壮志。但对于３６岁的范伟来说，今天的这一切突然变得似乎不是那么有吸引力了。
仅仅一年前，全国最大的民营企业集团之一复星实业旗下的地产旗舰复地集团（２３３７．ＨＫ）看起来还如日中天。２００４年销售额２３．８４亿元人民币，同比２００３年实现增长９．２％，毛利率高达４４．３４％。虽然还不能与全国扩张的顺驰（９５亿元）、万科（７７亿元）同日而语，但复地已经成为上海本地房地产商之前三甲。
但“５１１”之后，上海房地产市场骤然变冷，２００５年上半年，市场销售面积仅增长４．７％，比上年同期减少９．５％。５、６、７三个月，市场则几乎处于销售停滞的窘境，接近８０％的业务都集中在上海主战场的复地，压力不难想像。上半年，复地营业额跌至６．０８亿元人民币，比２００４年同期下降２７．２６％。从二季度开始的房价回落，复地显然也未能置身事外。范伟承认：“即使降价１５％，也不能对销售产生质的影响。”
坐以待毙显然不是办法。２００５年９月１５日，天津，复地集团以５．１亿元竞拍获得天津最大烂尾楼项目——北洋大厦。再往前推，５月２３日，重庆，复地集团以２．４５亿元收购重庆润江置业，获得一块４９８．７亩的居住及商业用地项目。５月１１日，北京，复地以逾９．２亿元通过收购股权、担保偿还债务的方式，获得北京柏宏公司的两个物业项目。４月３０日，海南，复地分别以１２９４万元和６０００万元收购海南华侨会馆和新世界公司两家公司股权，获得项目储备。３月７日，无锡，复地继２００４年９月以２．８４亿元获得无锡四块土地后，再次通过挂牌方式以７０７９万元竞得一块住宅用地。……个中原因，范伟并不讳言。“房地产新政直接催化了复地离开上海，异地拓展的强烈愿望。”
面临“突围”任务的不仅仅是复地、绿地、大华等上海本土房地产商都已经开始了在环渤海、二线城市设点布子。但业界的目光仍然聚焦在范伟身上，这个外表谦和文气，从销售代理一步步做到总裁的浙籍商人，常常会有一些引领潮流的“惊人之举”。当其他房地产公司还在“卖大白菜一样卖房子”的时候，复地率先在香港上市了；当众多房地产公司还一味依赖银行贷款时，复地又找到了摩根斯坦利和ＩＮＧ荷兰国际等旗下的海外基金作为合作伙伴。
出身生物遗传学学士的范伟，将如何带领公司从“生物链“的群居底层突围？
摆脱上海诱惑
像国内很多大型房地产公司一样，复地在土地开始公开“招拍挂”的２００２年开始了全国扩张，但是，直至２００４年，复地刚刚建立第一个总部之外的区域总部（华北区域），上海本地项目的占比仍旧接近８０％，占绝对比重。不忍骤离上海的原因不言自明：上海的房地产市场太好了。“２００４年以前，上海房地产商想的就是怎么迅速建成开盘，因为只要一有房子出来，立即抢光了。”上海一位房地产代理行总经理说。最好的例证是，复地的楼盘自１９９４年以来预售率就没有低过９７．５％。
在“５１１”文件出台之前，经常可以看到范伟在接受媒体采访时表示，“上海以外有很多机会，复地要抵制住诱惑。”对此，华高莱斯国际地产顾问公司副总经理公衍奎的评价是：“复地的问题恰恰是不能抵制住上海本地的诱惑。”
“不过，复地从２００４年开始，就已经意识到仅仅依靠上海一个城市的风险。”范伟告诉记者，从２００４年到２００５年一季度，在上海很难找到合适的地，“除了２００５年１月以３６００万元的价格收购上海鼎奋６０％股权，增加１０万平方米的“高福坊”项目，其他的土地价格都远远超出我们的承受能力。”
此后便是前文所述复地在上海以外的一系列动作。经过２００５年上半年范伟的频繁外地出差签约，复地的土地储备增加了１２８．３万平方米，其中上海以外的新增土地储备高达９５．１２％。在２００５年上半年复地２５个开工项目中，上海以外的项目占到４５．５９％，新开工项目的这个比例是５５．６８％。范伟预想的“三大战略圈”初现轮廓：首先，以上海、北京为代表的一线城市是核心目标。第二是区域中心城市，比如重庆、武汉、西安等；第三是长三角区域带，比如以上海为中心辐射的南京、无锡等城市。
２００４年５月成立的复地华北区域公司无疑是复地走出上海最重要的一步。“北京是房地产开发商的兵家必争之地。”范伟说。然而，在这个房地产商卧虎藏龙的市场，只拥有５个项目的新人复地要立起自己的名号并非易事。
“产品位置的差异化。”范伟说这是多年来聚焦于中高档住宅产品的复地的核心竞争力，同样的，范伟认为这种竞争力能够让复地在北京站稳脚跟。“比如说Ｐｅｋｋｉｎｇ Ｈｏｕｓｅ这个项目，复地是通过收购项目公司的方式获得的。为什么要收购这个项目？就是因为在北京东三环和东四环之间，你不可能再找到低密度连排别墅了。”一年多的时间，复地华北区域公司总经理张春华看了近３００个项目，但是选中的项目只手可数，可见复地对于项目极其“严苛”的要求。
在长三角和二线城市，复地对于进入城市的人口、ＧＤＰ、人均可支配收入都有刚性要求。虽然具体数字各有不同，但是复地进入的城市的共性是，市场容量大。以无锡为例，无锡将在２００５年至２００７年三年中，新增主城区住宅建设面积１２３０万平方米。复地进入的惠山地区，将成为无锡第二个市中心。目前，万科、顺驰、绿地等知名开发商都已经进入无锡。
“进入的城市越大，市场越大，企业分担的风险就越小。”华高莱斯公衍奎认为这是很多大型房地产企业扎堆儿进入某些二线城市的原因。范伟对这一观点表示认同：“竞争激烈的城市，市场成长空间也大，就看对自己的产品是否有信心了。”
与其他房企一起挤入的，还有在最近一两年内加速升温的天津。与以往不同的是，复地进入天津一石二鸟，除了进入环渤海的重要城市，还进入一个以前从未进入的领域：商业地产。９月１５日，复地以高于５亿元底价１１００万元的价格，竞拍获得天津北洋大厦在建工程。加之７０００万元的土地出让金和其他配套建造费用，业内人士估算北洋钢铁大厦全部建成总计需人民币１２亿元。
“如果资产规模只有１０个亿，拿出３－５个亿来持有物业显然是不现实的。”谈到进军商业地产，范伟祭出的是香港新鸿基地产的例子。
“新鸿基１９７３年上市。此后的１０年都是以开发销售作为主营业务。１９８３年开始持有物业，然后慢慢扩大持有物业的比例。为什么会这么做呢？这是资产规模的要求。公司规模扩大之后，就要权衡风险和收益。投资物业的特点就是收入相对稳定。能够为上市公司提供稳定的收益。”作为国内仅有几家在香港成功上市的地产企业，复地借机在资产规模上与竞争对手拉开了距离，也有精力和野心去借鉴其他上市地产公司的发展模式。５月１１日，复地收购北京柏宏时所取得物业之一，是一幢位于ＣＢＤ的写字楼物业。据范伟介绍，复地将可能只租不售，以做长期回报。
变现通道的增加也是复地选择进入商业地产的重要原因。“以前持有一个投资物业，要么是收租，要么是拆散出售。现在ＲＥＩＴｓ（房地产信托投资基金）的出现给出了新的可能，或者打包上市，或者整体出售给外资，都并非难事。”另外，范伟向记者介绍，“现在国内银行已经开始向有稳定租金收入的物业提供长期贷款。如果投资物业的回报能够达到１０％，通过银行杠杆放大回报率，对于自有资金相当于翻倍的回报。”
“稳健”，是“复星系”掌门人复地集团董事长郭广昌对范伟的评语。万科的原则是超过２５％利润率的项目不做，由范伟操盘的复地的原则则是，在公司内部将负债率控制在不超过３０％。事实上，上市之后，复地的净资产负债率还从未超过１５％，总资产负债率比一贯以稳健著称的万科还要低，不到５０％。
预埋资金管道
全国扩张、商业地产，范伟的战略调整，都是需要大资金的动作。越是在销售冷清、银行借贷的房地产行业的冬天，越是弱肉强食、优胜劣汰到来的时候。复地能否从“第二军团”中脱颖而出呢？
２００５年２月２４日，复地通过摩根士丹利配售１．４６亿股新股，融资约４．０５亿元港币。这是２００４年２月６日复地在香港联交所ＩＰＯ融资１５亿元之后，第二次在资本市场上获得资金支持。“在资本市场还不能认可中国大陆房地产企业价值的时候上市，用２元多的价格买走我们认为将来能价值２０多元的公司股票，我们也觉得不值得。但是，如果我们不上市，不能获得资本市场的支持，我们可能永远也达不到价值２０多元的价值。”不管这是不是范伟的真心话，但眼下复地的股价仍然在２．５港元左右的区间徘徊。这迫使他即便做“亏本生意”也要尽快让业务升级。
除了股权融资，复地最得意的当属与国际房地产基金的合作。
２００５年８月１５日，复地集团与荷兰国际ＩＮＧ房地产基金签订战略合作框架协议。ＩＮＧ荷兰国际房地产亚太区总裁Ｒｏｂｅｒｔ Ｌｉｅ表示：“荷兰国际与复地集团的合作关系将紧密而长远。”这并不是一句空话，当日，荷兰国际ＩＮＧ与复地共同投资６亿元，打造虹口“复城国际”。
大笔资金投入源于对复地这个合作伙伴的信任。双方于２００４年首次合作开发的松江复地香堤苑，已于２００４年底提前完成销售目标。据业内人士估算，２００５年４月，荷兰国际将所持股份套现，净赚１８１４．１１万元，投资近一年的回报率可能高达１４０％。
“其实ＩＮＧ来到上海的时候，接触的企业很多。其中可能只有复地比较积极主动。那个时候大家都不缺钱，也不愿意把利润分给海外投资者。我们的想法是，融资管道要提前铺好，宁可备而不用，不要资金紧张的时候投告无门。”范伟说。在２００５年的上海，资金紧张的房地产企业再冀望临时从海外房地产基金那里获得资金支持，已经为时已晚。
当然，为了赢得海外资本的青睐，范伟没有少下工夫。以前范伟的外语一直是个弱项，直到要到香港上市，才临时开始‘恶补’。在经历了机构投资者一轮轮的“拷问”之后，现在在谈判桌上，范伟已经基本可以听懂“老外”在说什么。“我和基金合作，和公司上市有很大的关系，当时通过接触各个投资银行和中介机构，我看到了墨西哥和美国的房地产商是如何运作的，我还知道欧洲、美国甚至印度的房地产商是如何运作的。这是国内一些企业通过找资料也不可能学到的。”
此外，复地在国内的融资渠道也相当顺畅。８月，复地宣布，将通过中信信托为北京西单佳慧项目募集资金２亿元。这是继２００４年参股项目玉泉新城发行信托计划后，复地集团再度牵手信托。７月，在全国银行齐心对房地产商惜贷的时节，复地与中国农业银行签定了“银企合作协议”，协议明确：双方在今后３年内，在授信、开发贷款、楼宇按揭、现金管理等方面将进行全方位的长期合作。多种融资途径的开拓，让复地可以在市场”冬天“也从容布局。
对于业内最近热炒的ＲＥＩＴｓ（房地产信托投资基金）概念，范伟反而保持冷静：“ＲＥＩＴｓ只有净利润率保持在６％以上，香港资本市场才比较能认可，但这意味着要做到毛利润率１２％以上，税后利润率６％以上，这对任何一个国内房地产企业都是比较困难的，所以，我们一直还在观望阶段。”