（西北政法大学经济法学院，陕西 西安 710063）
摘要：房地产税改革作为深化财税体制改革的重点，近年来一直备受关注。房地产税改革关乎地方财政的增长，在稳定房价和缩小贫富差距方面有着重要作用。目前，我国的房地产税法仍存在较多的问题，尤其是在税制要素设计上存在诸多不合理之处。本文将对我国现行的房地产税法所存在的问题进行梳理，并且在结合我国国情的基础上，借鉴国外房地产税制度，提出适合我国的完善建议。
关键词：房地产税；范围；计税依据；税率
从十八届三中全会《决定》提出适时推进房地产税改革到十九大政府工作报告提出要稳妥推进房地产税立法，我国加快了房地产税改革的进程。“营改增”后，一直作为地方财政的主要来源的营业税被纳入增值税中，房地产税承担起增加地方财政收入的重任。房地产税在调节贫富差距和抑制房价增速上有着不可比拟的重要作用。我国现行的《房产税暂行条例》和《城镇土地使用税暂行条例》的出台时间是在20世纪80年代末，与当时的经济发展水平相适应。我国现在处于全面建设小康社会的关键时期，共同富裕，缩小贫富差距，调节收入是应有之义。
一、我国现行房地产税存在的问题
（一）征税范围不合理
根据《房产税暂行条例》和《城镇土地使用税暂行条例》规定的征税范围，我国目前仅对经营性房屋进行征税，征税范围过窄。房产税不仅未将农村的各类房产尤其是农村生产经营性房产、企业房产列入征税范围，也未将城市个人所有的而非经营性房产纳入征税范围。城镇土地税也对个人自住范围及出租屋免征土地使用税。
首先，我国幅员辽阔，人口众多，城市建筑用地当中很大一部分是住宅用地，暂时我国目前仅对经营性房产进行征税，两税的有关规定已经不适应当前中国经济的发展。一方面，房地产税作为地方主体税种，在营业税取消后，政府无法从大量的房产中征得房地产税，这也是我国房产税和土地使用税战地方财政比重较低的原因。房地产税不能助力地方财政的增长，这样一来会影响地方公共事业的发展。另一方面，房地产税作为国家调整贫富差距，进行再分配的重要手段。随着社会的发展，房价不断上涨，贫富差距也明显体现在房产上。仅仅只是将经营性房产纳入征税范围，无法起到其调整贫富差距，调整收入分配的作用。
其次，两税都没有将农村的土地和房屋进行合理的考量。农村非经营性房产的比例逐年上升，而两税却都未将其纳入征税范围，政府无法享受经济发展所带来的税收增长。并且如果仅因为企业或工厂的所在地为农村，而不对其进行征税，那么对城市同等发展水平或类型的企业来说显失公平。
（二）计税依据不合理
1.原值的余值
我国现行房产税法采取的是历史价值标准，即房产原值予以扣除的余额计税。采取历史价值标准的计税依据很难兼顾公平性与效率性。
首先，随着房价的攀升，房屋的价值早已不是当初购入的价值，受周边设施和地理环境的影响，增值部分十分可观。但是，并未对增值部分进行征税，就导致地方财政收入无法大幅增长。其次，先购入的房屋凭借其价格优势可以享受较低水平的税负，而后购入的房屋却没有这种优势。位于同一区域房产由于购入房屋或者修建房屋的时间不同，最后两者所缴纳的税款差距甚大，与税法公平原则相背离。
2.租金
以出租房屋的租金作为计税依据，这就要求税务机关对租金实时掌握，而当前房屋租赁市场混乱，也没有统一的租金标准和租金评估系统，这就对税务机关征税造成极大的不便捷。其次，我国目前对租金进行征税，主要依靠纳税人的自主申报。而现实生活中，有的纳税人为逃避纳税义务，可能会采取制定“阴阳合同”，依租金数额较低的合同向税务机关进行申报。除此之外，可能由于房屋租赁合同签订的时间较早，合同中的租金已经不能反映租金的涨幅，而纳税人并不会主动向税务机关进行申报，导致增值部分可能不会计入征税依据当中。
3.面积
根据《城镇土地使用权暂行条例》第三条的规定，我国目前对土地使用权的征税方式采用的时从量计征，这一办法显然不能适应现阶段的社会水平。
首先，虽然纳税人所处的地区不同，所依据的税率不同，但是对土地的用途并没有进行划分。城镇土地资源日益稀缺，土地价值不可同日而语，尤其是经济繁华地段的土地价值更是增值飞快，而单单只依据土地的面积进行征税，地方政府无法享受“土地红利”。
其次，繁华地段的房屋价值普遍较高，居住人群也是中高收入阶层，并且大多数人选择在此区域“炒房”。而依照现有的规定，其并不需要缴纳价高的税额，这不利于房地产税调节贫富差距目的的实现，对抑制高房价也没有实际意义。
（三）税率设计不合理
首先，《房产税暂行条例》第四条规定：依照房产原值计算缴纳的，税率为1.2%，依照房产租金计算缴纳的，税率为12%。我国目前采用的是统一税率，这一模式已经无法与我国目前的状况相适应。如果采用统一税率，而不考虑纳税人的收入，房屋的价值，房屋周边的环境等因素，并且针对房价较高，面积较大的房屋与其他房屋适用同样的税率，这样一来就造成收入处于不同水平的纳税人所负担的收处于同一水平，与房地产税调节贫富差距的目的不相符，同时地方政府也没有享受到房价上涨带来的利益。
其次，《城镇土地使用税暂行条例》第四条规定的税额也有何不合理之处，虽然针对不同地区的土地采取了不同的税额，但是其设置税额已经不能适应如今的物价。并且，仅将不同地区的土地进行了不同的规定，并未对土地的具体用途进行考量，并基于此设置不同的税额。这也是导致地方财政缩水的重要原因，亟待重新制定。
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（四）税收减免范围过大
《房产税暂行条例》、《城镇土地使用税暂行条例》分别规定了免税的范围。但是两税的优惠范围都过大，使得大部分的房产都在减免税的范围之内，并且没有具体的优惠规定。例如，房产的免税对象包括房产不论其用途和性质都对其进行免税。并且，两税都规定了纳税人纳税确有困难的，可以有省、自治区、直辖市人民政府确定，并没有具体的确定依据和标准，增加了减免税执行的难度。
二、完善我国房地产税的建议
（一）扩大征税范围
目前很多国家在征收房地产税都将城镇和农村的土地房屋都作为征税对象。例如，美国对不动产按照使用性质划分，分为住宅及其附属土地，农业用房屋及其附属土地，商业用房及其附属土地和空置地。土地和房屋都是房地产税的征税对象。扩大房地税的征税范围是房地产税改革的重中之重。根据房屋的性质可分为经营性房产，非经营性房屋。
1.经营性房产纳入征税范围。我国房地产税制度早已把城镇经营性房产纳入征税范围。对农村地区的经营性房产合理考量，与当地的经济发展水平与经营内容相结合，对于经济欠发达地区可以不纳入征税范围。
2.非经营性房产
确定非经营性房产征税范围的关键问题在于是对具有房屋所有权性质的房产进行征税还是对具有使用权的房产进行征税。我国目前的住房类型包括：商品房、救济适用房、小产权房、自建房、单位福利房、公共租赁住房、集资房等，根据目前的征税范围，这些房屋均不在纳税范围之内，如果仅对具有所有权的房屋进行征税，这就使得大量房屋不在征税范围内，例如单位集资房，小产权房等。税收公平原则要求平等课税和普遍课税，所以房地产税的征税范围应当根据房产的使用权进行征税。
对于非经营性房产应当分阶段纳入征税范围。由于我国人口基数庞大，城乡经济发展不平衡，所以对非经营性房产进行征税应该稳步推进。
第一阶段应该对存量房（二套房）和奢侈住宅进行征税，这里的奢侈住宅应当包括农村地区的高档住宅。积累一定的经验和完善相关的配套设施后进行第二阶段。第二阶段主要是将个人自住房屋纳入征税范围。国外很多在征收房地产税时都将个人居住性用房纳入征税范围，这一点值得我们借鉴。但是不能单一对其进行征税，而忽视了面积及价值等问题。
（二）合理选择计税依据
我国目前使用的是租金价值和面积价值。世界发达国家房地产税的计税依据主要是市场价值和租金价值。但是租金价值往往不能反映房地产客观的市场价值。以房地产的市场价值作为征税依据，首先可以体现税法公平原则，评估价值可以准确的反应同一时间点上房产的价值，就有较强的可比性。其次，房地产的评估价值能直观体现房产价值。
在统一的评估价值基础上，可以对计税依据进行更细致的划分，比如对房屋的折旧率进行考量，体现税收公平原则。采取市场评估标准必然要求建立完备的不动产登记制度和评估体系。我国目前已经开展不动产登记，预计将在2018年完成，为开征房地产税提供了制度保证。当前，应该着力建立不动产评估体系。目前，我国可以由国土资源部和房屋管理部门进行评估，由税务机关进行征收。对地理位置优越、基础设施良好的地段可以采取一年一次评估，而对于位置偏远、基础设施落后的地区可以采取三年一次评估。
（三）合理设置税率
目前国际上普遍采用的是比例税率和累进税率两种形式。累进税率较比例税率来看，在计算和征收上都较为复杂。从我国的国情和房地产改革的目的来看，可以采取比例税率模式。针对前文所提到的不同类型房产，笔者认为，可以设置多档税率，依据房屋性质和用途适用不同税率，例如对二套房和奢侈住宅适用高税率，对自住房屋适用低税率。
房地产税是一种地方税，那么各地的经济水平不同，房地产行业的发展情况各异。房地产税作为地方税，地方政府可以根据本地区经济发展水平制定合理的税率。但为了避免地方政府享有过大的自由裁量权，中央在进行制度改革时，应当规定一个税率范围，以规范地方政府的税收行为。
（四）减免税收的范围
（1）自住房屋。例如，澳大利亚的很多州都设定免征额并辅之以多级税率，如在维多利亚州，当不动产价值低于14万澳元是不征税，同时将高于14万澳元的部分分为五个等级，分别实行不同的税率。在对个人住房进行征税时可以根据经济发展水平，依据市场评估价值设置一个起征点，以减轻纳税人税负。
（2）经济适用房和社会保障房。此类房屋是为保障低收入家庭所提供的，因此房地产税的征税范围应该将其排斥在外。
（3）农村经营性房产。农村的经营性房产应该合理区分，属于国家扶持的项目应该免税，促进农村经济的发展，但对于已经成规模的产业应该征收房地产税，比如度假村等。而且还应与当地经济发展水平相结合，对于经济欠发达的地区可以免税或减税。
（4）其他。我国台湾地区将房屋按用途划分，并以此作为减免税的标准。笔者认为在今后的房地产税改革中，可以借鉴我国台湾地区的制度，对房屋的用途进行划分，对用于公共事业、科研以及用于扶持“三农”等用途房产进行免税或减税。
参考文献
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作者简介：冯铄雯（1996-），山西临汾人，西北政法大学经济法学研究生，研究方向：经济法学。
论文作者:冯铄雯
论文发表刊物:《知识-力量》2019年6月下
论文发表时间:2019/4/4
标签：房地产论文; 房产论文; 税率论文; 房屋论文; 经营性论文; 价值论文; 租金论文; 《知识-力量》2019年6月下论文;