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摘要：在房地产交易管理过程中，评估是非常关键地一个环节，就整个行业健康发展具有十分重要的影响。在管理实践中，要科学运用多种评估手段，构建房地产评估体系，提升评估公正性以及合理性，利用房地产评估方法体系进行有效评估，可以保障房地产交易的稳定性和安全性，提升房地产交易管理水平。基于此，本文主要对城市房地产评估思路创新进行了简要的分析，希望可以为相关的工作人员提供一定的参考。
关键词：城市房地产；评估；思路；创新；研究
引言
房地产行业是我国十分重要的支柱型产业，房地产评估在房地产交易、抵押、税收管理等方面发挥着十分重要的作用。因此，需加强城市房地产评估思路创新研究。
1城市房地产评估原则
1.1合法原则
在房地产评估过程中，需保证评估对象具有合法使用和合法交易处分。
1.2最高最佳使用原则
这一原则主要指在法律允许、技术经济可行地基础下，在房地产评估中，提升估价对象整体价值。
1.3估价时点原则
对于估价所得结果，必须为估价对象在估价时点的客观公正的价格。
1.4谨慎原则
即在房地产估价过程中应考虑到金融机构风险，对可能发生损失和费用，通过专业估价师在估算、分析、判断的过程中，需秉持谨慎的原则。
2我国房地产评估存在的问题
2.1相关法律制度不够完善
在房地产评估实践中，仍然具有非常多的问题，法律制度不够完善就是其中之一。根据现阶段我国立法实际情况，其主要法律依据为《房地产管理法》、《房地产估价机构管理办法》等，同时也包含相关行政许可和标准。但是，这些法律法规在内容上比较宽泛，并没有对房地产评估方法的具体要求，容易造成评估过程的不客观和不科学性，也容易引起评估过程中的纠纷。
2.2存在人情评估现象
从房地产交易管理实践来看，由于没有形成完整、科学的评估体系，整个房地产评估过程具有一定的随意性，在这样的情况下，存在人情评估的现象。我国作为人情社会，如果没有完整、规范的体系管理，很容易滋生人情问题。此外，在评估过程中，也容易产生权力寻租的问题，影响了市场的健康、有序发展。在交易管理实践中，如何探寻有效的评估方式，提升房地产评估的公平性，具有至关重要的意义。
2.3目的模糊直至最后阶段
评估应该有明确的目的，但实际应用中，目的模糊，不得不采用假设分析法。在假设过程中与实际状况直接存在着差异，从而制约到评估报告的科学性。
2.4评估人员素质有待提升
当前，房地产评估实践过程中，部分评估工作者素质有待提升。从目前房地产评估实践来看，评估人员需要通过房地产评估执业师考试，但是这种应试教育对于评估人员的评估能力提升并不明显。房地产评估工作具有较强的实践性，工作人员的经验十分重要，要想进行准确的评估，不仅要获得评估师资质，同时也要进行必要的培训，提升综合评估能力。
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3城市房地产评估的方法选择
3.1.成本法
成本法主要通过先估算评估对象在评估基准日土地重置成本、建筑物重置成本以及建筑物贬值，然后从重置成本中减去贬值来估算被评估房地产价值的一种手段，基本公式，如下:
评估价值=重置成本－建筑物贬值
在运用成本法进行评估时要将评估对象具体化，将其分为新开发的房地产和老旧的房地产，并在估算过程中注意价值构成要素的确认。成本法通常用于新开发建造、计划建造或能够假设重新开发建造的房地产价值评估，以及既无收益又很少发生交易的城市地产性评估。纯建筑物评估通常也会采用成本法，但是过于老旧的房地产并不太适用。
3.2收益法
收益法主要通过估算被评估房地产未来预期净收益额，通过选取一定的折现率将其折现到评估基准日后累加，以此估算其最终价值地一种手段，基本公式为:
运用收益法进行评估时应考虑城市房地产客观净收益作为依据，而非实际净收益，因为通常情况需要对房地产市场价值完成评估。此外，需重视收益期限确定，因为我国城市房地产在自然环境下，其使用的长期性会受到土地使用权影响。其通常应用与有收益亦或具有潜在收益地城市房地产评估。
3.3市场法
市场法是通过到市场上寻找近期交易与被评估房地产相类似的交易实例加以对比与对照，在交易实例已知价格基础上完成微调，从而获得被评估房地产价值地一种手段，基本公式为:评估价值=交易实例单价×各项因素调整系数×被评估房地产面积在运用市场法进行评估时应强调类似参照物与被评估房地产的可比性，参照物的数量至少在三个或三个以上，避免偶然性的出现。在此环节，选择影响因素的过程中，要选择对房地产价值影响大因素，例如交易情况、交易时间、区域因素以及个别因素等，完成差异对比。市场法适用于交易比较活跃地城市房地产评估。
4城市房地产评估思路创新研究
4.1评估方法的创新运用
以往评估思路的选取主要对完成的评估案例作为参考进行分析，加入销售费用、土地增值税、续建投入的利润、企业所得税等四个方面对评估过程和评估结果予以修正。评估过程中为了保证精准度以及完善性，在此基础上加入假设开发法下的现金流量折现模型对已经形成的评估的结果进行第三方核验工作。如果结果相同，证明评估结果正确，可以形成评估报告。这一假设开发法下的现金流量折现模型的验证工作主要有两大作用：①规范评估工作，提高评估基础工作准确性；②采用不同模型评估结果相同，说明结果与真实情况更加的契合，提升了评估结果的可信值。
4.2建立现代交易管理信息系统
在交易管理实践中，要想探索科学有效评估体系，必须依托现代信息就似乎，完善现代房地产交易管理信息系统。通过深入开展电子登记等工作，汇总大量市场数据细信息，要运用大数据思维，对于汇总数字进行有针对性的分析，根据房地产价格变化规律及走向，为科学评估提供依据。在建立房地产交易数据系统之后，可以简化相应的评估工作，减小人为因素的干预程度，将房地产价格的主观要素降到最低，提升其有效性，进而构建科学的房地产交易价格评估体系。通过现代信息系统的不断完善，房地产资源将统筹纳入网络范畴内，实现评估价格的统一性和稳定性。
4.3増进金融行业间沟通
评估工作和金融体系的银行工作有一定的联系。在基础数据的收集的工作中，银行提供的金融数据，对房地产评估的准确性具有很高的价值。因此工作中，要注意与银行的信息互通，可以建立信息互通平台，对双方的工作都会有所帮助的。互通之处，必须确定好互通的内容，保证双方认可。同时确定平台的加密设置和管理等细节，保证不泄密。
4.4增进金融行业和勘察单位沟通
在基础资料的收集之初，勘察是费时费力的一个重要阶段。在这个阶段过程中，如果和勘察单位及时有效的沟通，可以保证勘察工作的精准工作，先做重点部分，同时也是在为整个项目节约时间。勘察单位为勘察的部分负责，通过经验和技术可以分析出重点的部分，尽量增加数据的可用性，减小后续分析过程的风险，使得评估工作更加准确。
结束语
综上所述，判断外来的风险。运用假设开发法下的现金流量折现模型对评估结果进行验证，可以保证评估结果的准确性。在评估思路上必须加入监管和沟通的机制，加强行业内的无形之中的监管和信息的公开，减少乱象的发生。加强和金融银行和勘察单位的沟通可以尽可能的增加评估工作的准确性。让城市房地产评估工作更加的完善和完美，得到人们的认可和选择。
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论文作者:陆海波
论文发表刊物:《防护工程》2017年第26期
论文发表时间:2018/1/25
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