摘要：房地产行业飞速发展促使行业之间竞争愈发激烈。金融危机、房地产泡沫等问题促使国内的房地产市场价格逐渐下降，房地产市场的交易量也逐渐萎缩，这就促使房地产企业在实际发展过程中面临着非常大的竞争压力。基于此，房地产企业想要占据更多的市场份额、提高自身效益，就需要不断提高项目成本控制水平。文章首先论述了房地产项目特征与工程管理要求，其后着重就房地产工程管理中的成本管理展开了论述，并就具体工程案例探讨了如何落实项目全面成本管理，以切实保证房地产项目成本始终处于可控状态。
关键词：房地产；工程管理；项目成本管理
引言
根据我国房地产行业发展情况来看，无论是社会环境还是经济环境，均出现了较大的改变，房地产企业也正逐渐步入一个优胜劣汰的阶段。我国现有的多数房地产企业尚未能落实全面工程管理，成本管理效果不佳，由此造成企业缺乏竞争力，基于此，加强房地产工程管理、落实好成本管理工作已经成为房地产企业在市场日趋激烈的竞争中取得稳定发展的关键。
1 房地产项目特征与工程管理要求
房地产是一种普遍的项目类型，在整个项目开发过程中既有投资行为、也有建设行为，既是工程建设的产成品、也是工程管理的重点。房地产项目开发有特定的对象，其可以是一个单体工程，也可以是一个群体工程，而工程管理是以房地产工程项目建设全过程为对象的管理活动，主要管理内容有质量、进度、成本等等。由于房地产项目产品固定、生产流动/露天、建设周期长、协作性强，因此必须通过项目管理者对工程项目实施全过程、全面的策划、组织、控制、协调与监督，实现生产要素在工程项日上优化配置，最终为用户提供优质产品。
2 房地产项目施工管理与成本管制遵循原则
2.1全面控制原则
针对房地产项目而言，尤其是规模较大、建筑流程长的项目，施工管理与成本控制的工作难以做到一次到位。因此，各建筑单位需要积极与地方职能部门与房地产开发商联动作业，将整个施工管理与成本控制工作全面进行。不仅在各个工程环节流程中，还需要从准备阶段至验收阶段，都贯穿上述的工作，以期最大化发挥工作的效果。
2.2目标管理原则
施工管理与成本控制工作是一项周期较长且难度较大的任务，因此在具体进行中建筑单位不可仅怀有热情与想法盲目工作，应当在确立具体的目标后再进行操作。而目标确立的工作应当注意以下三要素，首先目标设置应当较为合理，符合建筑单位的能力与建筑工程的预期。其次，通常建筑工程内容较多，因此需要将其进行合理的拆分工作，确保施工人员能逐步将工作合理完成。再次，在完成阶段性的目标制定后，必须要由开发单位对其进行复核，确保其目标的合理性与适用性。最后，目标设计完后，需要根据实际情况与建筑流程进行一定程度上的修改，以期更符合客观因素条件影响下的施工。
2.3成本最低化原则
为保障施工单位与开发商企业的互惠共利，在施工管理与成本控制的工作上，应当在不影响建筑工程的质量前提下，遵循成本最低化原则。部分建筑单位在成本最低化上存在一定的误区，即只有压缩建筑材料成本才算降低成本。然而成本的定义较为宽泛，除了材料成本以外，人工成本、器械成本、时间成本等其他因素，也是决定建筑工程总成本的重要因素。因此，各建筑单位需要从多角度出发进行考量，确保建筑工程的成本最低化。
2.4责、权、利相结合原则
在建筑工程中，任何一个环节都非单一的某单位运营即可完成，因此在施工管理与成本控制的工作中需要遵循责、权、利相结合原则。具体而论，首先建筑单位需要明确自身的责任，将安全生产、规范作业的职责牢记于心。其次，相关的职能部门要发挥自身的权利，做到对工程的合格监管，杜绝建筑单位或房地产开发商的任何违规行为。最后，尽管建筑工程的各参与单位都是为了追求自身的利益，但其使用的方法应当合理明确，符合取之有道的选择。
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2.5动态观察的原则
就房地产施工中作业而言，在所有建筑工程中属于流程较长且规模较大的一类，因此在施工管理与成本控制的工作上，不能仅采取定期抽查的方式，而是要遵循长期性动态观察的原则。具体而论，首先各建筑单位需要先将施工方案与施工流程具体记录，以文档的形式提交政府各职能部门与房地产开发商，然后二者进行合理分析，决定观察监理的方案。其次，通过专项增派的监理技术人员，能够更好分析其工程质量，做好施工管理与成本控制的工作。
3 房地产工程管理与项目成本管理的有效措施
3.1招投标阶段保障科学合理化
招投标作为房地产工程项目管理中第一要务，管理起来非常复杂，不仅涉及到工程的质量，还涉及到工程的成本，因此，必须做好招投标这一阶段的管理工作。招投标管理，首先，就是对投标单位资质的审查，必须具备相应的资质证书，审查投标单位的实际能力以及经验，并要求投标单位针对工程项目作一份详细计划书，根据工程的实际需要择优选取；其次，在进行定标时，要以工程量清单为判定依据和标准，避免一些违规操作的发生，规范定标过程；第三，签订合同时，一定要明确合同中各个事项，要求定标单位严格按照合同进行，避免不必要的经济纠纷，将工程项目成本控制到最低。
3.2设计阶段以实际为根本
管理人员要根据房地产工程实际情况，对设计方案进行科学合理的选择，确保设计方案的可行性和高效性。在工程管理上，设计人员要深入到施工现场进行指导，对不明确的地方进行解释，并对出现问题的地方进行及时改正，保证工程施工的顺利进行；在项目成本控制中，设计人员要根据工程投资的成本进行科学合理的设计，对投资不明确的地方进行研讨，保证设计阶段成本控制的合理性，对于材料等一些施工设备的选取，也要深入到市场中充分调查后再确定，为工程节约采购成本。
3.3施工阶段各项内容落实到位
工程管理方面，要完善相关施工管理制度，合理控制施工资金，建立施工监督机制，科学合理地布置工作，管理好施工合同，与相关质量监督部门联合把好施工材料关，从根源上保障工程质量，规范施工设备的操作，做好施工技术的现场指导，维护施工现场秩序，普及安全知识，落实安全措施，避免重大施工事故的发生，提升施工质量并保障施工人员的安全。项目成本管理方面，要建立高标准的成本管理团队，与施工单位签订正式施工合同，对于项目金额、存在的风险等金钱上边的内容进行逐一细化，以免发生经济纠纷，加强施工材料的管控，避免浪费现象的发生，加强施工成本管理监控，禁止对施工组织对设计方案随意更改，管理人员要随时关注市场价格的变动，依据科学的方法进行分析与预测，保证项目的成本在控制范围内，对投资风险更要进行评估，提升公司的利润。
3.4竣工验收阶段严格审查
在工程管理方面，要处理好施工垃圾以及物业管理方面的事项，做好验收工作。在成本管理中，结算整个工程费用，并对费用清单进行核算，这个过程中成本管理人员一定要严格对待，以专业性、客观性的态度看待事情，对于审查过程中出现的变更进行记录和保存，确保各个环节费用审核的合理性。
结束语
综上所述，在房地产项目的整个开发过程中，工程管理是一项重要工作，其贯穿项目全过程，尤其是成本管理效果直接关系到整个项目效益情况，从开发前期的策划、设计与招投标到后期的施工、销售等环节，均要树立成本管理意识，落实成本管理措施，杜绝浪费超支现象，真正实现项目效益的最大化，促进房地产开发企业的稳步发展。
参考文献：
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[2]李辉.房地产企业工程管理模式研究[D].吉林大学，2015.
[3]马媛媛.房地产工程项目成本管理的思考[J].中国外资，2012（24）：193.
论文作者:李秀英
论文发表刊物:《基层建设》2018年第25期
论文发表时间:2018/9/17
标签：成本论文; 工程管理论文; 成本管理论文; 工程论文; 项目论文; 单位论文; 成本控制论文; 《基层建设》2018年第25期论文;