摘要：国有企业内部普通存在物业自行管理现象，特别突出的问题是物业管理的社会化程度偏低，物业管理人员不够专业，业主不能正确理解等，出现管理和维护方面问题时，因业主是单位职工，企业做工作、搞维修、做服务等都需要投入，产生成本，按现代企业管理要求出资属“师出无名”，而物业费的收取又不符合国家政策。为此，一是企业要从关心爱护单位职工出发，牢固树立为职工服务的思想；二是要建立交流和联动机制，加强沟通，不以盈利为目的，适当收取成本费用；三是建立一支专业的物业管理人员队伍，营造民好的物业形象。
关键词：关心职工；社会化管理；规范运营
当前我国国有企业在不断进行改革，物业管理工作也取得一定成就，但国有企业物业管理改革过程的复杂性，还需要企业结合自身的实际情况做进一步的探索，探索出一条符合自身的物业管理道路。目前国有企业物业管理工作中还存在多方面的不足，制约了国有企业的快速发展，完善国有企业物业管理工作还需要我们进一步的探索。
1国有企业物业管理存在的不足
1.1国有企业物业管理的社会化程度相对偏低
当前我国国有企业的物业管理部门尽管是开展独立核算，但是物业管理部门的设备和人员、资金还是由国有企业掌握的。造成国有企业物业管理机制还比较落后，管理模式陈旧，导致物业管理者积极性不高，市场整体运行程度也相对较低。在整个国有企业经营过程中还是过于重视房产项目的建设，但是对房产管理工作却不重视，导致国有企业物业管理体制的落后，物业管理工作具有福利性和无偿性的特征[1]。这种传统的物业管理模式已经不再适应新时期国有企业物业管理的要求。
1.2人力资源匮乏，员上整体素质不高
物业管理作为专业化的管理，需要各类高素质的管理人才和技术含量高的职业队伍。但目前国企物业管理的素质队伍尚未形成，多数人员是由后勤部门转制而来的，文化素质低，观念陈旧，安于现状，缺乏进取心。而且物业管理较低的行业利润和琐碎的日常上作小能吸引优秀的人才投身到物业管理中来，原有的专业人才流失也非常严重，很大程度阻碍了国企物业管理的市场化进程。
1.3住房和公建设施年久失修，水电亏损严重，维修欠账多
国有企业住宅区大部分住房都已超过二十年，房屋及公建设施年久失修，小区内道路、绿地破损严重；线路、管路都已经老化，跑、冒、滴、漏现象严重；线耗、电耗、水耗都远远超出国家标准，造成物业代收水电费用亏差大，这此都需要巨额的维修改造经费。然而职工住房本身就售价低，所以提取的住房维修基金(按2%~3%提取)相对较少，这对于零收费的国企物业管理部门来说无易于一个沉重的包袱，每年只靠拨款经费远远满足不了如此巨大的改造费用，这也是国企物业管理走向市场的绊脚石。
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2国有企业内部物业管理的有效措施
2.1企业要从关心爱护单位职工出发，牢固树立为职工服务的思想
国有企业由过去企业总务后勤的行政服务方式，转变成为现代化物业管理已经成为国有企业物业管理发展的一个必然趋势，国有企业物业管理只有进行管理观念的及时转变，从关心爱护单位职工出发，牢固树立为职工服务的思想,让企业员工能够认清企业当前的发展形势，接受从无偿服务到有偿服务的转变[2]。物业管理部门更是要进行物业服务工作的不断完善，提升居民的生活质量和居住环境，让居民切实地感受到现代物业服务工作的优点，做到甘愿承担和缴纳相应的物业管理费用，为国有企业减轻负担。
2.2改革用人机制，努力提升职上队伍素质
后勤社会化后对国企后勤职上提出了更高的要求，为使物业管理企业尽快走向社会适应市场，就必须加快培训人员步伐。通过对从业职上进行专业化系统培训，来提高他们的专业水平和服务意识；做到优胜劣汰。改革用人机制，引进一此知识型、创新型管理人才，采取多种形式、多种渠道培养人才，挽留人才，造就更优秀的管理队伍，个面提高职上素质，增强企业竞争能力[3]。只有这样才能更有效地组织、协调和指挥公司规范化工作。才能使物业管理真正成为专业化的并具有一定社会地位的品牌公司。
2.3加大物业管理的宣传力度
充分利用宣传板、画报公开信等形式，广泛地进行宣传，要求物业员工及业主委员会既当管理员，又当宣传员，深入到千家万户，引导人们转变观念，从理性上认识物业管理。要让业主懂得，取消住房福利性管理是住房管理制度改革的必然要求，实行物业管理是有利于业主的好事。业主应无条件履行自己的义务，居民必须按期交纳物业管理费。
2.4建立交流和联动机制加强沟通不以盈利为目的，适当收取成本费用
伴随着时代的进步，国有企业主辅分离已经成为时代发展的必然趋势，国有企业物业管理走向市场化也势在必行，实行国有企业后勤服务和主业相分离的做法，其目的就是要进行后勤生活体制的改革，改变过去传统大包大揽的旧的生活体制和无偿服务的管理模式。改变当前物业管理工作的现状，进行国有企业物业管理的收费制度规范，建立一个交流和联动的机制，强化与国有企业内部员工的交流工作，不以盈利为目的，适当收取成本费用，为国有企业降低成本，但是需要特别注意就是成本费用的收取和制度的完善本身就是一项长期复杂的过程，需要我国不断探索和努力[4]。所以需要我国国有企业物业管理部门能够逐步向现代化企业物业管理模式转变，在收费制度的制定上更是要做到采用不同产权方式和管理形式以及服务标准，制定更加灵活的收费办法，降低物业管理收费工作的难度。
3总结
综上所述，管理工作作为企业发展过程中不可缺少的主体，在当前市场经济发展条件下，进行国有企业物业管理工作的不断完善，提升思想观念，使得国有企业物业管理工作朝着更高层次和更高水平发展，特别是在当前市场经济环境下物业管理企业更是要做好不断进取、开拓创新，提升国有企业自身的核心竞争力，使得国有企业的物业管理工作能够适应当前日益激烈的市场环境，获得更好的发展。
参考文献
[1]李华东.论国有企业物业管理效益的实现[J].现代商业，2015，（08）:333-334.
[2]杨桂玉.简析物业管理企业存在的问题及解决办法[J].现代物业（中旬刊），2014，（03）：236-237.
[3]谢晖.论物业公司集团化管控模式创新[J].物流工程与管理，2016，（07）:198-199.
[4]张一民.物业管理模式的变革实践与行业展望[J].中国物业管理，2014，（07）：111-112.
论文作者:陈晓明
论文发表刊物:《基层建设》2017年第16期
论文发表时间:2017/10/16
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