唐山市国土资源局 河北唐山 063000
摘要：为推进国土资源信息化建设，发挥地价杠杆在资源配置中的作用，采用网络技术、数据安全技术、数据库技术、GIS技术，建立评估地价、成交地价、基准地价、标定地价与地价动态监测为一体的唐山市地价体系管理系统，为开展不同地价体系的地价管理、查询展示、辅助审核、决策分析、专题统计、制图输出、汇总上报工作提供更加直观、有效、便捷、准确的辅助工具。该系统将为国内地价管理工作提供新思路、新手段，引领国内地价管理方式改革，有效推动我国城市地价管理信息化进程。
关键词：唐山市；地价管理系统；GIS技术；地价体系
前言：近年来，国土资源信息化建设如火如荼，已越来越成为实现我国国土资源管理现代化和促进国土资源事业发展的关键，在国民经济和社会信息化建设中也起着关键环节和基础平台的作用。伴随着房地产市场和土地市场的快速发展，地价管理作为国土资源管理的一项重点工作，亟需建立地价管理系统以实现对土地供应、市场交易、土地价格的监测和监管。
本文以唐山市为例，采用先进成熟的网络技术、数据安全技术、数据库技术、GIS技术，建立集评估地价、成交地价、基准地价、标定地价与地价动态监测为一体的地价监测管理平台。系统的建设将实现不同地价体系间的衔接与相互应用，揭示不同地价体系间的影响规律及潜在关系，更好的指导地价管理工作。
一、地价体系管理系统建设与设计
唐山市地价体系管理系统在系统设计上分为总体设计和数据库设计。
（一）总体设计
唐山市地价体系管理系统主要包括技术层、数据层、用户层。
技术层是系统实现的基础，为系统的实施提供技术保障。系统的架构和开发主要采用网络技术、GIS开发技术、数据库技术以及组件开发技术，这些技术成熟稳定，为系统的顺利实施打下良好的技术基础。
数据层为整个项目数据提供了永久化存储的支持。数据层主要包括数据的采集、获取、提取、管理、更新、维护等，根据地价体系的内容把数据进行分层存储，包括基础图层、评估地价图层、成交地价图层、基准地价图层、标定地价图层和地价动态监测图层，方便针对不同的业务进行相应数据的查询、浏览及统计分析等业务的实现。
用户层针对唐山地价体系管理系统的需要开发，满足不同用户的需求。国土资源管理部门可以利用系统进行分析、决策，工作人员可以满足日常业务办理、查询、统计等业务需求，系统维护人员可以实现对系统及数据的更新、维护等。
（二）数据库设计
1、基础地理数据
基础地理数据包括行政区划图、地形图、地籍图。
2、评估地价图层
评估地价图层主要是存储土地一级市场及土地二级市场的评估宗地图层。
评估地价图层的图形数据类型为点要素。
评估地价图层属性表包括的字段有宗地评估编号、地块名称、用途、位置、级别、面积、容积率、评估地面价格、评估楼面价格、估价期日、批次号、商住比例等。
3、成交地价图层
成交地价主要是存储在市场上进行交易的成交价格的宗地信息。
成交地价图层的图形数据类型为点要素。
成交地价图层的属性表包括的字段有宗地的受让单位、用途、位置、级别、面积、容积率、成交地面价格、成交楼面价格、出让方式、成交日期、批次号、商住比例。
4、地价动态监测图层
地价动态监测图层主要是存储唐山市地价动态监测区段信息及地价监测点监测宗地信息。
地价动态监测图层分为区段图层和标准宗地图层。
图形数据类型：区段图层为面要素，标准宗地图层为点要素。
属性表结构：区段图层表结构包括的字段有区段编号、区段等级、区段面积。标准宗地属性表结构包含的字段有待进一步调研确定。
业务表结构：两个估价师独立的对标准宗地的估价结果表、房产信息表、土地供应量表，以及对应生成的地价动态监测中规定的相关表格。针对地价动态监测数据每个季度更新一次的特点，针对每个标准宗地的业务表设计时需要具有年份、季度等字段。
5、基准地价图层
基准地价图层是唐山市历次基准地价更新后的成果，按照商业用地、住宅用地及工业用地对基准地价进行分类存储，实现历次基准地价的一体化管理。
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基准地价图层首先按照更新年份进行分层设计，年份下再按照商业用地图层、住宅用地图层、工业用地图层进行分层设计。
图形数据类型：面要素。
属性表结构：编号、用地类型、等级、地价、面积以及基准地价内涵说明表中包含的字段。
6、标定地价图层
标定地价图层主要是存储标准宗地的地价信息，为该类土地在该区域提供标准的指导价格，为出让土地使用权时确定出让底价提供依据，为清产核资中核定单位所占用地土地资产和股份制企业土地作价入股提供标准，为核定土地增值税和管理地产市场的提供标准，同时也为划拔土地使用权转让、出租、抵押时确定补交出让金提供标准依据。
图形数据类型：区块图层为面要素，标准宗地图层为点要素。
二、地价体系管理与应用
在日常工作中对评估地价、成交地价、地价动态监测、基准地价和标定地价的管理与应用，主要是运用导入的各类地价数据进行查询和分析。
1、评估地价管理
包括评估地价上报、评估偏差分析、评估地块采集、评估地块属性信息采集等功能，实现对评估宗地地块浏览、评估宗地地块地价查询及评估地块统计分析等。
2、成交地价管理
通过成交地价管理，可以进行成交价录入、周边地价查询、交易样点统计、周边地价统计分析等。
3、地价动态监测管理
在地价动态监测管理模块中，可以测算地价增长率和地价指数、进行地价状况分析、各类表格输出等。
4、基准地价管理
主要是用来查询各类用途基准地价内涵和基准地价水平，或与其他价格进行比较分析。
5、标定地价管理
主要是采集和查询标准宗地信息和价格，并对标定地价进行统计分析。
6、对比分析
通过不同地价体系图层的叠加分析，实现不同地价体系间的衔接与相互应用，揭示不同地价体系间的影响规律及潜在关系。
（1）可以通过评估地价图层与成交地价图层的叠加分析，按照相同的年份将两图层重合的样点地价值进行差异性分析，可以统计得出各年份评估地价与成交地价的综合差异，并以柱状图进行展示。
（2）将评估地价图层与基准地价图层进行叠加分析，统计历年（或某年或某批）落在各基准地价级别范围内的评估样点地价平均值与基准地价的差异，并以柱状图进行展示。分析结果将体现评估地价与基准地价的吻合度，对日常地价评估工作提供依据。
（3）将成交地价图层与基准地价图层进行叠加分析，统计历年（或某年或某批）落在各基准地价级别范围内的成交样点地价平均值与基准地价的偏离程度，并以柱状图进行展示。吻合度分析结果既可以指导土地招拍挂交易，又可以对基准地价更新工作提供参考。
（4）将标定地价图层与基准地价图层进行叠加分析，统计历年（或某年或某批）落在各基准地价级别范围内的标定样点地价值与基准地价的偏离程度，并以柱状图进行展示。吻合度分析结果可以互相检验标定地价和基准地价的合理程度。
地价体系间的对比分析将会对审核土地市场交易工作、土地评估工作、动态监测工作提供辅助方法，是揭示地价体系间的相互影响与制约的有效工具。基于不同地价体系的对比分析工作是促进城市地价合理性变化的科学手段。
结束语
唐山市地价体系管理系统整合了唐山市2006年以来的评估和成交地价数据、2001年以来的基准地价数据、2008年以来的城市地价动态监测数据、2013年试点标定地价数据等地价历史档案。该系统的应用将积极推进国土资源信息化建设，发挥地价杠杆在资源配置中的作用，满足地价数据共享服务，加强地价管理的决策能力。
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论文作者:陈越
论文发表刊物:《基层建设》2016年8期
论文发表时间:2016/7/18
标签：地价论文; 图层论文; 基准论文; 唐山市论文; 体系论文; 数据论文; 管理系统论文; 《基层建设》2016年8期论文;