营改增规制下房地产开发企业的成本管理策略分析
于月东
(莒县城市建设综合开发有限公司，山东 莒县 276500)
摘 要： 目前，我国“营改增”税制体制改革正在如火如荼的进行。“营改增”税制体制改革对房地产开发企业也带来了比较大的影响，特别是在目前我国房地产开发企业之间的竞争比较激烈的情况下，为了进一步提高自身企业的竞争效果，必须要加强对成本控制管理工作的重视，这也是提高房地产开发企业可持续发展的重要因素。本文主要针对当前在“营改增”税制改革的背景下，房地产开发企业在成本管理方面所出现的问题进行了分析，并且针对问题提出了相应的措施。
关键词： 营改增；房地产开发企业；成本管理
目前，“营改增”税制改革的主要目标也包括房地产行业。通过“营改增”税制改革也在一定程度上增加了房地产开发企业在成本管理方面的难度，特别是在企业纳税方面。实施“营改增”政策后，使得很多正规大型企业通过采取精细化成本管理大量减少了税负，而对一些运营不正规、管理不规范的企业，其经过“营改增”改革之后却无法适应当前的税制改革要求，税负不仅没有减少反而增加。因此，为了适应当前“营改增”税制体制改革的发展形势，我国房地产开发企业必须要对原有的成本管理方式进行更新，从而能够提高自身在市场上的竞争力，保证能够适应当前房地产行业升级及经济结构调整的趋势。为了进一步提高房地产开发企业的竞争力，最重要的工作就是要加强成本管理，其中主要包括期间费用和项目开发成本费用。本文主要对房地产开发企业在成本管理方面的措施进行了探讨，具体内容如下。
一、“营改增”规制下房地产开发企业成本管理流程分析
1.项目论证阶段
首先要对房地产的开发项目进行项目论证，在这个阶段过程当中主要是可行性研究以及土地的获取。在整个房地产开发企业的成本结构中，土地成本占据了23%左右，在“营改增”税制改革之后，进一步拓宽了房地产开发企业在土地获取方面的渠道。但是，不是所有开发项目在进行土地获取的时候，都能够获取到有效的土地成本进项税发票，其中主要的土地获取途径包括购买、划拨、出让的方式，除此之外，仍还有其他比较复杂的土地获取方式[1]。方式的增加也提高了土地成本进项抵扣的难度，从而也增加了企业项目开发成本，这就导致部分房地产开发企业的税负大大提高。
2.项目设计阶段
其次是项目设计阶段。该阶段主要是对成本的目标进行确定和估算，对开发项目后期设计的标准、建设质量以及材料的选取工作进行分析。该阶段的工作对于项目的建设成本具有十分重要的决定作用。在进行项目设计阶段的过程当中，所花费的成本费用貌似不多，只占有总成本的1.5%-3%，但是对于项目后期所花费的总成本具有十分重要的影响和控制作用。通常企业在运营过程中所涉及的材料费用和仪器设备费用都可以进行抵扣，但是由于设计单位所应用的人力资源费用较高，而劳务费是不可以进行抵扣的，所以就直接导致设计单位所承担的纳税额大大增加，因此相关设计费用也比较高，这样也不利于企业成本管理工作的进展[2]。另外，相关设计单位中的工作人员，没有关注到成本控制的作用，所以在进行设计图纸的时候具有较差的经济性，而且，相关项目建设的实际工作过程中，很容易出现一些变动，提高了成本设计方面的难度，同时也加大了成本管理难度。
3.项目招标阶段
项目招标阶段主要是对各个承包商进行招标的工作。目前在“营改增”税制改革的基础上，主要的项目承包商是房地产开发企业的上游企业，也是房地产开发企业进项税额的主要来源，对于承包商的选择是影响房地产企业后期税收抵扣情况的直接因素，对企业成本管理的效果也有着一定的影响。
4.项目施工阶段
在进行企业成本管理过程中，项目施工阶段是最重要的阶段之一。在项目施工过程中，所需要的设备以及原材料的采购工作，对于目标成本构成产生直接影响。目前，在实施“营改增”税制政策后，房地产开发销售的税率有所提高，由原来的5%提高到了11%，理论上是减轻了企业的税负，但是如果企业不能够对成本管理进行有效的控制，仍会影响进项税的抵扣。
5.项目营销阶段
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随着我国“营改增”税收体制改革的落实，对于房地产开发企业的财务管理以及会计核算工作都产生了较大的影响，使得企业财务人员工作量增加以及财务账目变动的情况也相继出现，这就要求房地产企业内部财务会计工作人员的工作、技术和专业程度必须要满足当前变化而不断提高[3]。为了能够提高会计核算的质量，房地产企业必须要加强财务会计工作人员对有关新税收体制下的相关知识的培训和学习，同时要求工作人员对于“营改增”税收体制改革的要点以及内涵进行明确的了解，进一步提升会计人员的业务水平。
二、“营改增”规制下房地产开发企业的成本管理策略
1.强化财务会计人员业务水平
除对申请书进行评审之外，二审专家组的另一任务是在评审结束后将各领域的相对资助率进行综合，平衡各研究领域的资助力度。
最后一个阶段为项目营销阶段。这个阶段所针对的业务对象是房地产开发企业的下游企业，也是进行销项税额获取的重要环节。房地产开发企业在进行房产销售的过程中多以预售的形式进行，而且获得的销售收入还要进行部分税金的缴纳。但目前在实施“营改增”后，相关纳税流程更加复杂，所需要的材料比较多，而且房地产在进行预售的过程中，项目进展较快，相关财务成本提高，成本也会随着时间的推移而逐渐增加。如果进项税抵扣进度落后，也会较多地占用房地产开发企业的现金，影响到企业的现金流。
2.实行增值税发票专人管理制度
在进行“营改增”税制改革之后，房地产开发企业为了降低企业的税负，需要保证进项税额能够有效的抵扣，所以在这个过程中，增值税发票占据着重要的地位。用于进项税额抵扣必须要依据有效的增值税发票，但是目前大部分企业存在着发票管理不当的问题，甚至出现了一些虚购虚开的情况，这极不利于提高企业纳税申报的真实性和准确性，增加了企业的税务风险。为了进一步保障企业资金的安全和减少风险的发生，房地产开发企业可以构建增值税发票专用管理机制，保证通过专门的工作人员加强对增值税发票的监督和管理，发票能够按照规定正当使用，在合法的基础上提高企业的经济效益。
3.合理进行税务转移
在“营改增”税制改革的影响下，房地产开发企业在会计核算模式以及税收结构方面产生了较大的变化，同时对于其他合作企业的税负水平也产生了一定的影响。但是，房地产开发企业在进行成本管理的时候，实际上就是通过与其他企业之间的合作竞争来实现的。因此，企业必须要对“营改增”税收体制改革的要求、特点有明确的理解，进而对自身的经营管理流程做进一步的调整。首先，房地产企业可以对原有的采购和定价模式以及供应商的选择进行调整，在“营改增”税制改革之后，只有部分企业具有开增值税发票的资格，为了减轻税负，可以通过缩小选择范围的方式来进行[4]。其次，也可以通过转变业务模式来减少企业自身的税负。一般来说在进行房地产项目建设的过程中，如果更加倾向一方的建材模式，那么相关施工单位需要为房地产企业提供11%的增值税税票，在该建材模式下的房地产企业才能够获取17%税率的增值税进行抵扣。
三、结束语
针对我国目前发展的整体情况，利用“营改增”税制改革能够有效优化税制结构，减少企业的税负，从而能够提高企业在市场上的竞争力和影响力。但是在“营改增”税制改革提出的初期，有部分企业不能够适应税制改革的要求，所以就会导致企业税负增加的情况出现。因此针对这种情况，房地产开发企业必须要提高对“营改增”税制改革的认识和了解，由此才能够有针对性地提出一些应对措施，提高企业的经济效益。
参考文献
[1] 宋蓥.论“营改增”环境下房地产开发企业目标成本管理控制[J].中国房地产业，2018，(2)：156.
[2] 蒋颖.房地产企业开发和经营过程税收筹划对成本管理的影响[J].财会学习，2018，(3)：106-107.
[3] 孙道琴.“营改增”对房地产开发企业成本管理的影响及应对措 施[J].住宅与房地产，2017，(6)：37-37.
[4] 李杰，吴梦玫.营改增条件下材料采购管理成本对比分析——以房地产企业为例[J].福建工程学院学报，2018，16(4)：391-395.
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