摘要：随着中国经济水平的发展和人民生活水平的不断提高，社会对居民用品的需求不断增加。近几年来，住宅小区项目的发展蓬勃发展，设计，生产和管理取得了长足的进步，然而，随着竞争越来越激烈，市场逐渐成熟，客户购买的理念越来越理性。房地产开发商越来越重视住宅小区项目政策和设计阶段的发展。
关键词：房地产项目；开发设计；管理
引言：项目管理是在20世纪50年代后期开发的项目管理方法。其知识和方法大多数时间适用于大多数项目，其价值和实用性已得到广泛和一致的认可。项目管理有时用于描述管理正在进行的日常运作的组织方法，这种方法更合适的标题应该是按项目进行管理，即将正在进行的业务的许多方面视为项目并使用项目管理技术来管理它们。项目管理通过应用以下流程来完成：启动，计划，执行，控制和关闭，项目组负责管理项目工作。在建设项目的早期阶段，引入项目管理概念，对项目政策和设计过程的范围，时间，结果，风险和质量的定义发挥积极作用。
1 房产项目设计管理的指导意义与重要价值
建筑项目设计阶段的管理具有重要的意义和价值，建筑设计专业人员是建筑设计的执行者，专业工程设计师的智慧汇集在建筑设计成品中，这使得建筑项目更加实用，能更好地满足人们的需求。房地产开发公司的项目设计人员在项目规划和设计中扮演着重要的角色，他们可以更好地沟通和协调，对于项目的标准建设具有重要意义。在项目设计阶段，房地产开发公司的设计人员必须对整个项目设计阶段有很好的控制。这将更好地带动内部资源，充分发挥项目设计者的积极性，推动项目设计向更好的方向发展。
房地产开发建设项目的设计过程分为计划设计阶段和施工图设计阶段两个阶段，项目设计的最终产品是项目报告的施工文本，施工图设计的最终产品是施工图。这两个阶段的成果都提交政府有关部门审批，建设项目通过审批后实施，根据规划设计和施工图设计阶段的结果进行施工项目设计过程的项目管理。这两个设计阶段承担的目标和任务是不同的。因此，项目管理执行机构的结构和相关管理有很大的不同。区别。项目管理主要包括人力资源管理，时间管理，沟通管理，风险管理和质量管理。这些管理不同的阶段有不同的重点。项目设计阶段的重要性一直受到房地产开发公司的重视。在项目设计阶段，首先要编制招标任务书，确定招标方案，然后确定方案，最后拿出项目报告的施工文本。实施该项目的建设是很好的。很多房地产开发公司通常在项目设计阶段投入大量的内部资源和外部资源，在项目设计方面更能满足市场需求。
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2 方案设计阶段分为方案招标阶段和方案定案阶段
大多数房地产公司在大中型建设项目中采用项目招标方式选择项目，有的则直接用设计院直接设计项目，两种方法都有优点和缺点。房地产公司获得该项目后，通常委托规划公司进行市场调研和项目规划，确定设计目标和方向。房地产公司还将对该项目进行内部程序设计和研究。在此基础上，将项目整体方向作为招标起草和评估的依据，一些房地产开发公司将项目招标作为项目研究的手段和过程之一，或者设计院的能力考核方法，其结果对下一阶段的工作影响不大。对建设项目总体方向不甚了解，或者想在项目中进行创新的房地产公司，一般采用招标投标的方式，设置公房的总监。一旦房地产公司对项目形成了强烈的主观意愿，一般采取直接委托方式进行方案设计，以避免不必要的重复和浪费成本和时间。无论是招标还是直接委托设计，都应对选定的设计公司进行深入而严格的分析。即使不同类型的设计公司的比例也必须考虑在内。制定最终计划的基本计划是一个多轮计划的迭代过程。在此阶段，房地产公司的设计规划人员和相关人员对项目的主要价值体系进行深入分析，如：交通体系功能空间布局，建筑空间分布，建筑规模分析，环境景观体系，设备设置。关于公寓的布局和立面风格，他们逐一与设计院进行沟通，并与政府相关部门进行沟通，使开发计划朝着开发商期望的方向发展。
3 方案设计阶段对项目风险管理
一些房地产开发公司对项目开发的业绩目标不切实际，并将在实施过程中带来时间上的风险。一些公司喜欢使用该政策擦球，甚至非法经营。该项目的风险也是致命的。委托或筛选设计公司的过程也意味着风险。对设计公司的理解和分析不够透彻，彼此之间无法相互学习，往往导致结果和期望差异很大，或者无法深化初步结果，计划决策中的技术选择也存在风险。除非法操作外，设计阶段项目的风险不高。只要项目组织者具有项目风险意识并对项目进行风险定性分析，他们就可以在问题发生之前防止出现问题。项目设计阶段的项目风险控制对整个设计阶段和后期建设的顺利进行具有重要意义。
4 项目资源的管理对产品的质量影响
在这个阶段，房地产公司投入了大量的人力和物力资源。如何保证各种资源的最大合作，发挥各种资源的主动性是项目资源管理的关键。首先，我们必须了解资源，分析各种资源的优势，而在这个阶段，房地产公司投入大量的人力和物力资源。如何保证各种资源的最大合作，发挥各种资源的主动性是项目资源管理的关键。首先，我们必须了解资源情况，分析各种资源的优劣势互补。例如，设计公司对市场没有透彻的了解，但由于大量的各种操作，积累了很多先进的知识和经验。房地产公司的设计对市场有更及时的了解，但获得先进的知识和经验主要是通过检查的手段，但也滞后。由于各种问题，一些房地产公司已经将设计公司变成了绘图公司，这实际上是浪费资源。除了干预项目监测外，项目质量管理还与设计单位合作，确保设计结果的质量。结果的表现质量也是管理层的一个方面，包括结果的内容，数量，质量等详细的解释在设计合同中给出。
5 建设项目施工图设计阶段方案报建文本
由于计划的制定和设计工作流程相对简单有序，本阶段的项目设计管理与组织结构，质量控制，资源管理和项目知识积累实施的计划阶段不同。组织结构的实施相对简单，会员配置一般由设计总监，项目项目经理（建筑专业人员）以及施工，结构，设备和评估人员组成，形成典型的强矩阵管理模式。管理过程相对简单：委托设计，技术措施，中间过程质量和进度控制，结果审查，结果报告和联合技术披露。工程质量管理主要为上述几个过程组织相应的技术质量控制措施。在这些环节中，中间过程的质量和进度控制是关键。工程设计负责人对项目的成功运作起着关键作用。设计单位选定后，负责项目设计工程设计的负责人应具备资格审查其主持设计项目的图纸质量，并全面了解其能力。在中间过程的质量控制中，根据设计院的进度计划进行相应的中间结果控制，以保证结果的质量。中间结果通常指建筑，结构和设备专业两个阶段中提到的信息，另一个关键环节是结果审查，即组织的规划设计部门和工程项目部门对结果图纸进行详细审查，提出整改意见，并在设计阶段控制错误和泄漏。在这个阶段，项目的沟通管理主要侧重于过程质量和进度控制，关键沟通结果应以文本形式保存，形成知识积累。
结束语
在房地产项目设计管理阶段，经常发生设计计划长期确定的情况，因此，在进行绘图设计时，时间会更短。在这种情况下，绘图设计会显得更加被动，导致设计和施工处于尴尬的境地。
参考文献
[1]史贤戈.房地产开发项目设计管理[J].科技资讯，2008，（23）
[2]吴狄川.房地产开发项目设计管理[J].中国高新技术企业，2008，（10）
论文作者:张梦凌
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第18期
论文发表时间:2018/10/24
标签：项目论文; 阶段论文; 资源论文; 项目管理论文; 房地产公司论文; 过程论文; 计划论文; 《建筑学研究前沿》2018年第18期论文;